나이스옥션 법원경매 창원 2025타경388 [1] 경상남도 창원시 진해구 용원동 1214-3 코아상가 7층701호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가야 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 용원동소재 코아상가 7층 701호 및 8층 801호로서 부근은 아파트, 근린시설, 및 상업시설, 단독주택 등이 혼재함.

교통상황

대체적인 대중교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 및 지상9층 건내 7층 701호, 8층 801호로서

외벽: 화강석, 타일등 마감.
내벽: 벽지등 마감.
천정: 벽지등 마감.
창호: 샤시창호임.

이용상태

공히 숙박시설(궁모텔)로 이용중이나, 기준시점 현재 영업치 않은 상태임.

설비내역

건물내 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 중로2류, 동측으로 소로1류가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 중로2류(폭15M~20M)(접함), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 국가산업단지(2023-12-05)<산업입지 및 개발에 관한법률>

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 없 음.

물건 비고

일괄매각. 숙박시설로 영업중단 상태임. 현황조사 당시(2025.03.19.) 관리비가 약 33,580,430원이 미납인 것으로 조사됨(입찰 전 관리사무소에 관리비 확인 요함).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 창원지방법원 2025타경388 (1) 사건으로 경매 진행 중인 부동산입니다.

소재지는 경상남도 창원시 진해구 용원동 1214-3 코아상가 7층701호 및 8층801호이며, 용도는 숙박시설(궁모텔)입니다.

감정평가액은 1,512,000,000원이며, 매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

토지 면적은 152.00㎡ (약 46.0평), 건물 면적은 800.04㎡ (약 242.0평)입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

주요 특이사항으로는 유동화 물건이며, 현재 숙박시설로 영업이 중단된 상태입니다.

2. 입지조건

본 물건은 경상남도 창원시 진해구 용원동에 위치하며, 주변은 아파트, 근린시설, 상업시설, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

대체적인 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

북측으로는 중로2류, 동측으로는 소로1류 도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

이 지역은 부산신항만 및 산업단지와의 접근성이 좋으며, 용원동은 부산과 창원을 잇는 교통의 요지로서 향후 발전 가능성이 있는 지역으로 평가됩니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 소로1류, 중로2류 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 국가산업단지로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2014년 1월 8일 접수된 수산업협동조합중앙회의 근저당(1,024,800,000원)입니다.

본 경매 절차를 통해 근저당, 가압류(경남신용보증재단), 압류(창원시) 등 대부분의 등기된 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

전체 등기부채권 총액은 1,074,800,000원입니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원으로 조사되었으나, 임대관계는 미상으로 파악되었습니다. 이는 잠재적인 임차인이 존재할 수 있으며, 명도 과정에서의 변수를 고려해야 함을 의미합니다.

4. 상권분석

용원동은 주거지와 상업 시설이 복합적으로 발달한 지역으로, 기본적인 상권 수요가 형성되어 있습니다.

본건이 위치한 코아상가 주변으로 아파트 단지, 근린생활시설, 상업시설 등이 혼재하고 있으며, 다이소, LG U+, 롯데리아와 같은 편의시설과 용원국민체육센터 등 생활 기반 시설이 인근에 위치합니다.

이 지역은 부산신항만, 산업단지 등과의 접근성이 좋아 물류 및 산업 관련 종사자들의 배후 수요를 기대할 수 있는 입지입니다.

5. 생활정보

생활 편의시설로는 인근에 다양한 상업시설과 편의점, 음식점 등이 분포하고 있습니다.

교육 및 문화 시설로는 용원초등학교, 용원중학교, 용원고등학교, 진해동부도서관, 주민자치센터 등이 가까이 위치하여 주거 환경이 양호합니다.

대중교통 이용은 보통 수준이며, 주변 도로망을 통해 시내 및 외부 지역으로의 이동이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

미납 관리비: 약 33,580,430원의 관리비가 미납된 것으로 조사되었습니다. 입찰 전 반드시 관리사무소를 통해 미납 관리비 총액 및 정산 여부를 확인해야 합니다.

영업 중단 상태: 현재 숙박시설로서 영업이 중단된 상태이므로, 재영업을 위해서는 상당한 시설 보수 및 추가 투자가 필요할 수 있습니다.

미확인 임차인: 임대관계가 미상이므로, 현재 점유 중인 임차인이 존재할 가능성이 있습니다. 인수 부담은 없으나 명도 진행 시 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다.

지역 개발 관련 이슈: 용원동 일대에서는 대규모 도시개발사업이 진행 중이며, 이와 관련하여 석산 발파로 인한 소음, 분진 피해 우려 및 환경영향평가 관련 논란이 보도된 바 있습니다. 또한, 도로 상 불법 컨테이너 방치로 인한 안전 문제가 지적되기도 했습니다. 이러한 지역적 이슈는 향후 자산 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 진해구 용원동의 코아상가에 위치한 숙박시설(궁모텔)로, 800.04㎡에 달하는 넓은 건물 면적을 갖추고 있습니다. 상업지역 내에 위치하여 입지적 장점이 있으나, 현재 영업이 중단된 상태이며 상당 금액의 미납 관리비가 발생해 있습니다. 권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이나, 미확인 임대차 관계에 대한 주의가 필요합니다. 주변 지역의 개발 사업 및 관련 이슈를 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

안정적인 배후 수요: 인근에 주거 시설이 밀집해 있어 기본적인 상권 수요가 뒷받침됩니다.

개발 잠재력: 부산신항만, 산업단지 등과의 연계성을 바탕으로 지역 개발 및 인구 유입 가능성이 있습니다.

활용 가능성: 넓은 건물 면적은 숙박시설 외에도 다양한 상업적 용도로의 전환 가능성을 시사합니다.

경매 특성: 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건물의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 현재 시장 상황, 유사 물건의 실거래가, 임대 수익률 분석, 투자자의 자금 계획, 그리고 권리 분석 및 잠재적 리스크 요인들을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 조사와 현장 방문 조사가 필수적입니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 입찰가 산정이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.