나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11002 [1] 경상남도 창원시 의창구 도계동 891-6 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11002 [1] 경상남도 창원시 의창구 도계동 891-6 단독주택 경매

• 사건번호: 2025타경11002
• 주소: 경상남도 창원시 의창구 도계동 891-6
• 감정가: 152,851,050원
• 최저가: 106,995,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 단독주택

창원지방법원 경매4계 2025타경11002 | 소재지: 경상남도 창원시 의창구 도계동 891-6 | 감정가: 152,851,050원 | 최저가: 106,995,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 정보

본문

사건번호는 창원지방법원 2025타경11002 (1)이며, 용도는 단독주택으로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

매각 대상은 토지와 건물에 대한 공유지분 매각 건입니다.

1.2. 물건 기본 정보

본문

소재지는 경상남도 창원시 의창구 도계동 891-6입니다.

토지면적은 $251.70 \text{m}^2$ (약 76.14평), 건물면적은 $358.35 \text{m}^2$ (약 108.40평)이며, 건물 제시외면적 $4.33 \text{m}^2$가 일괄매각에 포함됩니다.

감정가는 총 152,851,050원으로 평가되었습니다.

소유자는 강OO, 채무자는 강OO이며 채권자는 홍OO입니다.

1.3. 지분 정보 및 유의사항

본문

본건은 토지 및 건물 모두 공유지분(토지 지분율 6292.5, 건물 지분율 8958.75) 매각 물건입니다.

특이사항으로 공유자우선매수신고가 있으며, 공유지분 매각이므로 공유자 우선매수권 행사에 따른 매수보증금 미납으로 실효될 경우 이후 재행사가 제한되는 조건이 있습니다.

감정평가 시 토지 지상의 정원수 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지에 포함하여 평가되었습니다.

또한, 토지의 경우 인접 토지와의 경계가 불분명하여 정확한 경계 확정을 위해서는 지적측량이 필요합니다.

2. 입지 및 건물 현황 분석

2.1. 입지조건 및 주변 환경

본문

대상 물건은 경상남도 창원시 의창구 도계동 소재 '명곡동 행정복지센터' 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

토지는 장방형의 평지로서 현황은 주거용 건부지로 이용 중이며, 남서측 및 남동측으로 각각 소로2류(폭 8m~10m)와 접하고 있어 차량 접근성 및 제반 교통사정은 보통입니다.

토지이용계획 상 제1종일반주거지역 및 지구단위계획구역(배후도시)에 해당하며, 가축사육제한구역(전부제한)으로 지정되어 있습니다.

2.2. 건물 구조 및 이용상태

본문

주 건물(기호1))은 시멘트벽돌조 슬라브지붕 지하/2층 건물이며 외벽은 치장석, 적벽돌 마감, 창호는 샷시창호입니다.

제시외 건물(기호1-1), 1-2))은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건으로 다용도실 및 화장실로 이용 중이며 일괄매각에 포함됩니다.

주 건물(기호1))의 이용상태는 주택 및 창고(지하)이나, 공부상 지하의 용도는 '주차장'이나 현황은 '작업장'으로 이용 중인 점을 참고해야 합니다.

급·배수, 위생, 난방, 도시가스설비 등을 갖추고 있습니다.

2.3. 생활정보 및 상권분석

본문

대상 물건이 속한 도계동은 명곡동 행정복지센터 인근으로, 도계광장과 원이대로 진입이 용이하며 학교 및 편의시설 접근성이 괜찮은 지역입니다. 법정동 내에 초등학교 2개, 중학교 2개, 고등학교 1개 등 다수의 교육기관이 소재합니다.

주변에 도계체육공원, 창원의창스포츠센터, 창원서부경찰서 등이 위치해 있으며, 도계로를 기점으로 도계시장을 중심으로 한 상권이 형성되어 있어 지역 주민들을 대상으로 한 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

다만, 해당 지역은 소규모 빌라/아파트/주택이 난립한 다소 오래된 주택가 모습을 보이며, 상권 규모는 상남동이나 중앙동 수준은 아닌 동네 주민 대상 상권입니다.

2.4. 혐오시설 유무 (검색 결과)

본문

직접적인 혐오시설 정보는 확인되지 않으며, 인근에 명곡동 행정복지센터, 창원의창스포츠센터, 창원서부경찰서, 도계체육공원 등이 위치하고 있습니다.

3. 권리분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리분석 (매수인이 인수할 사항)

본문

가장 큰 주의사항은 "대항력 있는 임차인 있음(배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함)"입니다.

매수자는 대항력 있는 임차인의 보증금 전액 변제 여부를 확인해야 하며, 전액 미변제 시 잔액을 인수하게 되어 보증금 반환 의무가 발생할 수 있는 중대한 리스크가 있습니다.

임대관계 및 기타사항은 미상으로 기재되어 있으므로, 매수 희망자는 사전에 임차인 현황을 철저히 조사해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

본문

첫째, 본건은 공유지분 매각 물건으로, 낙찰 후 기존 공유자와의 지분 정리 및 협의 과정이 필수적이며 이 과정에서 예상치 못한 마찰이나 비용이 발생할 수 있습니다.

둘째, 공유자우선매수신고가 된 물건이므로, 최고가 매수신고인이 되더라도 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰이 불가능할 수 있습니다.

셋째, 토지와 건물의 지분별 위치 및 경계 확인이 곤란한 상태이며, 인접 토지와의 경계가 불분명하여 정확한 경계 확정을 위해서는 낙찰 후 지적측량을 반드시 진행해야 합니다.

넷째, 건물 지하가 공부상 '주차장'이나 현황 '작업장'으로 사용되는 등 공부와의 차이가 있어 향후 원상복구 또는 양성화에 대한 검토가 필요할 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본문

본 물건은 창원시 의창구 도계동의 주거지역 내 위치한 단독주택에 대한 지분 매각 건으로, 주거 환경 및 교통 사정은 보통 수준입니다.

감정가 152,851,050원에 형성되어 있으나, 매각 대상이 지분이며 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 위험과 지적 경계 불분명 등 여러 권리적·물리적 리스크를 안고 있습니다.

일반적인 경매 물건보다 난이도가 높은 특수물건이므로, 임차인의 권리관계 및 공유지분 협상 전략을 철저히 수립한 후 입찰에 참여해야 합니다.

4.2. 투자 포인트

본문

첫째, 지분 매각 특수물건으로, 일반 물건 대비 높은 경쟁률 회피 및 저가 낙찰 가능성이 존재합니다.

둘째, 창원시 도심 인근 제1종일반주거지역에 위치하여 주거용 토지로서의 가치가 확보되어 있습니다.

셋째, 인근 도계시장, 명곡동 행정복지센터 등 생활편의시설 접근성이 우수한 기존 주택가라는 점은 실거주를 고려한 공유자 협상 시 유리하게 작용할 수 있습니다.

5. 면적 상세

5.1. 토지 면적

본문

토지 면적: $251.70 \text{m}^2$ (약 76.14평)

5.2. 건물 면적

본문

건물 면적: $358.35 \text{m}^2$ (약 108.40평)

제시외 건물 면적: $4.33 \text{m}^2$ (약 1.31평)

법원 정보

창원지방법원 경매4계