나이스옥션 법원경매 창원 2025타경332 [1] 경상남도 김해시 주촌면 덕암리 38-7 답 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2025타경332 [1] 경상남도 김해시 주촌면 덕암리 38-7 답 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매4계 2025타경332 | 소재지: 경상남도 김해시 주촌면 덕암리 38-7 | 감정가: 79,794,000원 | 최저가: 55,855,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 창원지방법원 2025타경332 (1)이며, 매각 대상은 토지매각으로 경매 구분은 부동산임의경매입니다. 감정가는 79,794,000원입니다.

1.2. 물건의 소재지 및 이용상태

소재지는 경상남도 김해시 주촌면 덕암리 38-7에 위치하고 있으며, 용도는 답(논)입니다. 장방형의 완경사지로 현재 답으로 이용 중입니다. 본 물건은 건물 면적은 0.00㎡이며, 토지만이 매각대상입니다.

1.3. 면적 정보

토지면적은 198.00㎡ (약 59.90평)입니다.

제시외 면적은 토지, 건물 모두 0.00㎡입니다.

2. 입지조건 및 주변 환경 분석

2.1. 위치 및 주위환경

경상남도 김해시 주촌면 덕암리 소재 "덕암소류지" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 주택, 공장 등이 혼재되어 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건 인근까지 차량 접근은 가능하나, 본건은 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이므로 접근성이 제한적입니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 일반공업지역(2024-07-04), 지구단위계획구역으로 지정되어 공업용지로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

다만, 소로1류(폭 10m~12m)(2024-07-04)(저촉)에 일부 저촉되며, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)입니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 매각 대상

본 건은 채권자 김OOOOOOO의 신청에 의한 부동산임의경매 사건이며, 매각대상은 토지(답) 전부입니다. 소유자 및 채무자는 강OO으로 동일인입니다.

3.2. 등기부상 권리관계

제공된 정보만으로는 상세한 등기부상 권리분석은 불가능합니다. 다만, 임의경매이므로 말소기준권리를 포함한 채권채무 관계를 면밀히 검토해야 합니다. 매각 대상이 토지매각에 해당하며, 건물은 존재하지 않아 건물 철거 및 법정지상권 관련 문제는 발생하지 않을 것으로 보입니다.

3.3. 특이사항 및 주의사항

가장 큰 주의사항은 "맹지"라는 점입니다. 도로에 접하지 않아 건축 행위가 원칙적으로 불가능합니다.

또한, 인접 토지와의 "경계가 불분명"하므로 정확한 경계확정을 위해서는 반드시 지적측량을 요하는 물건입니다. 낙찰 후 추가 비용(측량비용, 도로확보 비용 등)이 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 잠재적 상권 및 개발 가능성

본 건은 '일반공업지역'에 위치하고 있어 향후 공장, 창고 등 산업용 부지로의 개발 가능성은 존재합니다. 하지만 맹지라는 구조적 문제와 토지면적이 198.00㎡ (약 59.90평)으로 소규모라는 점이 개발의 제약을 가합니다.

4.2. 생활정보 및 주변 환경

주변은 농경지, 주택, 공장이 혼재된 교외 지역입니다. 주촌면 일대는 주촌일반산업단지 등이 인근에 위치하여 산업 활동이 활발한 지역입니다. 공업지역 특성상 일반적인 상업 시설이나 대규모 편의시설은 부족하며, 주변 환경에 공장이나 산업시설이 인접해 있어 소음이나 환경적인 요소에 대한 사전 조사가 필요합니다. (외부 검색 결과에 따른 혐오시설은 특정되지 않았으나, 공업지역의 환경적 특성 고려 필요)

5. 잠재적 리스크

5.1. 최우선 리스크: 맹지 문제

본 건은 가장 치명적인 리스크인 맹지입니다. 인접 토지의 소유주를 파악하여 토지 사용 승낙을 받거나, 사도 개설 등을 통해 도로를 확보하지 않는 한 토지의 이용 가치가 극히 제한됩니다.

5.2. 행정적 리스크 및 기타 비용

소로1류에 저촉되는 부분이 있어 도시계획 변경 시 제약을 받을 수 있습니다. 또한, 경계 불분명으로 인해 낙찰 후 지적측량 비용을 부담해야 하며, 이는 인접 토지와의 분쟁 가능성을 내포합니다.

5.3. 규모의 리스크

59. 90평의 소규모 토지이므로 산업용 부지로 개발 시에도 규모의 경제를 실현하기 어렵고, 용도 대비 협소하여 활용도가 낮을 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 일반공업지역 내 위치한 답(농지)으로, 공업용지로서의 잠재적인 가치는 인정됩니다. 그러나 맹지, 소규모 면적, 경계 불분명이라는 3가지 핵심 리스크가 토지의 현재 이용 가치와 개발 가능성을 크게 저해하고 있습니다. 따라서 단순 투자 목적보다는 명확한 활용 계획을 가진 실수요자 또는 인접 토지 소유자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

6.2. 투자 포인트

인접 토지 소유자의 확장 목적: 인근 토지를 소유하고 있는 경우, 본 건을 매입하여 토지 면적을 확장하고 맹지 문제를 해결할 수 있는 최적의 투자 대상이 될 수 있습니다.

도로 확보 가능성 확인: 낙찰 전 인접 토지 소유주를 파악하고, 도로 확보(토지 사용 승낙)의 가능성을 사전에 충분히 협의해야 합니다. 도로 확보 없이는 사실상 개발이 불가능하며, 낮은 가격으로 낙찰받더라도 이용 가치가 발생하기 어렵습니다.

저가 매입의 기회: 맹지라는 치명적인 리스크로 인해 유찰이 반복될 경우, 감정가 대비 매우 낮은 가격으로 매입할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 이는 도로 확보 성공 시 높은 시세차익을 기대할 수 있는 양면성을 가집니다.

법원 정보

창원지방법원 경매4계