나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11221 [1] 경상남도 창원시 의창구 용동 182-3 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 용동 “창원중앙역” 북서측 근거리에 소재하며, 본건 주위는 농경지, 교육시설(창원대학교), 자연림 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 다소 불편합니다.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 완경사지대 내 부정형의 토지이며, 농경지(휴경지)입니다.
일련번호(2) : 급경사지대 내 부정형의 토지이며, 자연림입니다.
일련번호(3) : 완경사지대 내 부정형의 토지이며, 자연림입니다.
일련번호(4) : 급경사지대 내 부정형의 토지이며, 자연림입니다.
일련번호(5) : 완경사지대 내 부정형의 토지이며, 농경지(휴경지)입니다.

인접 도로상태

일련번호(1~5) : 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1, 5) : 자연녹지지역(2013-10-15), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 상대보호
구역(창원대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>
일련번호(2, 3) : 자연녹지지역(2013-10-15), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 상대보호
구역(창원대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>, 보전산지<산지관리법>
일련번호(4) : 자연녹지지역(2013-10-15), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 상대보호구
역(창원대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

일련번호(3, 5) 지상에 제시외분묘(육안 관찰 시 5기)가 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상입니다.

물건 비고

일괄매각.
공유지분 매각임(공유자 우선매수 신고는 1회로 한함).
지적도 및 임야도상 목록 1.2.3.5.는 맹지임.
최저매각가격은 목록3. 및 목록5. 분묘(감정서상 5기, 현황조사서상 6기, 지상 소재 분묘들을 위하여 분묘기지권이 성립할 여지 있음) 소재로 인하여 제한받는 가격임. 육안으로 확인되지 않는 분묘가 소재할 수 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여부는 불분명).
목록 1.5.는 농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 반환하지 않음).
2025.4.22.자 봉림동장 제출의 사실조회회신서에 의하면 목록1.은 농지로의 복구가 필요하며, 목록5.는 분묘가 있어 원상회복명령 가능성 존재함.
인접지와 경계가 다소 불분명한 바, 정확한 경계, 위치 등의 확인은 지적측량이 필요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

창원지방법원 2025타경11221 (1)

1.2. 소재지

경상남도 창원시 의창구 용동 182-3

1.3. 용도

전

1.4. 감정가

129,307,000원

1.5. 토지면적

3828. 00㎡

1.6. 토지면적(평)

약 1158.07평

1.7. 토지지분

957㎡

1.8. 토지지분(평)

약 289.49평

1.9. 건물면적

0. 00㎡

1.10. 건물지분

0㎡

1.11. 매각대상

토지일부지분매각

1.12. 경매구분

부동산강제경매

1.13. 채권자

경OOOOOOO

1.14. 토지 등기부요약

* 소유권이전: 1994-12-01 (김병홍)

* 협의분할에 의한 상속 소유권이전: 2023-01-26 (김민하외 2명)

* 말소기준권리: 경남신용보증재단 강제경매 (2025-03-20, 72,761,704원)

* 기타 권리: 농협은행주식회사 가압류, 소상공인시장진흥공단 가압류, 오케이저축은행 강제경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 창원시 의창구 용동에 위치하며, 창원중앙역 북서측 근거리에 소재합니다. 주위는 농경지, 교육시설(창원대학교), 자연림 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본 건 인근까지 차량 접근은 가능하나, 제반 교통사정은 다소 불편한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

지적도 및 임야도상 목록 1, 2, 3, 5번지는 맹지입니다.

2.4. 주변 시설

본건 소재지인 창원시 의창구 용동은 창원대학교와 인접해 있으며, 창원대학교 인근에는 캠퍼스 내외로 편의시설 및 문화시설이 있습니다. 창원중앙역 인근에는 쇼핑몰과 레스토랑이 밀집해 있어 교통 및 편의시설 이용이 가능합니다. 의창구는 전반적으로 도시계획 및 기반시설 사업이 진행되는 지역입니다. 다만, 용동공원 조성 사업 예정지가 불법 경작지 및 쓰레기 무단 투기 장소로 방치되어 환경 오염 우려가 제기된 사례가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

분묘기지권이 성립할 여지가 있습니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 임차인 정보는 제공되지 않았습니다.

3.3. 말소기준권리

경남신용보증재단 강제경매 (2025-03-20, 72,761,704원)

3.4. 기타 권리사항

등기부등본상 다수의 가압류 및 강제경매 등기(농협은행주식회사, 소상공인시장진흥공단, 오케이저축은행)가 기재되어 있으며, 이들은 말소기준권리(경남신용보증재단) 이하 권리로서 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

본 건은 농경지 및 자연림으로 이루어진 지역으로, 현재 활발한 상권 형성보다는 자연환경 위주의 입지입니다. 인근 창원대학교의 배후 수요는 있으나, 직접적인 상업적 가치보다는 토지 자체의 잠재적 개발 가능성에 초점을 두어야 합니다.

5. 생활정보

인근 창원대학교를 통해 교육 및 관련 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 창원중앙역 인근에는 쇼핑, 외식 등 다양한 편의시설이 위치하고 있습니다. 대중교통 접근성은 다소 불편할 수 있으나, 인근 지역 개발 현황에 따라 향후 개선될 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명

목록 1번 및 5번지는 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.

6.2. 분묘기지권

목록 3번 및 5번지 지상에 분묘가 소재(감정서상 5기, 현황조사서상 6기)하여 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다. 육안으로 확인되지 않는 분묘가 소재할 수 있으며, 소재 시 분묘기지권 성립 여부는 불분명합니다.

6.3. 맹지

지적도 및 임야도상 목록 1, 2, 3, 5번지는 맹지입니다.

6.4. 토지 복구/원상회복 명령 가능성

목록 1번지는 농지로의 복구가 필요하며, 목록 5번지는 분묘 소재로 인한 원상회복 명령 가능성이 존재합니다.

6.5. 경계 불분명

인접지와 경계가 다소 불분명하여 정확한 경계 확인을 위해 지적 측량이 필요합니다.

6.6. 개발제한구역 및 기타 제한사항

본 건 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 상대보호구역(창원대학교) 등 여러 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다.

6.7. 공유지분 매각 및 우선매수 신고

본 건은 토지 일부 지분 매각이며, 공유자 우선매수 신고는 1회로 제한됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 의창구 용동 소재 토지 일부 지분 매각 건으로, 창원대학교 인근에 위치합니다. 하지만 맹지, 다수의 분묘 존재, 농지취득자격증명 필요, 경계 불분명, 개발제한구역 등 여러 복합적인 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히 지분 매각이고 공유자 우선매수 신고 가능성이 있는 점, 분묘기지권 성립 가능성, 농지법 관련 규제 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 인근 창원대학교의 잠재적 수요 및 향후 지역 개발 가능성에 따른 가치 상승 기대.

* 농경지 및 자연림으로서의 토지 자체의 가치.

9. 예상 입찰가

본 건의 최저매각가격은 분묘 소재로 인한 제한을 반영하여 결정된 것으로 보입니다. 예상 입찰가는 감정가 129,307,000원을 기준으로 하되, 상기 명시된 제반 리스크 요인(맹지, 분묘, 농지법규, 지분매각 등)을 충분히 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 구체적인 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 본건의 리스크를 감수하고도 확보하고자 하는 가치 등을 종합적으로 판단하여 산정해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 별도 고려할 사항은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.