나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11194 [1] 경상남도 김해시 한림면 신천리 122-4 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.04.23

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 경상남도 김해시 한림면 신천리 소재 망천삼거리 북동측 인근에 위치하며, 부근은 소규모 공장, 주택 및 농경지 등으로 형성되어 있음.

토지의 상황

가. 교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 위치 및 관내 대중교통편 등을 고려할 때 제반교통 사정은 보통임.

나. 토지의 형태 및 이용상태

일련번호(1):완경사지대내 자체지반 대체로 평탄한 사다리형의 토지로서, 공업용 건부지
로 이용중임.
일련번호(2):완경사지대내 부정형의 토지로서 도로임.

다. 도로상태

서측으로 폭 약 5~6미터의 아스팔트 포장도로와 접함.

라. 토지이용계획 및 공법상제한상태

일련번호(1):계획관리지역, 계획관리지역(2024-01-25), 성장관리계획구역(2023-04-06)(
한림 신천구역 산업형), 성장관리계획구역(2023-04-06)(한림 신천구역 환경
영향저감대책수립지역), 성장관리계획구역(2023-04-06)(한림 신천구역), 가
축사육제한구역(200m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>
일련번호(2):계획관리지역(2024-01-25), 성장관리계획구역(2023-04-06)(한림 신천구역
주거형), 성장관리계획구역(2023-04-06)(한림 신천구역), 가축사육제한구역
(200m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한
지역<물환경보전법>

건물의 구조 및 현상

가. 건물의 구조

일련번호(가):철골조 샌드위치판넬지붕 단층건으로서,
주기둥:H-beam 400x200mm.
벽 체:하단부 약 1m 블럭위 판넬 마감.
바 닥:에폭시 마감.
천 장:철골위 판넬 마감.
층 고:약 6m.
창 호:새시창 구조임.

일련번호(나):철골조 샌드위치판넬지붕 2층건으로서,
주기둥:H-beam 400x200mm.
벽 체:하단부 약 1m 블럭위 판넬 마감.
바 닥:에폭시 마감.
천 장:철골위 판넬 마감.
층 고:약 6m.
창 호:새시창 구조임.

일련번호(다):철근콘크리트조 및 경량철골조
슬라브 및 칼라강판 및 기타지붕 2층건으로서,
외벽:타일 및 몰탈위 페인팅, 사이딩판넬 등 마감.
내벽:벽지 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
바닥:타일 등 마감.
창호:새시창 구조임.

일련번호(라):조적조 샌드위치판넬지붕 단층건으로서,
외벽:몰탈위 페인팅 마감.
바닥:에폭시 등 마감.
천장:철골트러스위 판넬 마감.
창호:새시창 구조임.


일련번호(마):철골조 및 기타구조 샌드위치판넬지붕 2층건(현황 단층)으로서,
주기둥:H-beam 400x200mm.
벽 체:하단부 약 1m 블럭위 판넬 마감.
바 닥:에폭시 마감.
천 장:철골위 판넬 마감.
층 고:약 6m.
창 호:새시창 구조임.

나. 이용상태

일련번호(가,마):공장으로 이용중임.
일련번호(나):1층-공장,
2층-창고로 이용중임.
일련번호(다):1층-사무실, 보일러실 등,
2층-사무실로 이용중임.
릴련벟노(라):창고로 이용중임.

다. 위생 및 냉·난방설비, 기타설비

일련번호(다)에 위생설비 및 온수설비 등이 구비되어 있음.

기계/기구의 현상

본건 기계기구는 공장운영에 수반되는 수변전설비, LASER MACHINE, 문형머시닝센터, 밴딩기로서, 현상 및 관리상태 보통임.

공작물의 현상

-

기타참고사항

가. 공부와의 차이

본건 건물 일련번호(마)는 귀 제시목록상 면적이 1층 353.4㎡, 2층 13.5㎡이나, 일부 멸실되어 일반건축물대장상 1층 351㎡임.

나. 부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도'에서와 같이 기호(ㄱ)이 소재함.

다. 임대관계

미상임.

라. 기타사항

본건 기계기구(5~7)은 타인 소유의 기계기구인 것으로 탐문조사되는 바 업무 진행시 소유권 및 일괄 경매 여부를 확인 바람.

물건 비고

일괄매각. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구 7점(제시외 기계기구 2-1~2-7)제시외 건물(2-8) 각 매각 포함. 기계기구 중 MACHING CENTER 소재불명으로 평가 및 매각제외.
감정서에 의하면 제시외 기계기구 중 2-5~2-7은 타인 소유의 기계기구인 것으로 탐문조사됨.
목록1. 일부는 '법면' 및 '타인점용'으로 이를 감안하여 평가함.
목록2.의 부속3. 1층 353.4㎡, 2층 13.5㎡이나 일부 멸실되어 일반건축물대장상 1층 351㎡임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경11194 (1)

소재지: 경상남도 김해시 한림면 신천리 122-4

용도: 공장

감정가: 3,406,895,100원

토지면적: 4608.00㎡ (약 1394.12평)

건물면적: 1769.70㎡ (약 535.36평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.1. 입지조건

1.1. 1.주변 현황

본건은 경상남도 김해시 한림면 신천리에 위치하며, 망천삼거리 북동측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주변은 소규모 공장, 주택, 그리고 농경지가 혼재된 지역으로 형성되어 있습니다.

