나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11150 [1] 경상남도 김해시 동상동 1102-8 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동부감정 · 평가일 2025.03.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 동상동에 소재하는 '호계공원' 북서측 인근에 위치하며 부근은 근린생활시설, 공동주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 시가지에 위치하여 대중교통 등 일반적인 교통사정은 보통 수준임.

형태 및 이용상태

본건은 완경사 지대내 자체지반 대체로 평탄한 장방형 토지로, 현황 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건(1)의 남서측으로 대로의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(45미터), 대로3류(폭 25m~30m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2008-01-01)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2018-11-01)

제시목록 외의 물건

해당 없음.

공부와의 차이

해당 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2)
일반철골구조 (철근)콘크리트 슬래브지붕 3층건물로
(사용승인일: 2010.07.23)
(3층 증축일: 2018.12.05)

외벽: 징크판넬, 사이딩판넬 등 마감.
내벽: 몰탈위 페인팅 및 벽지, 타일붙임 등 마감.
창호: 샷시창 및 일부 목재창 마감 등.

이용상태

기호(2)
1층: 근린생활시설로 이용중임.
2층: 근린생활시설로 이용중임.
3층: 주택 및 휴게실 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 개별난방설비(3층) 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨' 지적 및 건물개황도, 사진 용지'와 같이 제시외 건물이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계: 미상임.
나. 기 타: 해당없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(2-1~2-5) 및 기계기구(2-6)포함. 대항력 있는 임차인 있을 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경11150 (1)

소재지: 경상남도 김해시 동상동 1102-8

용도: 근린주택 (제1,2종 근린생활시설 및 주택)

감정가: 1,823,847,700원

토지면적: 477.60㎡ (약 144.46평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 653.49㎡ (약 197.73평)

건물 제시외면적: 35.90㎡ (약 10.85평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 대항력있는임차인

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물(2-1~2-5) 및 기계기구(2-6) 포함. 대항력 있는 임차인 있을 수 있음.

건축물 사용승인일: 2010.07.23 (3층 증축 2018.12.05)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 김해시 동상동 '호계공원' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설 및 공동주택 등으로 형성된 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 시가지에 위치하여 일반적인 대중교통 이용 등 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(45미터), 대로3류(폭 25m~30m)에 접함. 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

* 건물 구조 및 이용상태: 일반철골구조, (철근)콘크리트 슬래브지붕 3층 건물로, 1층 및 2층은 근린생활시설, 3층은 주택 및 휴게실 등으로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 남서측으로 대로의 포장도로가 접해 있습니다.

* 기타: 토지는 완경사 지대 내 대체로 평탄한 장방형으로, 현황 주상용 건부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

* 등기부현황:

* 토지 등기부상 말소기준권리인 중소기업은행 근저당권(2021.08.12.) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 토지 및 건물 등기부채권 총액은 약 36억원 이상으로, 감정가보다 높은 수준입니다.

* 다수의 가압류 및 압류 권리가 등기되어 있었으나, 모두 말소 예정입니다.

* 임의경매는 유에스아이제삼차유동화전문이 신청하였습니다.

* 임차인 현황:

* (주)발해축산: 보증금 50,000,000원, 차임 1,000,000원, 사업일자 2025.01.07. 대항력 없음.

* 육두레협동조합: 보증금 30,000,000원, 차임 100,000원, 사업일자 2021.03.31. 대항력 있음.

* 이 (청운축산): 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 사업일자 2024.11.26. 대항력 없음.

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2025.03.17. 대항력 없음.

* 장 : 보증금 50,000,000원, 차임 1,000,000원, 사업일자 2025.01.08. 대항력 없음.

* 인수되는 권리: 등기부상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어, 매각으로 인해 매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 보입니다. 그러나 "육두레협동조합" 임차인은 대항력이 있으므로, 해당 임차인의 보증금 및 권리관계에 대한 추가적인 확인이 매우 중요합니다.

