나이스옥션 법원경매 창원 2025타경358 [1] 경상남도 김해시 상동면 묵방리 산50 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 상동면 묵방리에 소재하며 주위는 소규모 공장지대 및 임야지대로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 인근의 도로여건 등을 고려시 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

부정형 급경사지로 자연림 및 일부 농경지로 이용중임.

인접 도로상태

북측으로 현황 약 3미터의 비포장 도로를 접하고 있음

토지이용계획 및 제한상태

농림지역,가축사육제한구역(400m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(800m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 임업용산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)<수도법>,

제시목록 외의 물건

후첨 '지적개황도 및 사진용지' 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : -

물건 비고

자생하는 자연생 입목은 토지에 포함하여 평가
육안으로 확인되지 않는 분묘가 소재할 수 있음(분묘소재 시 분묘기지권 성립 여부 불분명)
이동 및 철거가 용이한 철파이프조 차양막의 버섯재배사 및 물통, 인접지에 걸쳐있는 철파이프조 차양막의 창고 등(정확한 위치 등은 측량을 요함)이 소재하고, 각평가 및 매각에서 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경358 (1)

소재지: 경상남도 김해시 상동면 묵방리 산50

용도: 임야

감정가: 299,500,000원

토지면적: 14,975.00㎡ (약 4,530.06평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 최OO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 경상남도 김해시 상동면 묵방리에 소재하며, 주위는 소규모 공장지대 및 임야지대로 구성되어 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 인근에 산업 활동이 이루어지는 지역이 존재합니다.

* 교통상황

본건 인근의 도로 여건 등을 고려할 때 교통 상황은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 형태 및 이용상태

본건 토지는 부정형의 급경사지로, 현재 자연림 및 일부 농경지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

북측으로 현황 약 3미터의 비포장 도로를 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 농림지역에 속하며, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역(400m, 800m 제한지역)으로 지정되어 있습니다. 또한, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 비행안전제3구역(전술), 물환경보전법에 따른 배출시설설치제한지역, 산지관리법에 따른 임업용산지, 수도법에 따른 공장설립승인지역(2013-06-28, 2016-11-28)으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 다수의 제한이 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

을4 근저당권 (채권자: 최태권, 접수일자: 2018-10-12, 채권금액: 130,000,000원)이 말소기준권리이며, 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

* 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 따르면 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 표기되어 있으나, 상세 내용은 기재되어 있지 않습니다. (물건명세서 참고)

* 인수되는 권리

현황 상 인수되는 권리는 없습니다.

* 주요 등기사항 요약

- 소유권: 허영진, 김태성 (과거 소유자)

- 근저당권: 최태권 (말소기준권리)

- 가압류: 경남신용보증재단, 농업협동조합중앙회 외 1명, 김해시산림조합, 농업협동조합중앙회, 남김해새마을금고, 농협은행주식회사, 수협은행, 농림수산업자신용보증기금관리기관농업협동 (모두 말소 예정)

- 임의경매개시결정: 최태권 (창원지방법원 2025타경358)

* 등기부채권 총액

등기부상 총 채권액은 약 534,092,446원입니다.

* 임차인 현황

인수되는 보증금 합계 0원입니다. 임차인 정보는 없는 것으로 확인됩니다.

1.3. 상권분석

본 건은 임야 및 농경지로 이용되고 있으며, 주위에 소규모 공장들이 산재해 있는 지역입니다. 따라서 일반적인 상권 형성은 되어 있지 않으며, 주변의 공장이나 자연환경을 고려한 특정 용도의 개발 가능성을 검토해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 임야이므로 직접적인 생활 편의시설의 접근성은 낮은 편입니다. 다만, 김해시 상동면 소재지의 생활 편의시설을 이용하는 데는 큰 무리가 없을 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 분묘기지권

토지 내에 분묘가 소재할 수 있으며, 분묘가 있는 경우 분묘기지권이 성립될 수 있습니다. 다만, 분묘 존재 시 분묘기지권 성립 여부가 불분명하여 토지 이용에 제약이 발생하거나 분쟁의 소지가 있습니다. 육안으로 확인되지 않는 분묘가 소재할 가능성도 주의해야 합니다.

* 지형적 제약

토지가 급경사지로 이루어져 있어 토지 개발 및 활용에 물리적인 제약이 따를 수 있습니다.

* 개발 제한

농림지역, 가축사육제한구역, 비행안전구역 등 다수의 토지이용계획 상 제한사항으로 인해 건축 및 개발 행위에 상당한 제약이 있습니다.

* 제시외 물건

이동 및 철거가 용이한 철파이프조 차양막의 버섯재배사 및 물통, 인접지에 걸쳐 있는 철파이프조 차양막의 창고 등이 소재하나, 이들은 평가 및 매각에서 제외됩니다. 정확한 위치 확인 및 철거 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

* 자생하는 자연생 입목

자생하는 자연생 입목은 토지에 포함하여 평가되었으므로 별도로 분리하여 매각하거나 처분할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 경상남도 김해시 상동면 묵방리에 위치한 임야로, 자연림과 일부 농경지로 이용되는 급경사지입니다. 주위 환경은 소규모 공장 및 임야가 혼재되어 있으며, 교통 여건은 보통입니다. 권리관계상으로는 말소기준권리보다 후순위 채권은 모두 소멸될 예정이어서 법적인 권리 문제는 비교적 명확합니다.

하지만 본건의 가장 큰 리스크는 토지 내 분묘 소재 가능성 및 분묘기지권 성립 여부 불분명, 급경사 지형으로 인한 개발의 어려움, 그리고 농림지역 등 각종 개발 제한 사항입니다. 또한, 매각에서 제외되는 제시외 물건 처리 문제도 고려해야 합니다. 이러한 제약 요인들을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 분묘 조사 및 활용 가능성

토지 내 분묘 존재 여부 및 분묘기지권 성립 여부를 면밀히 조사하여, 만약 분묘가 있다면 향후 이장 협상 또는 토지 이용 권리를 확보하는 방향으로 투자를 고려해 볼 수 있습니다. (성공 가능성은 낮으며, 협상 및 법적 절차 필요)

* 장기적 지역 개발 가능성

김해시 상동면 지역의 장기적인 개발 계획 및 용도 변경 가능성을 염두에 둔 투자 전략을 구사할 수 있으나, 이는 불확실성이 매우 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 감정가가 299,500,000원으로 책정되었으나, 급경사 지형, 다양한 개발 제한, 분묘기지권 존재 가능성 등 여러 리스크 요인을 감안할 때, 감정가 이하에서 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 특히 분묘 소재 여부 및 성립 가능성에 대한 현장 조사가 필수적이며, 이에 따라 예상 입찰가가 크게 달라질 수 있습니다.

보수적으로 접근하여 감정가의 60% ~ 70% 수준인 약 179,700,000원 ~ 209,650,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. 최종 입찰가는 철저한 현장 조사와 전문가 상담을 통해 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.