나이스옥션 법원경매 창원 2025타경359 [1] 경상남도 김해시 구산동 321 구산2주공아파트 204동 1층104호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2025타경359 [1] 경상남도 김해시 구산동 321 구산2주공아파트 204동 1층104호 아파트 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매4계 2025타경359 | 소재지: 경상남도 김해시 구산동 321 구산2주공아파트 204동 1층104호 | 감정가: 72,000,000원 | 최저가: 50,400,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 보고서: 경상남도 김해시 구산동 구산2주공아파트

1.1. 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경359 (1)

소재지: 경상남도 김해시 구산동 321 구산2주공아파트 204동 1층104호

용도: 아파트

감정가: 72,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (강제경매)

1.2. 면적 및 구조

토지면적: 27.41㎡ (약 8.29평)

건물(전용)면적: 41.85㎡ (약 12.66평)

공급면적: 약 57㎡ (약 17.24평, 추정)

건물의 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 제1층

이용상태: 아파트로 이용 중 (방/욕실 2개/1개 추정)

1.3. 권리 관계

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 여OO

경매구분: 부동산강제경매

특이사항: 임대관계 미상. 현장조사 시 이해관계자 부재로 내부확인이 곤란하여 인근 유사물건, 관련 공부 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였음.

주의사항: 없음.

2. 감정평가 요약

2.1. 위치 및 주위환경

경상남도 김해시 구산동 소재 "구산고등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하는 지대입니다. 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 출입 가능하며, 인근 버스정류장 등을 이용한 제반 교통사정은 보통입니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용상태

15층 건물 중 1층으로, 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일 마감입니다. 급배수, 위생, E/V, 난방설비 등을 갖추고 있으며, 아파트로 이용 중입니다.

2.4. 토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지의 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다. 남동측으로 중로1류(폭 20m~25m), 남서측으로 중로3류(폭 12m~15m)와 접하여 도로 접근성은 양호합니다.

3. 입지 분석 및 환경

3.1. 입지조건

본 물건은 구산고등학교 인근에 위치하며, 주변에 아파트단지가 형성된 전형적인 주거지역입니다. 도시지역 내 제2종일반주거지역으로 주거 편의성이 높고, 지구단위계획구역(구산지구)에 포함되어 계획적인 주거 환경을 기대할 수 있습니다. 중로를 끼고 있어 차량 접근성이 우수하며, 대중교통 이용도 보통 수준으로 양호합니다.

3.2. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자와 채무자가 동일한 김OO입니다. 제시된 정보만으로는 낙찰 후 인수할 권리(유치권, 법정지상권, 선순위 임차권 등)는 파악되지 않습니다. 다만, 임대관계가 미상(未詳)이므로, 낙찰자는 반드시 현장조사 및 전입세대 열람 등을 통해 임차인 유무와 대항력 여부를 확인해야 합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 있다면 보증금 전액을 인수할 리스크가 있습니다.

3.3. 상권분석

주변은 아파트단지와 학교가 밀집된 주거지 상권의 형태를 보입니다. '근린생활시설 등이 소재'한다고 명시되어 있어, 기본적인 생활 편의시설(마트, 세탁소, 식당 등)은 단지 인근에 형성되어 있을 것으로 판단됩니다. 대규모 상업시설보다는 생활 밀착형 소규모 상권이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

3.4. 생활정보

교육환경: 인근에 "구산고등학교"가 소재하며, 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경은 양호한 편입니다. 주변에 초등학교, 중학교 등의 학군이 형성되어 있을 가능성이 높습니다.

편의시설: 아파트단지 내 또는 인근 근린생활시설을 통해 일상적인 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

교통: 차량 접근성이 우수하며, 중로에 접하고 있어 대중교통(버스) 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

3.5. 잠재적 리스크

내부 미확인: 감정평가 시 내부확인이 곤란하여 통상적인 상태로 평가되었으므로, 내부 상태(수리 필요 여부 등)에 대한 리스크가 있습니다. 명도 협상 과정에서 예측치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

규제사항: 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있어, 향후 재건축 또는 대규모 리모델링 시 일부 건축 행위에 제한이나 까다로운 심의 기준이 적용될 수 있습니다.

혐오시설: 인근에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 없으나, 1층이라는 특성상 사생활 침해, 소음, 보안 등의 일반적인 리스크는 존재합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 김해시 구산동의 아파트 밀집지역에 위치하며, 제반 주위환경 및 교통 여건이 보통 수준으로 실거주 및 투자 목적으로 적합한 소형 아파트입니다. 감정가 72,000,000원은 해당 지역의 소형 아파트 시세를 고려한 기준점이 될 수 있습니다. 1층 물건의 특성 및 내부 상태 미확인이라는 리스크를 고려하여 입찰가를 신중하게 산정해야 합니다.

4.2. 투자 포인트

소형 아파트: 전용면적 41.85㎡(약 12.66평)의 소형 평형으로, 1~2인 가구 또는 소액 투자자에게 적합하며 환금성이 비교적 높은 편입니다.

주거 환경: 2종일반주거지역 및 지구단위계획구역 내에 위치하여 안정적인 주거 환경을 갖추고 있으며, 학군이 인접하여 실수요층이 두터울 것으로 예상됩니다.

재개발/재건축 잠재력: 1992년에 입주한 30년 이상된 아파트로, 향후 재건축 연한 도래 및 구산지구 내 정비 사업 추진 시 시세차익을 기대할 수 있는 잠재적 투자 가치가 있습니다.

경쟁력 있는 1층: 엘리베이터 이용이 불필요하여 어린 자녀를 둔 가구 또는 노년층에게 선호될 수 있으며, 간혹 테라스 확장 등 특수성이 있다면 가치 상승 요인이 될 수 있습니다. (현장 확인 필수)

법원 정보

창원지방법원 경매4계