나이스옥션 법원경매 창원 2025타경324 [1] 경상남도 창원시 진해구 여좌동 101-1 세진체리힐가든 4층403호 연립주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2025타경324 [1] 경상남도 창원시 진해구 여좌동 101-1 세진체리힐가든 4층403호 연립주택 경매

• 사건번호: 2025타경324
• 주소: 경상남도 창원시 진해구 여좌동 101-1 세진체리힐가든 4층403호
• 감정가: 380,000,000원
• 최저가: 266,000,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 연립주택

창원지방법원 경매5계 2025타경324 | 소재지: 경상남도 창원시 진해구 여좌동 101-1 세진체리힐가든 4층403호 | 감정가: 380,000,000원 | 최저가: 266,000,000원 | 용도: 연립주택

1. 물건 보고서

1.1. 사건 기본 정보 및 물건 개요

경상남도 창원시 진해구 여좌동 101-1 세진체리힐가든 4층403호에 소재한 연립주택 경매 물건에 대한 분석 보고서입니다. 본 물건은 토지 및 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 사건으로, 감정가는 380,000,000원으로 평가되었습니다.

사건번호: 창원지방법원 2025타경324 (1)

소재지: 경상남도 창원시 진해구 여좌동 101-1 세진체리힐가든 4층403호

용도: 연립주택 (공동주택)

감정가: 380,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 고OO

채권자: 주OOOOOOOO

토지면적: 88.38㎡ (약 26.73평)

건물면적: 163.33㎡ (약 49.41평, 전용면적 기준)

1.2. 물건 현황 및 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제4층 제403호로서, 1991년 12월 12일에 사용승인된 비교적 연식이 있는 건물입니다. 외벽은 벽돌 등으로 마감되었고, 창호는 샷시창호 구조입니다. 현재 공동주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비를 갖추고 있습니다.

토지는 완경사지대 내 부정형의 형상이나 공동주택 건부지로 이용 중이며, 주위로 노폭 약 4미터 내외부터 15미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 접근 및 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

2. 입지 분석 및 환경

2.1. 최고의 입지

본건은 경상남도 창원시 진해구 여좌동에 소재하는 '진해여자고등학교' 북측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 주거지입니다. 주위는 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서, 주거 환경은 보통이나 학교 인근의 정주 여건을 갖추고 있습니다. 여좌동 일대는 여좌천 벚꽃 명소로 알려져 있으며, 평상시에는 한적한 주거지로 평가됩니다.

2.2. 입지 조건

도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하여 주거 개발 밀도가 양호한 지역에 속합니다. 특히, 학교 환경 보호를 위한 **상대보호구역** (진해여자고등학교, 진해여자중학교)에 지정되어 있어 유해 시설 유입이 제한되는 장점이 있습니다. 또한 **제한보호구역(해군기지)**에 포함되어 군사시설 보호법에 의한 제약을 받을 수 있는 점은 유의해야 합니다. 도로 폭은 소로3류(폭 8m 미만), 중로2류(폭 15m~20m)에 접합되어 있어 차량 통행에 무리가 없습니다.

2.3. 상권 분석 및 생활 정보

본 물건이 위치한 여좌동 일대는 주택가 밀집 지역으로, 대규모 상권보다는 주거 편의를 위한 소규모 근린생활시설들이 주로 분포하는 것으로 보입니다. 주변에는 **진해여자고등학교**, **진해여자중학교**, **진해고등학교** 등 다수의 학교 시설이 밀집되어 있어 학군 면에서는 우수합니다. 또한 **진해역**, **여좌천**, **진해도서관** 등 주요 시설도 비교적 인근에 위치하여 생활 편의성을 더합니다.

혐오시설: 인근 지역에 주요 혐오시설은 확인되지 않으나, 토지이용계획상 **제한보호구역(해군기지)**에 포함되어 있어 군사시설 관련 규제가 적용될 수 있습니다.

