나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11149 [1] 경상남도 김해시 생림면 나전리 27-51 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동부감정 · 평가일 2025.03.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 생림면 나전리 소재하는 '윗안금마을' 인근에 위치하며 부근은 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근 가능하며 대중교통 등 일반적인 교통사정은 보통 수준임.

형태 및 이용상태

본건은 공히 완경사 지대내 소재하는 토지로,
기호(1)은 부정형으로, 현황 주거나지 및 일부 경사면 상태로 이용중임.
기호(2)는 자루형으로, 현황 일부 도로 및 경사면 상태이며 도로예정지로 탐문됨.
기호(3)는 장방형으로, 현황 일부 도로 및 경사면 상태이며 도로예정지로 탐문됨.
기호(4,5,6)는 사다리형으로, 현황 일부 도로 및 경사면 상태이며 도로예정지로 탐문됨.

인접 도로상태

본건 기호(1)은 건축신고 토지로 인접 도로예정 토지를 경유하여 접근가능하며, 도로예정부지는 노폭 약4미터 내외의 현황도로상태임.

토지이용계획 및 제한상태

(1)보전관리지역(2008-10-30)(재정비및 관리지역세분세부조서 X), 자연녹지지역 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>
(2)보전관리지역(2008-10-30)(재정비및 관리지역세분세부조서 X), 자연녹지지역 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)
(3)자연녹지지역 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>
(4)자연녹지지역 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>
(5)자연녹지지역 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>
(6)자연녹지지역 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

기호(2~6)은 공부상 지목은 '대'이나 현황은 도로 등으로 이용중이며, 도로예정지로 탐문됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타:
-본건 기호(2~6)은 공유지분토지로, 현황 도로 등으로 이용중임.
-본건 토지와 관련된 건축신고 등이 있는 것으로 유관기관(김해시 허가민원과) 탐문조사되오니 신고의 유효성 및 승계 등과 관련하여 경매의 진행 및 입찰시 재확인하기시 바람.

물건 비고

일괄매각.
현황조사서에 의하면 목록3. 지상에 훼손된 ‘유치권행사중(김해종합중기)’라는 현수막 일부 바닥에 떨어져 있고, 건축자재 폐기물 등이 있음.
목록 2.~6. 공부상 지목 ‘대’이나, 현황 일부 '도로 및 경사면', 도로예정지 등으로 조사됨.
본건 토지와 관련된 건축신고 등이 있는 것으로 조사되며, 신고의 유효성, 승계 등과 관련하여 관할관청에 확인요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 건물 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경11149 (1)

소재지: 경상남도 김해시 생림면 나전리 27-51

용도: 대지

감정가: 938,205,300원

토지면적: 2,060.00㎡ (약 623.15평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유아이제삼십차유동화전문유한회사

특이사항: 유치권, 지분매각, 유동화물건, 공동담보

주의사항: 일괄매각

1.2. 토지 이용 현황

토지면적: 2,060.00㎡ (약 623.15평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유아이제삼십차유동화전문유한회사

특이사항: 유치권, 지분매각, 유동화물건, 공동담보

주의사항: 일괄매각

감정평가서 요약:

- 형태 및 이용상태: 본건은 공히 완경사 지대 내 소재하는 토지로, 기호(1)은 부정형으로 현황 주거나지 및 일부 경사면 상태이며, 기호(2)는 자루형, 기호(3)은 장방형, 기호(4,5,6)는 사다리형으로, 현황 일부 도로 및 경사면 상태이며 도로 예정지로 탐문됩니다.

- 공부와의 차이: 기호(2~6)은 공부상 지목은 '대'이나 현황은 도로 등으로 이용 중이며, 도로 예정지로 탐문됩니다.

- 토지 제시외면적: 0.00㎡ (별도 평가 대상 제시외 물건 없음)

- 건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경상남도 김해시 생림면 나전리 '윗안금마을' 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 접근성

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로 상태

본건 기호(1)은 건축신고 토지로 인접 도로 예정 토지를 경유하여 접근 가능하며, 도로 예정 부지는 노폭 약 4미터 내외의 현황 도로 상태입니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 보전관리지역, 자연녹지지역에 속하며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역) 및 배출시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

경매개시결정 등기일: 2025년 03월 10일 (창원지방법원 2025타경11149)

채권자: 유아이제삼십차유동화전문유한회사

말소기준권리: 2020년 07월 01일자 신한은행 근저당권 (을1)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권'이 명시되어 있으나, 등기부등본상에는 2020년 07월 01일자 신한은행 지상권설정(을2)이 말소된 것으로 기재되어 있어 확인이 필요합니다.

