나이스옥션 법원경매 창원 2025타경386 [1] 경상남도 김해시 주촌면 내삼리 1231 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

대상 물건은 경상남도 김해시 주촌면 내삼리 소재 '내삼농공단지' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 중,소규모 공장지대로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

토지의 상황

▶ 토지의 형상 및 이용상황
①기호1) : 대체로 자체지반 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 현황 '공업용건부지'로 이용중입니다.
②기호2) : 삼각형의 토지로서 현황 '공업용지'로 이용중입니다.

▶ 인접 도로 상태
대상 물건까지 차량 접근이 가능하며 대상물건 기호1) 남동측으로 노폭 약4m내외의 도로와 접합니다.

▶토지이용계획 및 제한상태
-기호1)
도시지역, 일반공업지역, 준공업지역(2004-01-20)(결정고시: 경상남도고시제2004-9호 도면번호 14주촌도시계획), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

-기호2)
도시지역, 준공업지역(2004-01-20)(결정고시: 경상남도고시제2004-9호 도면번호 14주촌도시계획), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

건물의 구조 및 현상

▶기호3) 건물은 철근콘크리트조및철골조 슬래브 및 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서
외 벽 : 칼라시트 마감
H-Beam : 400×200mm
층 고 : 처마고 9m (최고높이 : 10.8m)
이용상황 : 공장

▶기호4) 건물은 철골조, 아르시, 조적조 및 칼라시트, 슬래브지붕 2층 건물로서
외 벽 : 하부조적 위 칼라시트 마감 등
H-Beam : 400×200mm
층 고 : 처마고 9m (최고높이 : 10.8m)
창 호 : 샷시창호
이용상황 : 1층 공장, 사무실 등, 화장실 / 2층 사무실 등

▶기호5) 건물은 철골조 칼라시트지붕 단층 건물로서
외 벽 : 칼라시트 마감
이용상황 : 창고 입니다.

기계/기구의 현상

공장 운영에 필수적인 Crane, 플렉소 인쇄기 등으로서 제반 현상 및 관리상태는 보통시 됩니다.

공작물의 현상

-

기타참고사항

임대관계 : 미상입니다.
기 타
1) 대상물건 기호1)토지는‘토지이용계획확인서’상 둘 이상의 용도지역(일반공업지역, 준공업지역)에 걸쳐 소재하는 토지이나, 용도지역별 가치형성에 미치는 영향 등을 종합적으로 고려하여 주된 용도지역인 준공업지역을 기준으로 일부 일반공업지역임을 감안하여 평가하였으니 참고바랍니다.

2) 대상물건 기호1)토지 지상에 제시외건물 5동〔기호ㄱ)~ㅁ)〕이 소재하는 바, 감정목적을 고려 실측 사정하여 평가하였습니다.

3) 대상물건 기호1)토지 지상에 제시외관정〔기호ㅂ)〕1식이 소재하는 바, 감정목적을 고려 구조, 규격, 용량 등을 참작하고, 통상적인 작동가능 상태를 기준하여 비준가격으로 평가하였으니 제시외 물건이 경매에 포함 진행되는 경우 소유권 및 정상작동 여부 등을 재확인하시기 바랍니다.

4) 대상물건 기호1) 토지는 일부 도로로 이용중인 바, 이를 감안하여 평가하였으니 참고바랍니다.

5) 대상물건 기호1) 토지 지상에 공장 운영에 필수적인 제시외 기계기구 1식〔수변전설비 (기호ㅅ)〕이 소재하는 바, 감정 목적을 고려하여 구조, 규격, 용량 등을 참작하고 통상적인 작동 가능 상태를 기준하여 평가하였으니, 제시외 물건이 경매에 포함 진행되는 경우 소유권 및 정상작동 여부 등을 재확인하시기 바랍니다.

6) 대상 물건 기계기구의 경우 현장 조사시 가동 중지 상태였는 바 정상 작동 여부는 불분명하나, 정상작동 상태를 전제로 평가하였으므로, 정상작동 여부를 반드시 재확인하시기 바랍니다.