4. 상권분석

* 입지: 김해시 동상동의 공원 인근에 위치하며, 근린생활시설 및 공동주택이 혼재된 지역입니다.

* 건물 용도: 근린생활시설과 주택이 혼합된 건물로, 다양한 임대 수익 창출이 가능합니다. 1, 2층 근린생활시설, 3층 주택 및 휴게실로 이용 중입니다.

* 주변 시세 (참고): 제공된 주변 다세대 주택 매매 정보에 따르면, 전용면적 55.23㎡~75.45㎡ 기준으로 4930만원 ~ 7000만원 수준의 거래가 있었습니다. 이는 본 건의 감정가와는 규모 및 용도 면에서 직접적인 비교는 어렵습니다. 본 건은 토지 면적이 넓고 건물 규모가 상당한 근린주택으로, 감정가는 대지 가치를 상당 부분 반영한 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 호계공원 등 근린공원이 인접해 있으며, 주변 지역에 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 시가지 내에 위치하여 일반적인 대중교통 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 주거 및 상업 시설이 혼합된 지역으로, 일상생활 및 상업 활동에 적합한 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: "육두레협동조합"은 대항력이 있는 임차인으로, 매각 후에도 법적 권리를 주장할 수 있습니다. 비록 인수 보증금은 없는 것으로 처리될 가능성이 높으나, 해당 임차인과의 관계 설정 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. "대항력 있는 임차인 있을 수 있음"이라는 주의사항을 명확히 인지해야 합니다.

* 유동화물건: 유동화 물건의 경우, 일반 경매 물건보다 절차상 복잡한 부분이 있을 수 있으나, 현재 본 건은 임의경매로 진행되고 있습니다.

* 제시외 건물 및 기계기구: 일괄 매각 대상에 포함된 제시외 건물 및 기계기구의 정확한 가치, 상태, 법적 문제가 없는지에 대한 별도의 확인이 필요합니다.

* 용도지역 제한: 제2종일반주거지역, 고도지구, 역사문화환경보존지역 등 각종 도시계획상의 제한사항이 향후 건축 행위나 용도 변경 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

* 다수의 권리 관계: 등기부상 채권 총액이 감정가를 초과하는 점은 채무자의 재정 상태 및 물건의 현 시세 대비 과대평가 가능성을 시사할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김해시 동상동에 위치한 토지 및 건물을 일괄 매각하는 근린주택으로, 감정가는 18억2천여만원입니다. 지역 내 편의시설 및 교통 환경이 양호한 편이며, 건물은 근린생활시설과 주택으로 복합 용도 사용이 가능하여 임대 수익 잠재력이 있습니다. 그러나 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 "육두레협동조합"의 존재입니다. 비록 매각으로 인한 인수 보증금은 없는 것으로 처리될 가능성이 크지만, 임차인과의 명도 진행 과정에서 변수가 발생할 수 있습니다. 또한, 채권 총액이 감정가를 상회하는 점은 유의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 우량 입지: 김해시 동상동 지역의 공원 인근으로, 주변 상권 및 주거 환경이 잘 갖추어져 있습니다.

* 복합 용도: 근린생활시설과 주택으로 활용 가능하여 다양한 임대 수익 모델 적용이 가능합니다.

* 토지 가치: 도시지역 내 상당한 면적의 토지를 확보하고 있어, 향후 개발 가능성 또는 안정적인 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건은 대체로 자금 회수를 목적으로 하므로, 비교적 명확한 절차로 진행될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 1,823,847,700원을 기준으로, 주변 시세 및 물건의 잠재적 리스크(특히 대항력 있는 임차인)를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 인수 보증금이 없다는 점은 긍정적이나, 임차인 명도 관련 불확실성을 감안하여 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

최초 감정가의 75% 수준인 약 1,370,000,000원 내외를 예상 입찰가로 제안합니다. 다만, 명도 관련 변수 및 임차인과의 협의 결과에 따라 입찰가는 달라질 수 있습니다. 철저한 현장 조사와 권리 분석 재확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.