나이스옥션 법원경매 창원 2025타경432 [1] 경상남도 김해시 전하동 867 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2025타경432 [1] 경상남도 김해시 전하동 867 답 경매

• 사건번호: 2025타경432
• 주소: 경상남도 김해시 전하동 867
• 용도: 답

창원지방법원 경매4계 2025타경432 | 소재지: 경상남도 김해시 전하동 867 | 감정가: 696,150,000원 | 최저가: 696,150,000원 | 용도: 답

1. 창원지방법원 2025타경432 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경432 (1)

소재지: 경남 김해시 전하동 867

용도: 답

감정가: 69,615,000원

토지면적: 2975.00㎡ (약 900.00평)

건물면적: 0.00㎡ (0평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OOOOOOOO

1.2. 감정평가서 요약

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 전하동 소재 '김해시농업기술센터' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 근교 경지정리지대로 형성되어 있습니다.

1.2. 2.교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통사정은 보통 수준입니다.

1.2. 3.형태 및 이용상태

본건은 세장형 평지의 토지로서, 현재 답으로 이용 중입니다.

1.2. 4.인접 도로상태

본건 동측에는 구거(농수로)를 따라 폭 약 2~3m 내외의 도로가 개설되어 있습니다.

1.2. 5.토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역에 속하며, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역) 및 개발제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 6.제시목록 외의 물건

해당 없음.

1.2. 7.공부와의 차이

해당 없음.

1.2. 8.기타참고사항

임대관계는 미상입니다.

1.3. 입지조건

본건은 김해시농업기술센터 인근의 농경지대 내에 위치합니다. 주변은 농업용 토지가 주를 이루고 있으며, 조용한 전원 환경을 형성하고 있습니다. 현재 '도시지역, 자연녹지지역'으로 용도지역이 지정되어 있으나, '가축사육제한구역' 및 '개발제한구역'으로 겹겹이 규제되어 있어 토지 이용에 상당한 제약이 따릅니다. 인근에 김해시농업기술센터가 있어 농업 관련 정보 및 지원에 접근성은 양호할 수 있으나, 대중교통 접근성은 보통 수준이며, 차량을 통해서만 원활한 접근이 가능합니다. 검색 결과, 전하동 일대에서 혐오시설로 분류될 만한 대규모 공업단지나 유해시설에 대한 직접적인 언급은 확인되지 않았습니다. 다만, 개발제한구역 및 자연녹지지역 내 토지로서 인근에 축사 등이 산재해 있을 가능성은 배제할 수 없으므로, 현장 확인 시 주변 환경을 면밀히 살펴보시는 것이 좋습니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자에 의해 신청된 경매 절차입니다. 제공된 정보만으로는 복잡한 권리관계는 파악되지 않으나, 모든 경매 물건과 마찬가지로 잠재적인 인수 권리나 유치권 등이 존재할 가능성을 염두에 두어야 합니다. 특히 본건은 농지이므로, 낙찰 후 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 만약 농지취득자격증명을 발급받지 못할 경우, 낙찰이 무효가 되거나 매수 보증금이 몰수될 수 있는 중대한 위험이 있으므로, 입찰 전 반드시 관련 서류 발급 가능 여부를 확인하고 신중하게 접근해야 합니다.

1.5. 상권분석

본건의 소재지는 농경지 및 자연녹지지역으로, 일반적인 상업 활동이 활발한 상권과는 거리가 있습니다. 인근에 김해시농업기술센터가 위치하여 농업 관련 종사자나 시설 이용객을 대상으로 하는 소규모 지역 상권이 형성될 수 있으나, 투자의 관점에서 볼 때 유동인구나 소비력이 높은 상권으로 보기는 어렵습니다. 장기적인 관점에서 지역 개발 계획이나 도시 확장에 따른 용도 변경 가능성을 염두에 두어야 하겠으나, 현재로서는 농업적 가치나 향후 개발 가능성에 따른 투자 판단이 필요합니다.

1.6. 생활정보

본건은 전원적인 환경에 위치하며, 가장 가까운 편의시설은 김해시농업기술센터입니다. 생활 편의를 위한 일반적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 차량 이동 거리에 위치할 것으로 예상됩니다. 농업기술센터를 통해 농업 관련 정보 및 시설 이용이 가능할 수 있으며, 주변이 경지정리지대로 형성되어 있어 조용하고 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 농지취득자격증명 발급 의무입니다. 본건은 농지이므로, 낙찰자는 관할 시·군·구청에서 발급하는 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시에는 낙찰이 취소되고 매수 보증금이 몰수됩니다. 또한, 본건은 도시지역 내 자연녹지지역이면서 개발제한구역으로 지정되어 있어, 건축물의 신축이나 토지 이용에 대한 규제가 매우 엄격합니다. 현재 답으로 이용 중인 상태를 변경하거나 개발하기 위해서는 관련 법규 및 도시계획 심의 등 복잡한 절차와 허가를 거쳐야 하므로, 단기적인 개발 수익을 기대하기는 어렵습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 경남 김해시 전하동에 위치한 답 토지로, 감정가는 약 6억 9천 6백만원 수준입니다. 도시지역 내 자연녹지지역에 속하지만, 개발제한구역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 토지 이용에 상당한 제약이 있습니다. 가장 중요한 고려사항은 농지취득자격증명 필수 여부이며, 이를 취득하지 못할 경우 큰 손실이 발생할 수 있습니다. 현재로서는 농지로서의 가치나 향후 지역 개발 및 규제 완화 가능성에 따른 장기적인 투자 관점에서 접근해야 할 물건입니다.

1.9. 투자 포인트

개발제한구역 해제 또는 도시계획 변경으로 인한 용도지역 상향 가능성: 김해시의 도시 발전 계획에 따라 향후 개발제한구역이 일부 해제되거나 용도지역이 변경될 경우, 토지 가치가 상승할 잠재력이 있습니다.

농지로서의 가치: 지역 농업 환경 및 농산물 가격 추이에 따라 농지 자체의 가치를 고려한 투자도 가능합니다.

경매를 통한 저가 매수 기회: 시장 가격 대비 저평가된 가격으로 낙찰받을 경우, 향후 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

단, 투자는 반드시 현장 방문을 통해 실제 토지 상태와 주변 환경을 면밀히 확인하고, 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 사전에 철저히 검토한 후에 신중하게 결정해야 합니다.

법원 정보

창원지방법원 경매4계