7) 대상물건 기호3)~5)건물의 경우 귀 의뢰목록상 면적 등의 표기방식과 일반건축물대장상의 표기방식과 차이가 있어 감정목적을 고려 귀 의뢰목록을 기준으로 일반건축물대장상의 내용을 반영하여 평가하였으니 참고하시기 바랍니다.

8) 대상물건 기호3)~기호5)건물은 일반건축물대장(갑)에「위반건축물」로 등재되어 있는 바, 경매 업무 및 참여시 위 사항과 관련하여 반드시 재확인하시기 바랍니다.

9) 대상 물건기호1),기호2)토지는 인접 토지와의 경계가 불분명하므로 정확한 경계확정 및 상세한 제시외물건의 점유현황 등을 위해서는 지적측량을 요합니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(1-1~1-5), 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구 2점(1-6, 1-7, 감정시 가동중지 상태로 정상작동 여부는 불분명.), 제시외 관정(1-8), 제시외 수변전설비(1-9) 각 매각 포함.
목록 1. 토지 일부 도로로 이용 중.
목록 3.~5. 일반건축물대장상 위반건축물(무단증축, 건축법 제11조 위반)로 등재.
인접필지와 지적경계가 불분명한 바, 명확한 경계확정은 측량 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 창원지방법원 2025타경386 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

감정가: 2,273,451,740원

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

특이사항: 공동담보

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물(1-1~1-5), 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구 2점(1-6, 1-7, 감정시 가동중지 상태로 정상작동 여부는 불분명.), 제시외 관정(1-8), 제시외 수변전설비(1-9) 각 매각 포함.

1.2. 소재지 및 토지 정보

소재지: 경상남도 김해시 주촌면 내삼리 1231

용도: 공장

토지면적: 2215.00㎡ (약 670.04평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

목록 1. 토지 일부 도로로 이용 중.

1.3. 건물 정보

건물면적: 988.68㎡ (약 299.09평)

건물지분: 988.68㎡ (약 299.09평)

건물 제시외면적: 704.90㎡ (약 213.23평)

목록 3.~5. 일반건축물대장상 위반건축물(무단증축, 건축법 제11조 위반)로 등재.

1.4. 구조 및 현황

* 건물(3): 철근콘크리트조 및 철골조, 슬래브 및 샌드위치판넬지붕 단층 건물, 공장, 처마고 9m.

* 건물(4): 철골조, 아르시, 조적조 및 칼라시트, 슬래브지붕 2층 건물, 1층 공장/사무실, 2층 사무실 등.

* 건물(5): 철골조, 칼라시트지붕 단층 건물, 창고.

* 기계/기구: Crane, 플렉소 인쇄기 등. (감정 시 가동 중지, 정상 작동 여부 불분명)

* 공작물: 제시외 관정(1-8), 제시외 수변전설비(1-9) 포함.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 경상남도 김해시 주촌면 내삼리에 위치하며, '내삼농공단지' 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 중, 소규모 공장들이 밀집된 지역으로, 일반적인 공업지대의 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 토지 상황

* 토지 형상 및 이용:

* 기호1: 대체로 자체 지반이 평탄하게 조성된 부정형 토지로서, 현재 '공업용 건부지'로 이용 중입니다.

* 기호2: 삼각형 형태의 토지로서, 현재 '공업용지'로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 대상 물건까지 차량 접근이 용이하며, 기호1 토지 남동측으로는 노폭 약 4m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 기호1: 도시지역, 일반공업지역, 준공업지역, 가축사육제한구역.

* 기호2: 도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역.

* 주변 시설: 대상 물건 인근은 공장 지대로서 전반적인 산업 인프라가 구축되어 있습니다. 검색 결과, 인근에 대규모 폐기물 처리 시설이나 혐오 시설은 확인되지 않아 일반적인 공업단지 환경으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2020년 6월 26일 접수된 부산은행 근저당권 (을16) 입니다.

