나이스옥션 법원경매 창원 2025타경10504 [1] 경상남도 창원시 진해구 자은동 150-2 미래빌딩 1층101호 근린상가 경매

매각기일: 2026-03-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2025타경10504 [1] 경상남도 창원시 진해구 자은동 150-2 미래빌딩 1층101호 근린상가 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매4계 2025타경10504 | 소재지: 경상남도 창원시 진해구 장복대로 145, 1층101호 (자은동,미래빌딩) | 감정가: 4,136,732,000원 | 최저가: 2,026,998,000원 | 용도: 근린상가

1. 창원지방법원 2025타경10504 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경10504 (1)

소재지: 경상남도 창원시 진해구 자은동 150-2 미래빌딩 1층101호

용도: 근린생활시설

감정가: 4,136,732,000원

토지면적: 476.00㎡ (약 144.0평)

건물면적: 929.77㎡ (약 281.3평)

건물 제시외면적: 10.50㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 박OO

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 일괄매각. 제시외 건물(4-1) 포함. 목록1은 임차인 현은선, 김성환이 경계 구분 없이 공동으로 점유 사용 중임. 목록2와 목록3 사이에 임차인이 설치한 덤웨이터 1식이 소재함. 목록4는 현황 공실임.

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 창원시 진해구 자은동에 위치하며, '자은초등학교' 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 단독 주택 및 다양한 근린생활시설이 형성된 지역으로, 주거 지역과 상업 지역이 혼합된 환경을 갖추고 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 대로(폭 25m~30m)와 소로(폭 10m~12m)에 각각 접하고 있어 교통 및 접근성이 양호한 편입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자 케OOOOOOOOOOOOOOOOOO에 의해 신청되었습니다. 소유자이자 채무자는 박OO입니다. 경매 대상 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 제시외 건물도 포함됩니다. 현재 목록1호는 임차인 현은선, 김성환이 경계 구분 없이 공동으로 점유 사용 중인 것으로 파악됩니다. 목록4호는 현황 공실 상태입니다. 임대 관계는 미상이며, 경매 입찰 전 임차인 현황 및 내부 이용 상태, 관리 상태 등을 재확인하는 것이 중요합니다. 채무자의 재산에 대한 담보권 실행으로 진행되는 임의경매이므로, 매각으로 인해 선순위 권리를 제외한 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 현장 조사 시 폐문부재로 내부 확인이 어려웠던 만큼, 내부 이용 상황 및 관리 상태는 반드시 재확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 아파트 단지와 주택 밀집 지역을 배후로 하고 있으며, 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 지역 주민을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다. 현재 본건 건물 내에는 공인중개사 사무소, 음식점(돼지세마리), 당구장, 홀덤펍 등 다양한 업종이 운영 중에 있어, 이미 활성화된 상업 시설임을 알 수 있습니다. 특히, 주거 지역과의 연계성이 높아 안정적인 고객 확보가 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

본건은 주거 밀집 지역 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 주변의 아파트 단지 및 주택가 덕분에 상업 시설 이용에 편리하며, 자은초등학교가 인근에 있어 교육 환경 또한 고려해 볼 수 있습니다. 차량을 통한 접근성이 좋으며, 일반적인 대중교통 사정도 보통 수준으로 평가됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

가. 임차인 관련 리스크: 목록1호의 임차인 현은선, 김성환이 공동으로 점유하고 있으며, 임대차 관계가 미상으로 파악되어 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성이 있습니다. 정확한 임대차 계약 내용을 확인하고, 필요한 경우 명도 협상 또는 절차를 진행해야 합니다.

나. 건물 내부 확인의 어려움: 현장 조사 당시 내부 확인이 곤란하여 평가가 통상적인 상태를 기준으로 이루어졌습니다. 실제 내부 상태, 설비 작동 여부, 관리 상태 등은 입찰 전 반드시 재확인해야 합니다.

다. 토지 이용계획 및 제한 사항: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 대로 및 소로와 접합니다. 하지만 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 국민임대주택단지 예정지구, 비행안전제5구역, 지원항공작전기지 등 다수의 제한 사항이 존재합니다. 특히, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 비행안전구역 및 항공작전기지 관련 규제는 향후 건축 행위나 개발 시 제약 요인이 될 수 있습니다. 혐오시설은 직접적으로 확인되지 않았으나, 군사 시설 인접 지역으로서의 특성을 고려해야 합니다.

라. 덤웨이터 설치: 목록2호와 3호 사이에 임차인이 설치한 덤웨이터가 소재하는 점은 해당 부분의 원상복구 또는 소유권 관련 확인이 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경상남도 창원시 진해구의 비교적 좋은 입지에 위치한 근린생활시설 건물로, 현재 다양한 업종의 임차인이 운영 중이며 일부 공실 또한 존재하여 즉시 수익 창출 또는 직접 운영이 가능한 물건입니다. 주변 배후 주거 단지가 풍부하여 안정적인 상권 형성이 가능하며, 대로와 소로에 접한 교통 여건 또한 장점입니다. 그러나 임차인 관계의 불확실성, 군사 시설 인접으로 인한 개발 및 이용 제한 가능성 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 따라서 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 이러한 리스크 요인들을 면밀히 파악하고, 이를 상쇄할 만한 가치 상승 요인을 충분히 검토한 후 신중하게 접근할 것을 권유합니다.

1.8. 투자 포인트

가. 배후 주거 단지를 기반으로 한 안정적인 임대 수익 기대: 주변 아파트 및 주택 단지의 풍부한 유동인구를 바탕으로 현재 운영 중인 상가들의 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

나. 공실 공간 활용을 통한 추가 수익 창출: 현재 공실인 목록4호 및 기타 공실 발생 시, 지역 수요에 맞는 업종으로 신규 임차인을 유치하거나 직접 운영하여 추가적인 수익을 창출할 수 있는 잠재력이 있습니다.

다. 입지적 가치: 창원시 진해구는 지속적인 도시 개발이 이루어지는 지역 중 하나로, 본 건의 입지적 가치는 향후 상승할 가능성이 있습니다.

라. 다양한 업종 입점 가능성: 근린생활시설 용도로, 지역 주민의 수요에 맞는 다양한 업종(의료, 교육, 서비스, F&B 등)의 입점이 가능하여 업종 변경이나 다각화를 통한 가치 상승을 도모할 수 있습니다.

법원 정보

창원지방법원 경매4계