나이스옥션 법원경매 창원 2025타경10313 [1] 경상남도 김해시 율하동 1305-11 주건축물제1동 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.02.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 율하동 소재 '율하초등학교' 남동측 인근에 위치하며 인근은 근린생
활시설, 다가구주택, 단독주택, 아파트, 교육시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은
보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입
니다.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 가장형 토지로서, 기준시점일 현재 주상용으로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건의 남동측으로 노폭 약 8m 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제1종일반주거지역,지구단위계획구역(2024-08-14),소로2류(폭 8m~10m)(접
합),가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보
호구역(2019-08-30)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(율하초등학교)<교육환경
보호에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

후첨 '건물감정평가요항표' 참조바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1) : 경량철골구조 지붕용 판넬지붕 단층 건물로서,
(사용승인일 2011.05.26)
외벽 : 사이딩판넬마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
바닥 : 장판 및 타일 마감 등,
창호 : 새시창구조입니다.

이용상태

기호(1) : 기준시점일 현재 공실상태입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급·배수설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없습니다.

물건 비고

일괄매각. 단독주택 및 근린생활시설로서 현재 공실 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경10313 (1)

소재지: 경상남도 김해시 율하동 1305-11 (신주소: 율하2로88번길 24)

건물용도: 단독주택 / 제2종근린생활시설

감정가: 448,059,000원

토지면적: 241.40㎡ (약 73.03평)

건물면적: 144.00㎡ (약 43.56평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 진주축산업협동조합 (진OOOOOOOO)

사용승인일: 2011년 05월 26일

건축구조: 경량철골구조 지붕용 판넬지붕 단층

2. 입지조건

본건은 경상남도 김해시 율하동 소재 '율하초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 근린생활시설, 다가구주택, 단독주택, 아파트, 교육시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

본건의 남동측으로는 노폭 약 8m 내외의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 수월합니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m) 도로에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 율하초등학교 관련 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 진주축산업협동조합입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2017년 8월 9일에 접수된 진주축산업협동조합의 근저당권(을4)으로, 이보다 선순위 권리는 없습니다.

경매개시결정은 2025년 1월 24일에 진주축산업협동조합에 의해 이루어졌습니다(창원지방법원 2025타경10313).

등기부등본상 현재 파악되는 권리들은 모두 말소될 예정으로, 매수인이 인수하는 부담은 없을 것으로 보입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김미정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 5월 8일

* 대항력: 없음

* 임차인이 존재하나, 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본건은 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하여 배후 수요가 일정 부분 확보되어 있습니다.

인근 지역은 아파트 단지와 함께 다양한 상업시설이 밀집하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

주변에 율하초등학교가 있어 학생 및 학부모 관련 업종에 대한 수요도 기대할 수 있습니다.

다만, 제2종근린생활시설로도 활용 가능한 용도이나, 현재는 공실 상태로 운영 중인 상가 등의 활성화 정도는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

주변 시세 분석:

인근 아파트 단지의 경우, 2026년 8월 기준 129㎡(약 39평) 아파트가 약 4.3억~4.5억 원에 거래되고 있으며, 평당 약 330만 원~410만 원 수준입니다.

최근 2024년 3월 기준, 김해시 율하2지구에 위치한 신축급 단독주택(대지 71평, 주택 60평)이 7억 5천만 원에 매물로 나왔습니다. 이는 본건의 단독주택으로서의 잠재적 가치를 보여주는 참고 자료입니다.

본건과 유사한 조건의 단독주택 매물 정보를 추가로 확보하기는 어려웠으나, 전반적인 지역 시세는 안정적인 편으로 보입니다.

5. 생활정보

교육 시설: 본건 북동측 인근에 율하초등학교가 위치하여 자녀의 교육 환경이 양호합니다.

교통: 차량 접근이 편리하며, 인근 버스 정류장을 통해 시내외 이동이 가능합니다.

편의시설: 인근에 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 있어 생활 편의성이 좋습니다.

주거환경: 주거지역과 상업지역이 혼재된 지역으로 쾌적함과 편리함을 동시에 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

공실 상태: 현재 단독주택 및 근린생활시설이 공실 상태로, 즉시 임대 수익 창출을 위해서는 추가적인 마케팅 및 임차인 확보 노력이 필요합니다.

혐오시설: 김해시 율하동 인근에서 돼지농장 악취 문제(2015년) 및 혐오시설 설치와 관련된 주민 반대 사례가 검색되나, 본건과의 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다. 다만, 주변 지역 개발 및 시설 입지 관련 이슈는 지속적으로 확인할 필요가 있습니다.

건축 연식: 2011년에 사용 승인된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김해시 율하동에 위치한 단독주택 겸 근린생활시설로, 율하초등학교 인근의 양호한 입지에 자리하고 있습니다.

채무 관계가 명확하고 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정이므로, 권리상의 큰 문제는 없어 보입니다.

현재 공실 상태인 점은 투자자가 직접 활용하거나 임대를 놓을 경우 초기 공략이 필요함을 시사합니다.

단독주택으로서의 가치와 근린생활시설로서의 활용 가능성을 겸비하고 있어, 향후 지역 개발 및 가치 상승 잠재력을 기대해볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

양호한 입지: 율하초등학교 인근, 차량 및 대중교통 접근성이 좋음.

권리관계 명확: 낙찰 후 인수할 권리가 없어 깨끗한 권리 상태로 취득 가능.

다용도 활용 가능: 단독주택 또는 근린생활시설로 활용 가능.

미래 가치: 율하동 일대 지속적인 개발 및 주거지 확장 추세.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 448,059,000원입니다.

주변 단독주택 사례(대지 71평, 주택 60평, 신축급, 2024년 3월 매물)가 7억 5천만 원에 나온 점은 본건의 잠재적 가치가 높음을 시사합니다.

인근 아파트 시세(33평형 기준 약 4.3억~4.5억 원)와 비교 시, 본건 토지 약 73평, 건물 약 43평의 규모를 고려할 때 감정가 수준은 합리적인 것으로 판단됩니다.

인수할 권리가 없고 현재 공실 상태임을 감안하여, 낙찰 후 공실 해소 및 초기 투자 비용(수리비, 명도비 등)을 고려한 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

대항력 없는 임차인이 존재하나 보증금이 0원이므로 인수 부담은 없습니다.

예상 입찰가 범위: 3억 8천만 원 ~ 4억 2천만 원

제안하는 예상 입찰가는 감정가의 약 85% ~ 94% 수준으로, 시세 및 현황을 반영한 보수적인 접근입니다. 실제 입찰 시에는 본건의 현장 상태, 추가적인 수리 비용, 명도 비용, 희망 임대료 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.