* 등기부 채권 총액: 약 2,238,702,400원 입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 근저당, 가압류 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명확히 기재되지 않았으나, 등기부상 지상권 등 확인이 필요합니다.

* 채권자: 주OOOOOOOO (경매 신청 채권자)

* 특이사항: 공동담보 물건으로, 동일 채무에 대해 여러 부동산이 담보로 제공되었습니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 특이사항: 임차인 현황에 대한 상세 정보가 없으며, 인수할 보증금이 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

대상 물건이 위치한 김해시 주촌면 내삼리는 농공단지 및 중소규모 공장이 밀집한 지역으로, 산업 활동이 활발한 곳입니다. 이는 공장 운영에 필요한 물류, 인력, 관련 업체와의 연계 등에서 유리한 입지적 장점을 제공할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

대규모 상업 시설보다는 공장 운영에 필요한 기본적인 편의 시설 및 지원 시설이 주변에 분포하고 있습니다. 물류 이동 및 근로자들의 편의를 위한 도로망은 잘 갖추어진 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물 존재

목록 3~5번 건물은 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있어, 건축법 위반에 따른 이행강제금 부과 또는 철거 명령의 대상이 될 수 있습니다. 이는 추가적인 비용 발생 및 재산권 행사 제한으로 이어질 수 있습니다.

6.2. 기계 설비 작동 불확실

감정평가 당시 기계기구들이 가동 중지 상태였으며, 정상적인 작동 여부가 불분명합니다. 수리 또는 교체가 필요할 경우 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 지적 경계 불분명

토지의 인접 필지와의 경계가 명확하지 않아, 정확한 면적 및 점유 현황 파악을 위해서는 지적 측량이 반드시 필요합니다. 이는 향후 토지 이용 및 관리에 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

6.4. 토지 일부 도로 이용

토지 일부가 도로로 이용되고 있어, 해당 부분의 활용성에 제약이 있을 수 있습니다.

6.5. 제시외 건물 및 설비

주요 건물 외 다수의 제시외 건물, 관정, 수변전 설비 등이 매각에 포함되나, 이들의 소유권, 법적 문제, 정상 작동 여부는 별도 확인이 필요합니다.

6.6. 건물 면적 표기 차이

의뢰 목록과 일반건축물대장상의 건물 면적 표기 방식에 차이가 있어, 실제 면적 및 구조에 대한 추가 확인이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 주촌면에 위치한 공장용 부동산으로, 산업단지 인근에 입지하고 있어 공업용 부동산으로서의 기본적인 가치를 지니고 있습니다. 그러나 위반건축물 등재, 기계 설비 작동 불확실, 불분명한 토지 경계 등 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있어, 이에 대한 면밀한 사전 조사와 철저한 현장 확인이 필수적입니다. 일괄 매각 대상에 제시외 건물 및 설비가 포함된 점을 고려할 때, 인수 후 활용 방안 및 예상되는 추가 비용을 신중하게 검토해야 합니다. 권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이나, 예상치 못한 권리 관계가 있는지 최종적으로 확인하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 산업단지 인근 입지: 김해시의 산업 인프라를 활용할 수 있는 좋은 위치입니다.

* 일괄 매각으로 인한 편의성: 토지, 건물, 기계 설비 등을 한 번에 취득하여 별도의 복잡한 절차 없이 활용 가능합니다.

* 잠재적 가치 상승 여력: 위반건축물 해소, 설비 수리 등을 통해 부동산 가치를 높일 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원.

* 감정가: 2,273,451,740원.

* 예상 입찰가 산정은 본 물건의 구체적인 현황, 수리 비용, 시장 상황 등을 종합적으로 고려해야 하므로, 본 보고서에서는 제시하기 어렵습니다. 다만, 위반건축물 해소 비용, 측량 비용, 기계 수리 비용 등을 고려하여 감정가의 70~80% 수준에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.