나이스옥션 법원경매 창원 2025타경10504 [1] 경상남도 창원시 진해구 자은동 150-2 미래빌딩 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일우 · 평가일 2025.01.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 자은동 소재 '자은초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건가지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건내 1층 101호외 5개호로서,

외벽 : 석재타일, 징크판넬, 강화유리 등 마감임.

내벽, 바닥, 천정
기호1)벽지, 타일, 노출천정 페인팅 마감임.
기호2)벽지, 타일, 천정지 마감임.
기호3)벽지, 타일, 노출천정 페인팅마감임.
기호4)모르타르 마감임.
기호5)벽지, 타일, 노출천정 페인팅 마감.
기호6)페인팅 및 일부 인테리어, 에폭시, 노출천정 마감.

창호 : 새시 단창호임.

이용상태

기호1)현황""상호명: 타임공인중개사사무소""로 이용중임.
기호2)현황""상호명: 돼지세마리""로 이용중임.
기호3)현황""상호명: 돼지세마리""로 이용중임.
기호4)현황""공실""임.
기호5)현황""상호명:BOSS 당구장""으로 이용중임.
기호6)현황""상호명:레이즈홀덤펍""으로 이용중임.

설비내역

건물 내 공동위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 완경사 지세 내 장방형 토지로서, 현황 '상업용지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 속한 미래빌딩 동측으로 대로3류와, 남측으로 소로1류와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭
10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 역사문화환경보존지역<경상남도 문화재보호 조례>, 국민임대주택단지예정지구<
국민임대주택건설등에관한특별조치법>, 비행안전제5구역(지원)<군사기지 및 군사시설보호
법>, 지원항공작전기지<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임.
2)기 타

(가) 기호(2) 102호와 기호(3) 201호사이에는 임차인이 설치한 덤웨이터 1식이 소재하는
것으로 탐문조사됨.

(나) 현장조사시 폐문부재로 정확한 내부확인이 곤란하여, 탐문조사내용, 외부조사사항
등에 의한 통상적인 상태를 기준으로 하여 평가하였는 바, 경매 입찰전 내부 이용
상황 및 관리상태 등을 재확인 하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(4-1) 포함. 목록1은 임차인 현은선, 김성환이 경계구분없이 공동으로 점유 사용중임. 목록2와 목록3 사이에 임차인이 설치한 덤웨이터 1식이 소재함. 목록4는 현황 공실임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

창원지방법원 2025타경10504 (1)

소재지

경상남도 창원시 진해구 자은동 150-2 미래빌딩 1층101호

용도

근린상가

감정가

4,136,732,000원

면적

토지면적: 476.00㎡ (약 144평)

건물면적: 929.77㎡ (약 281평)

매각대상

토지/건물일괄매각

경매구분

부동산임의경매

채권자

케이에프지이삼공육유동화전문

특이사항

유동화물건, 공동담보, 제시외 건물(4-1) 포함

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 창원시 진해구 자은동 소재 '자은초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 대중교통 사정은 보통시됩니다.

인접 도로상태

본 건이 속한 미래빌딩은 동측으로 대로3류(폭 25m~30m)와, 남측으로 소로1류(폭 10m~12m)와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m), 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 국민임대주택단지예정지구, 비행안전제5구역(지원), 지원항공작전기지에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

2018년 3월 15일 접수된 경남은행 근저당권 (을1)

등기부채권 총액

6,103,559,637원

임차인 현황

* 현황 공실, 제시외 건물(4-1) 포함 매각 대상.

* 목록1(101호)은 임차인 현은선, 김성환이 경계 구분 없이 공동으로 점유 사용 중입니다.

* 목록2(102호)와 목록3(201호) 사이에 임차인이 설치한 덤웨이터 1식이 소재합니다.

* 임차인 현황 (대항력 없음)

- 임차인: 김성윤

보증금: 10,000,000원

차임: 9,000,000원

전입/사업일자: 2020-10-23

확정일자: 2025-01-08

비고: 1차 보증금 감액분 140,000,000원

- 임차인: 김성환

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2018-10-18

확정일자: 2025-03-17

배당신고일자: 2025-03-19

- 임차인: 정지영

보증금: 10,000,000원

차임: 200,000원

전입/사업일자: 2019-01-22

확정일자: 2025-03-17

배당신고일자: 2025-03-19

- 임차인: 한민규

보증금: 10,000,000원

차임: 200,000원

전입/사업일자: 2022-09-01

확정일자: 2024-06-20

배당신고일자: 2025-04-17

- 임차인: 현은선

보증금: 10,000,000원

차임: 200,000원

전입/사업일자: 2018-06-15

확정일자: 2025-04-21

배당신고일자: 2025-03-19

인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원. 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 존재할 수 있으나, 현재 미상입니다.