1.1. 2.교통 상황

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 지역 내 대중교통 여건을 고려할 때 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.1. 3.도로 상태

부지는 서측으로 폭 약 5~6미터의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입에 용이합니다.

1.1. 4.토지 현황

일련번호(1) 토지는 완경사 지대 내에 위치하며, 자체 지반은 대체로 평탄한 사다리형의 공업용 건부지로 이용 중입니다. 일련번호(2) 토지는 완경사 지대 내 부정형으로 도로로 이용되고 있습니다.

1.1. 5.토지 이용계획 및 공법상 제한

본건 토지(일련번호 1, 2)는 계획관리지역에 속하며, 성장관리구역(한림 신천구역 산업형, 환경영향저감대책수립지역, 주거형)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(200m 제한지역) 및 배출시설설치제한지역에 해당하여 관련 법규 준수가 필요합니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.말소기준권리

토지와 건물 모두 2021년 5월 13일 접수된 부경양돈협동조합의 근저당권(채권금액 2,210,000,000원)이 말소기준권리이며, 본 경매 신청으로 인해 말소될 예정입니다.

1.2. 2.인수되는 권리

말소기준권리보다 후순위의 권리들은 경매 절차를 통해 소멸되므로, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

1.2. 3.임차인 현황

* 임시연(에이치엘테크)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-02-28

대항력: 없음

상기 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다.

1.2. 4.채권 총액

등기부상 채권 총액은 약 2,232,380,900원입니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1.주변 공업 현황

본건이 위치한 김해시 한림면 신천리 일대는 소규모 공장들이 입지해 있는 지역입니다.

1.3. 2.지역 개발 가능성

성장관리구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 및 산업 활동에 대한 잠재력이 있습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.편의시설 및 주거환경

제공된 정보 상으로는 주변 편의시설 및 상세한 주거환경에 대한 구체적인 내용 파악이 어렵습니다. 다만, 공장 및 농경지 혼재 지역의 특성상 인근 주거 지역이나 김해시 중심지의 편의시설 이용은 차량 이동이 필요할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1.기계기구 관련 불확실성

* MACHING CENTER 기계는 소재 불명으로 평가 및 매각에서 제외되었습니다.

* 제시외 기계기구 중 일부(2-5~2-7)는 타인 소유 추정되어 소유권 확인이 필요합니다.

1.5. 2.토지 관련 제약

* 본건 토지(목록1. 일부)는 '법면' 및 '타인점용'에 해당하며, 이를 감안하여 평가가 이루어졌습니다.

1.5. 3.건물 현황 차이

* 건물(마)의 경우, 공부상 면적과 실제 멸실된 면적에 차이가 있으며, 건축물대장상 면적이 다릅니다. (1층 353.4㎡, 2층 13.5㎡ vs 1층 351㎡).

1.5. 4.현장 조사 필요성

* 기계기구의 실제 상태, 소유권, 타인 점유 여부, 토지의 '타인점용' 범위 등은 반드시 현장 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

1.6. 1.물건 개요

본건은 경상남도 김해시 한림면 신천리에 소재한 공장으로, 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

1.6. 2.권리 관계

말소기준권리보다 후순위 권리들이 존재하여 권리 관계는 비교적 명확하고 인수 부담이 없는 것으로 분석됩니다.

1.6. 3.물건 상태

공장으로서의 기능은 유지하고 있으나, 일부 기계기구의 소재 불명 및 타인 소유 추정, 토지의 법면 및 타인 점용, 건물 면적 차이 등 현장 확인 및 추가 조사가 필요한 사항들이 존재합니다.

1.7. 투자 포인트

1.7. 1.일괄 매각 장점

공장 건물뿐만 아니라 관련 기계기구(일부 제외)까지 포함하여 매각되므로, 즉시 가동 또는 활용을 고려할 때 유리할 수 있습니다.

1.7. 2.입지적 이점

김해시 한림면은 공업 활동이 가능한 지역으로, 성장관리구역 지정 등 향후 개발 잠재력을 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 감정가, 권리 분석 결과, 주변 시세, 낙찰률, 명도 비용, 그리고 잠재적 리스크(기계기구 불확실성, 법면/타인점용 등)를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어려우며, 전문가의 추가적인 현장 조사 및 시장 분석을 통해 신중하게 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.