나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11275 [1] 경상남도 김해시 상동면 여차리 1606 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김해감정 · 평가일 2025.04.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 상동면 여차리 소재 '용산초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 주거나지 및 단독주택, 교육시설등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이한바, 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

완경사 지대내 정방형 토지로서, 현황은 주거나지임.

인접 도로상태

남동측과 남서측으로 노폭 약8~10미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 지구단위계획구역(2011-06-09)(용산지구) , 소로2류(폭 8m~10m)(2013-10-31)(접합) , 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 '사진용지' 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없음.

물건 비고

제시외 수목(1-1) 매각 포함.
을구 순위번호 1번 지상권 설정등기(2022.3.30. 접수번호 제26937호)에 대하여 지상권자인 신청채권자가 이 사건 부동산이 매각될 경우 지상권 말소에 동의한다는 지상권말소동의서를 2025. 4. 2.자에 제출함.

AI 물건분석

264529500. 00₩

515. 90 ㎡ (약 156.06 평)

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경11275 (1)

소재지: 경상남도 김해시 상동면 여차리 1606

용도: 대지

감정가: 264,529,500 원

토지면적: 515.90㎡ (약 156.06 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 최OO

토지 등기부 요약:

등기구분: 갑1, 갑2 - 환지로 인한 이전 (김해시)

접수일자: 2011-12-26, 2012-01-30

권리종류: 환지로인한 이전

권리자: 김해시

등기구분: 갑3 - 소유권이전

접수일자: 2014-02-13

권리종류: 소유권이전

권리자: 이현주 (매매)

등기구분: 을1 - 지상권설정

접수일자: 2022-03-30

권리종류: 지상권설정

권리자: 최호근

말소: 인수 (단, 말소 동의서 제출됨)

등기구분: 을2 - 근저당권 (말소기준권리)

접수일자: 2022-03-30

권리종류: 근저당권

권리자: 최호근

권리금액: 169,000,000 원

말소: 말소

등기구분: 을3 - 근저당권

접수일자: 2022-03-30

권리종류: 근저당권

권리자: 최호근

권리금액: 39,000,000 원

말소: 말소

등기구분: 을4 - 근저당권

접수일자: 2024-05-09

권리종류: 근저당권

권리자: 최호근

권리금액: 65,000,000 원

말소: 말소

등기구분: 갑4 - 가압류

접수일자: 2025-01-02

권리종류: 가압류

권리자: 현대카드

권리금액: 12,606,075 원

말소: 말소

등기구분: 갑5 - 임의경매

접수일자: 2025-04-03

권리종류: 임의경매

권리자: 최호근

권리금액: 33,041,095 원

말소: 말소

총 채권액: 285,606,075 원

주의사항: 제시외 수목(1-1) 매각 포함.

물건명세서 작성일: 2026-06-19

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 경상남도 김해시 상동면 여차리 소재 '용산초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 주거나지 및 단독주택, 교육시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황:

차량 접근이 용이하며, 전반적인 교통 상황은 보통임. 남동측 및 남서측으로 노폭 약 8~10미터 내외의 도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 원활함.

형태 및 이용상태:

토지는 완경사 지대의 정방형 토지이며, 현재는 주거나지로 이용 중임.

주변 시설:

본건 인근에는 용산초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호함. 상동면은 산업화의 영향으로 500여 개의 각종 공장이 입주하여 생산 활동이 활발한 지역이기도 함. 또한, 낙동강변과 접해 있어 달무리수변공원, 화현강변공원 등 자연 경관을 즐길 수 있는 시설들이 있음.

혐오시설 정보:

별도의 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았으나, 김해시 상동면 지역은 산골짜기 공장들이 다수 분포하고 있어 일부 지역에서는 난개발 및 환경 오염에 대한 우려가 제기된 바 있음.

3. 권리분석

말소기준권리:

을구 순위번호 2번 근저당권 (최호근, 2022.03.30. 접수) 이며, 이보다 선순위인 권리는 존재하지 않음.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

을구 순위번호 1번 지상권 설정등기(2022.3.30. 접수)는 원칙적으로 인수해야 하는 권리임. 그러나 지상권자인 신청채권자(최호근)가 본건 부동산 매각 시 지상권 말소에 동의한다는 지상권말소동의서를 2025년 4월 2일에 제출하였으므로, 매각으로 인해 말소될 것으로 예상됨.

매각으로 소멸되는 권리:

말소기준권리인 을구 순위번호 2번 근저당권을 포함하여, 을구 순위번호 3, 4번 근저당권, 갑구 순위번호 4번 가압류, 갑구 순위번호 5번 임의경매 개시결정 등기 등 을구 순위번호 1번 지상권설정등기를 제외한 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

인수되는 임차인 현황:

임차인 현황 상 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 별도의 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됨.

