나이스옥션 법원경매 창원 2025타경351 [1] 경상남도 김해시 동상동 1099 롯데캐슬가야1단지 105동 2층301호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2025타경351 [1] 경상남도 김해시 동상동 1099 롯데캐슬가야1단지 105동 2층301호 아파트 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매4계 2025타경351 | 소재지: 경상남도 김해시 동상동 1099 롯데캐슬가야1단지 105동 2층301호 | 감정가: 344,000,000원 | 최저가: 240,800,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 정보 및 소재지

본건은 창원지방법원 2025타경351 (1) 사건으로 경상남도 김해시 동상동 1099 롯데캐슬가야1단지 105동 2층301호에 소재한 아파트입니다.

1.2. 면적 및 감정가

본건은 토지 및 건물 일괄매각 건으로 감정가는 344,000,000원입니다.

건물 전용면적은 134.43$\text{m}^2$ (약 40.66평)이며, 대지권 면적은 82.52$\text{m}^2$ (약 24.96평)입니다. 해당 면적은 통상적으로 공급면적(분양면적) 약 176.1$\text{m}^2$ (약 53평형)에 해당되는 대형 평형으로 판단됩니다.

1.3. 구조 및 사용승인

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 11층 건내 2층에 위치합니다. 사용승인일은 2005년 12월 29일이며, 현재 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 동상동 소재 김해여자고등학교 북동측 인근에 위치하며, 대단지 아파트와 다가구주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역에 입지하고 있습니다.

2.2. 교통 상황 및 도로 접면

본건까지 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 관내 대중교통편을 고려할 때 제반 교통 사정은 보통 수준입니다. 단지 주변으로 폭 약 25미터, 20미터의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 이동이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한 상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(45미터)에 해당하며, 대로3류, 중로1류 등 다양한 규모의 포장도로와 접하고 있습니다. 역사문화환경보존지역 및 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 개발 및 증축 시 일부 제한이 있을 수 있으나, 기존 아파트 이용에는 문제가 없을 것으로 보입니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 채권 관계

경매 구분은 부동산임의경매이며, 채무자와 소유자는 김OO으로 동일합니다. 채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 유동화물건으로 진행되는 특징이 있습니다.

3.2. 매각 대상 및 위험 권리

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각으로 명확합니다. 제공된 정보만으로는 등기부상 선순위 권리 관계는 파악할 수 없으나, 통상적인 임의경매의 경우 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸됩니다.

3.3. 임대차 관계

현황조사서상 임대관계는 '미상'이며, 현장조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가능했습니다. 이는 매각 이후 명도 대상자(소유자, 미상의 임차인 또는 점유자)를 파악하고 명도를 진행해야 하는 불확실성을 내포합니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 주변 상권

본건이 속한 동상동은 주거 밀집 지역으로 단지 내 상가와 인근 근린생활시설을 중심으로 상권이 형성되어 있습니다. 기본적인 생활 편의 시설은 충분히 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

4.2. 교육 및 공공시설

김해여자고등학교가 인근에 위치하며, 초등학교와 중학교 등도 멀지 않은 곳에 있어 교육 환경은 양호한 편입니다. 대단지 아파트가 밀집되어 있어 주거 선호도가 높습니다.

4.3. 혐오 시설

일반적인 검색 결과 및 주위 환경 분석으로는 아파트 단지 인근에 대규모의 혐오 시설(쓰레기 소각장, 대형 오염 시설 등)은 확인되지 않습니다. 다만, 입찰 전 현장 답사를 통해 국지적인 시설 여부를 최종 확인하는 것이 안전합니다.

5. 잠재적 리스크 및 고려 사항

5.1. 관리비 미납 및 단전/단수 리스크 (가장 중요)

현황조사서에 따르면 2025년 1월 부과금까지 약 4,124,000원의 관리비가 미납된 것으로 조사되었습니다. 또한, 현재 단전 및 단수 상태라고 합니다.

낙찰자는 아파트 공용 부분 관리비(수선 유지비, 청소비 등)를 인수할 가능성이 매우 높습니다. 따라서 미납 관리비 중 공용 관리비와 체납 관리비 이자를 충당할 자금을 예상 입찰가에 반영해야 합니다. 또한, 단전/단수 상태는 내부 관리 상태가 매우 불량할 수 있음을 시사하며, 명도 완료 후 시설 복구 비용이 발생할 수 있습니다.

5.2. 내부 이용 상태 미확인

폐문으로 내부 이용 상태 및 구조, 마감재 상태 등을 확인할 수 없었습니다. 노후화 정도나 훼손 상태가 심할 경우 예상치 못한 추가 보수 비용이 발생할 수 있습니다.

5.3. 명도(인도) 리스크

소유자 점유 중이거나, 미상의 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 특히 단전/단수 상태로 보아 명도 저항이 있을 가능성도 배제할 수 없습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 김해시 동상동의 대단지 아파트인 롯데캐슬가야1단지에 위치한 대형 평형 아파트입니다. 입지 조건, 교통 상황, 주변 환경 등 주거 여건은 전반적으로 양호합니다. 다만, 400만원 이상의 관리비 미납과 단전/단수 상태라는 명확한 리스크를 안고 있습니다.

낙찰자는 미납 관리비 중 공용 부분 인수액을 정확히 파악하고, 명도에 대비한 시간과 비용을 충분히 확보해야 합니다. 이 리스크를 입찰가에 반영한다면, 합리적인 가격으로 대형 평형 아파트를 취득할 수 있는 기회가 될 것입니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 김해여자고등학교 인근에 위치하며 대규모 아파트 단지를 형성하고 있어 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

대형 평형: 전용 134.43$\text{m}^2$ (약 40.66평)의 희소성 있는 대형 평형으로, 실수요자 및 장기 투자자에게 적합합니다.

우수한 교통망: 주요 도로와 인접하여 김해 시내 및 주변 지역으로의 접근성이 양호합니다.

리스크 감안 투자: 관리비 미납 및 명도 리스크를 사전에 파악하고 보수적으로 접근할 경우, 감정가 대비 높은 수익률을 기대할 수 있는 물건입니다.

법원 정보

창원지방법원 경매4계