나이스옥션 법원경매 창원 2025타경368 [1] 경상남도 김해시 삼계동 1433-11 주상복합 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2025타경368 [1] 경상남도 김해시 삼계동 1433-11 주상복합 경매

• 사건번호: 2025타경368
• 주소: 경상남도 김해시 삼계동 1433-11
• 감정가: 762,841,800원
• 최저가: 533,988,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 주상복합

창원지방법원 경매5계 2025타경368 | 소재지: 경상남도 김해시 삼계동 1433-11 | 감정가: 762,841,800원 | 최저가: 533,988,000원 | 용도: 주상복합

1. 물건 기본 정보

1.1. 사건 개요

본 경매 물건은 창원지방법원 2025타경368 (1)호로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다. 채권자는 신OOOOOOO이며, 채무자는 한OO, 소유자는 최OO으로 확인됩니다. 본 물건은 토지와 건물 일괄매각 조건입니다.

1.2. 물건 현황 및 감정가

본건은 경상남도 김해시 삼계동 1433-11에 소재하는 주상복합 건물로, 감정가는 762,841,800원입니다. 토지는 제1종일반주거지역에 속하며, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

1.3. 면적 현황

토지 면적: 205.50㎡ (약 62.16평)

건물 면적: 333.06㎡ (약 100.77평)

제시외 면적: 34.70㎡ (약 10.50평)

총 건물 면적 (제시외 포함): 367.76㎡ (약 111.25평)

2. 입지 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 김해시 삼계동 화정초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 전형적인 주거 및 상업 혼합 지역입니다. 자체 지반은 등고평탄한 정방형의 토지이며, 주상용 건부지로 활용도가 높습니다.

2.2. 교통 상황 및 도로 접근성

대체적인 대중교통 사정은 보통 수준이며, 동측으로 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고 있어 차량 접근성 및 통행은 양호한 편입니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 및 채권 현황

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 건물 제시외 면적 34.70㎡ (약 10.50평) 또한 포함됩니다. 소유권 및 채권관계는 법원 공고를 통해 재확인해야 합니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항

본건은 제시외 건물을 포함한 일괄매각이므로, 제시외 건물의 소유권 및 법정지상권 성립 여부 등을 확인해야 합니다.

가장 중요한 주의사항은 '대항력 있는 임차인이 있을 수 있음' 입니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있으므로, 반드시 임차인의 권리 관계(전입일자, 확정일자, 배당요구 여부)를 철저히 분석해야 합니다. 임대관계는 현재 '미상'이므로 현장조사가 필수적입니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

건물의 1층은 '점포'로 이용 중이며, 주위 환경이 단독주택, 공동주택, 근린시설이 혼재하는 주거 밀집 지역임을 감안할 때, 소규모 생활 밀착형 업종(예: 미용실, 학원, 소형 식당, 편의점 등)으로의 활용도가 높을 것으로 예상됩니다. 화정초등학교 인근이라는 특성상 교육 관련 시설도 유효한 상권입니다.

4.2. 생활 편의 시설

학교(화정초등학교)가 인근에 있어 교육 환경이 양호하며, 주변에 단독 및 공동주택이 밀집되어 있어 기본적인 근린생활시설은 갖추고 있을 것으로 판단됩니다. 대중교통 사정은 보통 수준이나, 차량 접근성이 양호하여 김해시 내 주요 시설 이용에 큰 불편은 없을 것으로 보입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리적 리스크

앞서 언급된 '대항력 있는 임차인' 존재 가능성이 가장 큰 권리적 리스크입니다. 정확한 임대차 관계 확인 없이는 입찰에 신중해야 합니다. 또한, 제시외 건물의 법적 소유 관계도 재확인이 필요합니다.

5.2. 물건 자체 리스크

본건은 현장조사 당시 대부분 폐문 부재로 외부 관찰 및 건축물현황도 등을 참조하여 평가가 진행되었습니다. 따라서 건물의 내부 상태, 설비의 노후도, 누수 여부 등은 현장 방문 및 추가 확인이 반드시 필요합니다.

5.3. 도시계획 및 제한 상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(북부지구), 소로2류(접함) 등에 속하여 개발 및 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 특히, '상대보호구역' 및 '절대보호구역'에 해당하므로, 1층 점포의 향후 용도 변경 시 학교 환경 보호에 관한 법률에 따른 규제가 적용될 수 있습니다.

5.4. 혐오시설 확인

현장조사 및 주변 검색 결과, 본건 소재지 주변에 지역 전체에 영향을 미칠 만한 대형 혐오시설(쓰레기 처리장, 대규모 공장 등)은 특정되지 않았습니다. 다만, 인근에 존재하는 소규모 시설이나 지역 시설로 인한 개별적인 불편(소음, 냄새 등)은 현장 방문 시 직접 확인이 필요합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 주거 밀집 지역 내 초등학교 인근에 위치한 주상복합 건물로, 주거와 상업 수요를 동시에 만족시킬 수 있는 잠재력이 있는 물건입니다. 특히, 토지 면적(약 62.16평)이 확보되어 있고, 건물 또한 1층 점포, 2~3층 주택으로 구성되어 안정적인 임대수익과 시세차익을 동시에 노릴 수 있는 구조입니다. 다만, 대항력 있는 임차인 존재 가능성 및 제시외 건물 처리에 대한 명확한 권리 분석이 선행되어야 합니다.

6.2. 투자 포인트

1. **주거+상업의 안정적 임대수익:** 1층 점포는 근린생활시설 수요, 2~3층 주택은 주거 수요를 확보할 수 있어 안정적인 현금 흐름(Cash Flow) 창출이 기대됩니다.

2. **양호한 입지:** 화정초등학교 인근의 주거 밀집 지역으로, 상권 활성화 및 주거 가치 유지에 유리한 입지입니다.

3. **제시외 건물 포함 일괄매각:** 제시외 건물(10.50평)을 포함하여 총 건물 면적 약 111.25평을 일괄 매각하므로, 전체적인 사용 면적을 확보할 수 있습니다.

4. **리스크 해소 시 고수익 기대:** 대항력 임차인 리스크를 명확히 파악하고 인수금을 최소화하거나 배제할 경우, 높은 가치 대비 저가에 낙찰받을 잠재력이 있습니다.

법원 정보

창원지방법원 경매5계