특이사항:

제시외 수목 (1-1)이 매각에 포함됨.

4. 상권분석

본건이 위치한 김해시 상동면 여차리는 주거용지와 단독주택, 교육시설이 혼재된 지역으로, 상대적으로 조용한 주거 환경을 형성하고 있음. 인근에 용산초등학교가 위치하며, 대포천을 중심으로 한 자연환경 개선 노력으로 깨끗한 수질을 자랑하는 대포천이 있음. 또한, 낙동강변과 가까워 수변 공원 등 자연 친화적인 공간이 조성되어 있어 쾌적한 환경을 제공함. 다만, 김해시 전반적으로 산지를 이용한 공장 설립이 많아 일부 지역에서는 난개발 및 환경 관련 이슈가 존재함.

5. 생활정보

교육시설:

용산초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능할 것으로 보임.

교통:

차량 접근성이 양호하며, 남동측 및 남서측으로 8~10미터 폭의 도로에 접하고 있어 교통이 편리한 편임.

자연환경:

낙동강변 인근에 위치하여 수변공원 등 자연을 가까이에서 즐길 수 있는 환경임.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한상태:

본건 토지는 다음과 같은 토지이용계획에 따른 제한을 받음.

* 계획관리지역

* 지구단위계획구역 (2011-06-09) (용산지구)

* 소로2류 (폭 8m~10m) (2013-10-31)

* 가축사육제한구역 (모든 축종 제한지역)

* 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

* 배출시설설치제한지역 (물환경보전법)

* 공장설립승인지역 (2013-06-28)

이러한 용도지역 및 관련 법규는 토지의 활용 및 개발에 대한 제약을 수반할 수 있으므로, 향후 건축 등 개발 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 함. 특히, 김해시의 경우 산지 개발 관련 경사도 규제 완화 논의가 진행되고 있으나, 이에 따른 난개발 및 안전 문제에 대한 우려도 상존함.

지상권 말소 동의:

선순위 지상권이 존재했으나, 지상권자가 말소에 동의함에 따라 권리관계는 비교적 명확해졌으나, 관련 서류 및 절차를 재확인하여 실제 말소 여부를 최종적으로 확인해야 함.

제시외 물건:

제시외 수목(1-1)이 매각에 포함되어 있어, 인수 후 별도의 관리 또는 처리가 필요할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 상동면 여차리에 위치한 대지로서, 토지면적 515.90㎡ (약 156.06 평)의 건물이 없는 나대지 상태임. 주변은 주거 및 교육시설이 혼재된 지역으로, 용산초등학교와 인접하여 교육 환경이 양호하며, 낙동강변의 자연 환경도 가까이 있어 쾌적한 생활이 가능한 입지임.

권리관계 측면에서는 선순위 지상권이 존재했으나, 말소 동의서가 제출되어 매각 후 소멸될 가능성이 높아 권리 분석상 큰 부담은 없을 것으로 판단됨. 말소기준권리보다 후순위의 근저당, 가압류, 임의경매 등은 모두 소멸될 예정임.

다만, 계획관리지역, 지구단위계획구역 등 다양한 용도지역 및 구역에 해당하여 토지 이용 및 개발에 있어 관련 법규의 검토가 필수적임. 산지 개발 및 경사도 규제 완화 논의가 있는 지역 특성을 고려할 때, 향후 개발 가능성을 신중하게 판단해야 함. 제시외 수목이 매각에 포함되는 점도 참고할 필요가 있음.

8. 투자 포인트

* 정리된 권리 관계: 선순위 지상권에 대한 말소 동의서 제출로 인해 권리관계가 비교적 명확해져 인수 부담이 적음.

* 양호한 교육 및 자연 환경: 용산초등학교와 인접하고 낙동강변의 자연 친화적인 환경을 누릴 수 있음.

* 계획관리지역 내 토지: 향후 개발 가능성을 고려한 투자 가치 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건은 인수 부담이 적고 입지 조건이 양호한 편이나, 다양한 토지 이용 규제가 존재하며 제시외 수목 포함 등의 사항을 고려해야 합니다. 또한, 해당 지역의 최근 실거래가 및 유사 물건의 경매 낙찰가 등을 종합적으로 분석하여 입찰가를 산정해야 합니다.

감정평가액은 264,529,500원이며, 이는 토지 면적 및 주변 환경을 고려한 초기 가치로 판단됩니다. 예상 입찰가는 본 물건의 개발 잠재력, 시장 상황, 경쟁 물건과의 비교 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 하므로, 추가적인 시장 조사가 필요합니다. 일반적인 경매에서는 감정가의 80% ~ 120% 수준에서 낙찰되는 경우가 많으나, 본 건의 경우 권리관계 명확성 등을 고려할 때 감정가 수준 또는 그 이상으로 입찰이 이루어질 가능성도 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.