나이스옥션 법원경매 창원 2025타경248 [1] 경상남도 창원시 의창구 봉곡동 32-10 신세대프라자 8층 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청명 · 평가일 2025.02.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

(1)일련번호(1)
대상물건은 경상남도 창원시 의창구 봉곡동 소재 '명곡지구대' 북서측 인근에 위치하는 '신
세대프라자' 8층으로서, 부근은 정비된 상가지대로서 동유형의 숙박시설 및 상업시설, 단독
주택 등이 위치하고 있어 제반 주위환경은 보통시됨.
(2)일련번호(2)
대상물건은 경상남도 김해시 대청동 소재 '롯데마트' 북서측 인근에 위치하는 '장안프라자'
3층 303호로서, 부근은 정비된 상가지대로서 동유형의 상업시설 및 숙박시설, 대형마트, 아
파트단지 등이 위치하고 있어 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

대상물건 일련번호(1,2)까지 차량접근이 가능하며, 위치 및 대중교통수단의 통행횟수 등을
고려할 때, 제반 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

(1)일련번호(1)
대상물건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층건 중 8층으로서,
외벽: 몰탈위페인팅마감 등.
내벽 및 천정: 실내 인테리어마감, 벽지마감 등.
바닥: 장판지깔기마감, 타일붙임 등.
창호: 샷시창호 임.
(2)일련번호(2)
대상물건은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 8층건 중 3층 303호로서,
외벽: 복합판넬붙임, 석재판붙임, 몰탈위페인팅마감 등.
내벽 및 천정: 몰탈위페인팅 및 텍스마감 등.
바닥: 타일붙임 등.
창호: 샷시창호 임.

이용상태

(1)일련번호(1): 대상물건은 숙박시설로 이용중임.
(2)일련번호(2): 대상물건은 공실 상태의 상가임.

설비내역

(1)일련번호(1): 제반 위생설비 및 급배수설비, 소방설비, 승강기, 난방설비 등이 되어있음.
(2)일련번호(2): 제반 위생설비 및 급배수설비, 소방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

(1)일련번호(1)
대지권의 목적인 토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 장방형의 토지로서, 상업용 건부지로
이용중임.
(2)일련번호(2)
대지권의 목적인 토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 상업용 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

(1)일련번호(1): 대지권의 목적인 토지는 남서측으로 소로와 접함.
(2)일련번호(2): 대지권의 목적인 토지는 남동측으로 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1): 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(배후도시), 소로1류(폭 10m~12m
)(명곡지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
, 역사문화환경보존지역(봉림사지 삼층석탑)<경상남도 문화재보호 조례> 임.
2): 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(장유지구), 지구단위계획구역(중심상업), 중
로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-11-01) 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 미상임.
(2)기 타: 해당사항 없음.

물건 비고

숙박시설로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경248 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 창원시 의창구 봉곡동 32-10 신세대프라자 8층

용도: 숙박시설

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 626,000,000원

토지 면적: 59.64㎡ (약 18.04평)

건물 면적: 280.29㎡ (약 84.80평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 경상남도 창원시 의창구 봉곡동 소재 '명곡지구대' 북서측 인근에 위치한 '신세대프라자' 8층입니다.

부근은 정비된 상가지대로서 동유형의 숙박시설 및 상업시설, 단독주택 등이 혼재하고 있어 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 대중교통수단의 통행 빈도 등을 고려할 때 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 지역 특성 및 토지 이용 계획

토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 장방형 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

남서측으로 소로와 접해 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(배후도시) 등에 해당합니다.

가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역(봉림사지 삼층석탑)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

등기부상 말소기준권리는 2022년 9월 7일 접수된 김해축산업협동조합의 근저당권(채권액 600,000,000원)입니다.

경매로 인해 위 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 대부분의 권리(가압류, 압류, 임의경매개시결정 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 보증금

임차인 박철용: 보증금 0원, 차임 0원, 2023년 4월 6일 전입, 대항력 없음.

임차인 윤근규: 보증금 50,000,000원, 차임 1,000,000원, 2025년 3월 4일 배당신고, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원. 임차인과 관련된 인수할 보증금은 없습니다.

3.3. 등기부 요약

총 채권액은 약 635,925,035원으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 상업시설 현황

본건 소재지는 '신세대프라자'로, 주변이 잘 정돈된 상업 지구를 형성하고 있습니다.

인근에 동종 업종인 숙박시설 및 다양한 상업시설이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 배후수요

단독주택 및 아파트 단지가 혼재되어 있어 일정 수준의 배후수요를 확보할 수 있는 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 양호합니다. 대형 마트 등 쇼핑 시설도 차량으로 접근 가능한 거리에 위치하고 있습니다.

5.2. 공공시설

'명곡지구대'가 인근에 위치하여 치안 환경이 양호합니다. 창원시 교육청 및 주요 학교들이 인근에 분포하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 이용 상태

현재 숙박시설로 이용 중이나, 건축물대장상 주 용도는 제2종근린생활시설 등으로 기재되어 있을 가능성이 있습니다. 매수 후 용도 변경 또는 영업 재개 시 관련 법규 및 허가 사항을 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 임대차 관계

기록된 임차인이 있으나 법적으로 대항력은 없는 것으로 파악되어 법적 부담은 없습니다. 다만, 실제 점유 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성에 대비하여 충분한 시간을 갖고 명도를 진행해야 합니다.

6.3. 기타 법규 제한

토지이용계획상 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 따를 수 있으므로 관련 조례 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 창원시 의창구 봉곡동의 안정적인 상업 지구 내에 위치한 숙박시설로, 편리한 교통 여건과 함께 배후수요를 갖춘 입지입니다.

권리상 특별한 인수 부담이 없으며, 감정가 대비 시세 조사를 통해 경쟁력 있는 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

이용 상태 및 법규 제한 사항을 충분히 검토하여 투자의 안정성을 확보하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 배후수요 확보가 가능한 상업 지구 내 핵심 입지입니다.

* 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 권리 분석이 명확하며, 인수할 임차 보증금이 없습니다.

* 명곡지구대 등 인근 공공시설로 인한 치안 및 생활 편의성이 우수합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 626,000,000원을 기준으로 하되, 실제 현장 조사, 주변 시세, 임대 수익률 분석, 명도 난이도, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

현재 파악된 인수 보증금은 0원이므로, 채권 총액보다는 실제 부동산 가치와 향후 수익성을 중심으로 판단하는 것이 중요합니다.

구체적인 예상 입찰가 산정은 별도의 심층 분석 및 전문가 상담을 통해 진행하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.