3. 권리 분석 및 특이 사항

3.1. 권리 분석

본 경매는 **부동산 임의경매** 사건이며, **소유자(고OO)와 채무자(고OO)가 동일**합니다. 이는 통상적으로 소유자의 채무 불이행으로 인해 채권자가 신청한 경매 사건입니다. 제출된 정보만으로는 상세한 등기부상 권리관계를 파악할 수 없으나, 매각대상은 토지/건물 일괄매각이므로, 권리 분석의 핵심은 **말소기준권리**를 기준으로 한 **인수되는 권리** 및 **임차인** 유무 확인이 됩니다. 임대관계는 '미상임'으로 조사되어, **현장 조사 및 전입세대 열람을 통한 임차인 권리관계 확인**이 필수적입니다.

3.2. 잠재적 리스크 (주의사항 및 특이사항)

본 물건은 입찰 전 반드시 확인해야 할 다음과 같은 **중대한 리스크**가 존재합니다.

1. **인접 호수 연결 (402호와의 연계성):** 403호는 **402호와 내부출입문을 통하여 상호간 출입이 가능**한 것으로 탐문 조사되었습니다. 이는 해당 물건의 **단독 사용 및 점유**에 중대한 영향을 미치므로, 현장 확인을 통해 **내부 출입문 폐쇄 여부 및 402호와의 관계**를 명확히 파악해야 합니다.

2. **복층 소재:** 본건은 **복층이 소재**하는 것으로 탐문 조사되었습니다. 이는 **공부(건축물대장)와의 일치 여부**, 즉 **무단 증축** 여부를 확인해야 하며, 무단 증축 시 **이행강제금 부과 가능성**을 염두에 두어야 합니다.

3. **누수 이력:** 과거 **누수가 발생했던 것으로 탐문 조사**되었으나, 현장 조사 시 내부 확인이 불가능하여 현재 시점의 누수 여부는 확인되지 못했습니다. 누수 여부는 향후 건물 유지 보수 비용 및 주거 쾌적성과 직결되므로, 철저한 내부 확인이 요구됩니다.

4. **내부 조사 불능:** 감정평가 당시 **폐문부재**로 인해 내부 이용상태 및 내벽 마감 조사가 불가능했습니다. 이는 **명도 저항 가능성** 및 **내부 상태의 불확실성**을 높이는 요인입니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 건은 대지권 26.73평, 전용면적 49.41평의 **대형 연립주택**으로, 진해여자고등학교 인근의 양호한 주거지역에 위치하고 있습니다. 제2종일반주거지역에 속하여 향후 재개발 가능성은 있으나, 현재는 노후 주택 밀집 지역으로 분류됩니다. 투자 가치는 **넓은 면적**과 **복층 구조의 잠재력**에 있으나, **402호와의 내부 연결 통로** 문제와 **누수 이력**, **복층의 합법성**이라는 중대한 리스크를 동시에 안고 있습니다. 따라서 일반적인 경매 물건보다 **철저한 사전 조사(특히 402호 및 복층 구조)**가 이루어져야 하며, 입찰가를 보수적으로 산정할 필요가 있습니다.

4.2. 투자 포인트

1. **대형 면적 활용성:** 연립주택임에도 전용 면적 49.41평으로 아파트 중대형 평형대에 준하는 넓은 실사용 공간을 제공하며, 복층 구조를 통해 공간 활용성이 높습니다.

2. **학군 및 주거 환경:** 진해여자고등학교 등 학교가 인접한 주거지로서, 자녀를 둔 실수요자에게 매력적인 입지입니다.

3. **잠재적 개발 가치:** 도시지역, 제2종일반주거지역에 위치하며, 주변 지역에서 재개발 사업이 추진되는 사례가 있으므로 장기적으로 대지권 지분(26.73평)에 기반한 재개발 또는 리모델링의 잠재적 가치를 고려할 수 있습니다.

법원 정보

창원지방법원 경매5계