3.2. 소멸 예상 권리

등기부등본상 을1(근저당권), 을3(근저당권), 갑8(압류), 갑9(압류) 등은 말소기준권리 이하 순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상입니다.

본건은 토지 일부 지분 매각으로, 지분권자 간의 관계 및 이용상 제한이 있을 수 있습니다.

3.4. 기타 권리 사항

유치권: 현황조사서에 의하면 목록3. 지상에 '유치권행사중(김해종합중기)'라는 현수막이 일부 바닥에 떨어져 있고, 건축자재 폐기물 등이 있는 것으로 조사되었습니다. 이에 대한 법적 유효성 및 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

3.5. 등기부채권 총액

총 등기부채권액: 1,197,600,000원 (신한은행 근저당 900,000,000원 + 김종경 근저당 297,600,000원)

4. 상권 및 입지 분석

4.1. 주변 개발 현황

본건 토지는 '윗안금마을' 인근에 위치하며, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

4.2. 토지 이용의 특수성

기호(2) ~ (6) 토지는 공부상 지목이 '대'이나 현황 일부가 도로 및 경사면, 도로 예정지로 이용되고 있습니다. 이는 해당 지분에 대한 개발 또는 이용에 제약을 줄 수 있습니다. 또한, 기호(2)~(6) 토지는 공유지분 토지로서, 매수인은 해당 토지들의 소유권 일부만을 취득하게 됩니다.

4.3. 건축 관련 사항

본건 토지와 관련된 건축 신고 등이 있는 것으로 조사되었습니다. 다만, 해당 신고의 유효성 및 승계 여부는 관할 관청(김해시 허가민원과)에 직접 확인해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건은 '윗안금마을' 인근에 위치하며, 차량 접근 가능한 범위 내에 일반적인 교통 및 생활 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 혐오시설 및 공해 시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 김해시 자원순환시설(쓰레기 소각 및 재활용 시설)이 위치하고 있으나, 본건과의 직접적인 이격 거리나 영향 정도는 별도 확인이 필요합니다. (김해시 자원순환시설: 경상남도 김해시 부곡로 35)

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 주장

현수막 및 폐기물 존재로 보아 유치권이 주장되고 있을 가능성이 높으며, 이는 낙찰 후 법적 분쟁으로 이어질 수 있는 중대한 위험 요소입니다. 유치권의 성립 여부와 인수 금액을 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 지분 매각으로 인한 불확실성

토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각 대상이므로, 다른 지분권자와의 관계 설정, 토지 이용 및 개발에 있어 상당한 제약이 따를 수 있습니다.

6.3. 현황 도로 및 도로 예정지 이용

토지의 일부가 도로 또는 도로 예정지로 이용되고 있다는 점은 소유권 행사 및 활용에 있어 불확실성을 야기합니다.

6.4. 미해결 권리 존재 가능성

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 명시되어 있으나, 등기부등본상 해당 지상권이 말소된 것으로 표기되어 있어 이에 대한 명확한 확인이 시급합니다.

6.5. 건축신고의 유효성

건축 신고 관련 사항은 관할 관청 확인 없이는 향후 건축 행위에 제약을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 김해시 생림면 나전리에 위치한 대지로서, 토지 일부 지분 매각 건입니다. 현황상 일부 토지가 도로 등으로 이용 중이며, 유치권 주장과 '매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)' 표기가 등기부등본 내용과 상이하여 추가적인 확인이 필수적입니다. 또한, 지분 매각이라는 특성상 소유권 행사 및 활용에 제약이 따를 수 있습니다. 이러한 잠재적 리스크들을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재적 개발 가능성

만약 유치권 및 지분 관련 분쟁을 원만히 해결하고, 도로 예정지 관련 문제를 해소할 수 있다면, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8.2. 주변 인프라

단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건은 토지 일부 지분 매각으로, 정확한 지분 비율 정보가 제공되지 않아 전체 감정가 938,205,300원을 기준으로 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 또한, 유치권, 지상권 존재 가능성, 도로 이용 현황 등 다수의 인수 가능한 권리 및 이용 제한 사항을 고려해야 합니다. 따라서, 정확한 지분 비율 확인 후, 해당 지분에 대한 면적, 유치권 해결 비용, 지분 활용 제약 비용 등을 감안하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로 이를 제외한 금액으로 산정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.