1.3. 상권분석

건물 구조 및 이용 현황

본 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물로서, 외벽은 석재타일, 징크패널, 강화유리 등으로 마감되었습니다.

내부 용도는 다음과 같습니다.

- 1층 101호: 타임공인중개사사무소

- 1층 102호: 돼지세마리

- 2층 201호: 돼지세마리

- 2층 202호: 현황 공실

- 3층 301호: BOSS 당구장

- 3층 302호: 레이즈홀덤펍

- 건물 내 공동위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장시설 등이 구비되어 있습니다.

주변 환경

주변은 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 유동인구가 꾸준히 형성될 수 있는 입지입니다.

1.4. 생활정보

교통

대로와 소로에 인접하여 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

편의시설

인근에 다양한 상업시설이 소재하여 생활 편의성이 좋습니다.

교육시설

'자은초등학교'가 인근에 위치하고 있어 교육 환경 또한 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 관련

* 목록1(101호)의 임차인 현은선, 김성환은 경계 구분 없이 공동 점유 중이며, 임대관계는 미상입니다.

* 목록4(202호)는 현재 공실 상태입니다.

* 임차인 김성윤의 '1차 보증금 감액분 140,000,000원'에 대한 상세 내용을 확인해야 합니다.

* 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되나, 명도 절차 시 예상치 못한 비용이 발생할 수 있습니다.

건물 상태

* 현장 조사 시 폐문 부재로 내부 확인이 어려워 정확한 내부 이용 상황 및 관리 상태는 재확인이 필요합니다.

* 임차인이 설치한 덤웨이터 1식이 소재하며, 이는 명도 시 협의 대상이 될 수 있습니다.

토지 이용 제한

* 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 국민임대주택단지예정지구, 비행안전제5구역(지원), 지원항공작전기지 등 다수의 토지 이용 제한이 존재하여 향후 개발 및 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

권리 관계

* 다수의 근저당, 가압류, 압류가 설정되어 있으나, 말소기준권리 하의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리인 지상권 존재 가능성이 있으므로, 이에 대한 확인이 필요합니다.

유동화 물건 특성

* 본 건은 유동화 전문 회사에서 관리하는 물건으로, 일반 경매 물건 대비 절차 및 소통에 차이가 있을 수 있습니다.

혐오시설

* 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석상 특이 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 창원시 진해구 자은동에 위치한 미래빌딩 내 근린상가로, 대로와 소로에 접하여 접근성이 양호합니다. 아파트 단지 및 주택가에 인접하여 배후 수요가 기대되는 입지입니다.

현재 건물은 다양한 업종의 근린상가로 이용 중이며, 일부 공실이 있어 향후 임대 수익 증대 가능성을 가지고 있습니다.

등기부상 채무 총액이 높으나, 말소기준권리 하의 권리들은 소멸 예정이며, 현재 파악된 임차인 중 대항력 있는 임차인은 없습니다.

다만, 토지 이용에 대한 다수의 제한 사항과 비행안전구역 등의 특수성은 향후 활용 계획 수립 시 면밀히 검토해야 할 부분입니다. 또한, 유동화 물건이라는 점을 감안하여 추가적인 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 주거 지역 내 근린상가로서 비교적 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 현재 다수의 상가가 운영 중이며, 공실 발생 시 정상화 및 임대 수익 증대의 기회가 될 수 있습니다.

* 권리 분석상 인수되는 임차 보증금이 없어 명도 후 추가 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 '인수 보증금'(0원)을 제외하고 산정합니다.

본 물건의 감정가는 4,136,732,000원입니다.

예상 입찰가 산정을 위해서는 현재 시점의 정확한 시장 가치, 명도 소요 비용, 예상 임대 수익률, 건물 상태, 토지 이용 제한 등의 종합적인 분석이 필요합니다.

제공된 정보를 바탕으로 정확한 예상 입찰가를 제시하기는 어려우며, 권리 분석 및 현장 조사 결과를 토대로 전문가와 함께 개별적인 추가 분석을 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.