나이스옥션 법원경매 창원 2025타경367 [1] 경상남도 김해시 생림면 나전리 252 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동부감정 · 평가일 2025.03.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 생림면 나전리에 소재하는 '안금마을회관' 북동측에 위치하며 부근은 농경지, 주택, 소규모 공장 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 곤란하며, 대중교통 등 일반적인 교통사정은 보통 이하시됨.

형태 및 이용상태

본건은 서향 경사지대내 부정형 토지로 현황은 농경지 등으로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 지적도상 서측으로 세로불의 지목 도로가 소재하나 현황은 인접지를 경유하여 도보로 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2023-04-06)(생림 나전2), 성장관리계획구역(2023-04-06)(생림 나전2구역 산업형), 성장관리계획구역(2023-04-13)(생림 나전2구역 환경영향저감대책수립지역) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법> ※하천에 관한 사항 건설과 하천계(☎330-3811)별도확인※

제시목록 외의 물건

①본건 지상에 제시외건물(ㄱ), 제시외수목(ㄴ)이 소재함. ②후첨 '사진용지' 및 '건물개황도'참고바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타: 없 음.

물건 비고

제시외 수목(1-2) 매각 포함. 제시외 건물(감정서상 ㉠) 매각 제외.
농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

본 보고서는 경상남도 김해시 생림면 나전리 252에 위치한 토지 경매 물건에 대한 분석 결과를 담고 있습니다. 본 물건은 토지 매각 대상이며, 감정가는 135,900,000원입니다. 총 면적은 585.00㎡ (약 177평)이며, 현재 용도는 전(밭)입니다. 농지취득자격증명이 필수적으로 요구되며, 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않는 점을 유의해야 합니다.

1.2. 사건 개요

사건번호: 창원지방법원 2025타경367 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 새김해새마을금고 (임의경매 신청 채권자, 15,506,030원)

매각대상: 토지매각

1.3. 토지 현황

소재지: 경상남도 김해시 생림면 나전리 252

용도: 전 (밭)

토지면적: 585.00㎡ (약 177평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 제시외물건: 제시외 수목 (1-2)는 매각에 포함됩니다.

토지형상 및 이용상태: 서향 경사지대 내 부정형 토지로 현황은 농경지로 이용 중입니다.

지적도상 서측으로 세로불의 지목 도로가 소재하나, 현황은 인접지를 경유하여 도보로 접근 가능합니다.

1.4. 건물 현황

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외물건: 감정서상 ㉠으로 표시된 제시외 건물은 매각에서 제외됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 김해시 생림면 나전리에 소재하며, '안금마을회관' 북동측에 위치합니다. 주변은 농경지, 주택, 소규모 공장 등이 혼재된 지역입니다.

토지이용계획 상 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등에 해당됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 곤란하며, 대중교통 등 일반적인 교통 여건은 보통 이하로 평가됩니다. 현황은 인접지를 경유하여 도보로만 접근이 가능할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 말소기준권리는 2011년 2월 1일 접수된 불암새마을금고의 근저당권 (35,000,000원)입니다.

이후 이갑성 외 7명 앞으로 상속을 원인으로 한 소유권 이전(2025년 2월 11일)이 있었으며, 새김해새마을금고에 의한 임의경매 개시 결정(2025년 2월 24일, 15,506,030원)이 있었습니다.

김해세무서장의 압류(2025년 4월 18일)도 존재하나, 위 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다. 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서에 따르면, 지상권은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있습니다. 다만, 해당 지상권에 대한 구체적인 내용(권리자, 설정일, 범위 등)은 제공된 정보에서 확인되지 않아 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. (토지 취득 시 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 반환 불가 조건이 있습니다.)

4. 상권분석

본 물건은 농경지, 주택, 소규모 공장 등이 혼재된 농촌 또는 준농촌 지역에 위치합니다. 주변에 상업 시설이나 중심 상권의 발달은 미미할 것으로 보이며, 자체적인 상업적 가치보다는 농업적 활용 또는 장기적인 개발 가능성에 초점을 맞춰야 합니다.

5. 생활정보

가장 가까운 공공시설로는 '안금마을회관'이 언급되었습니다. 교통 여건이 보통 이하이고 차량 접근이 곤란한 점을 고려할 때, 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 인근 읍면 지역이나 김해시내로 이동해야 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 해당 토지가 전(밭)으로 분류되어 있어, 매수자는 반드시 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다. 이를 제출하지 못할 경우 매수 계약이 무효화되고 매수보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 낮은 접근성: 차량 접근이 어렵고 대중교통이 불편하여 물건의 활용도 및 향후 가치 상승에 제약이 될 수 있습니다.

* 지형적 제약: 서향 경사지의 부정형 토지로서, 개발이나 이용에 있어 지형적 제약이 따를 수 있습니다.

* 환경 규제: 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역에 해당하여 특정 업종의 영위가 제한됩니다.

* 제시외 물건: 제시외 수목은 매각에 포함되나, 제시외 건물(㉠)은 매각에서 제외되므로, 현장 확인 및 명확한 인수인계가 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 농지법상의 취득 제한이라는 명확한 장애물이 존재하며, 접근성 또한 매우 좋지 않은 농지입니다. 감정가는 135,900,000원이나, 실제 매수 가능성은 농지취득자격증명을 발급받을 수 있는 실수요자나 농업법인 등으로 한정될 가능성이 높습니다. 낮은 접근성과 규제 사항을 고려할 때, 단순 투자 목적보다는 특정 목적을 가진 실사용자에게 더 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 농업 종사자 또는 농업법인의 실수요: 농지취득자격증명을 문제없이 취득할 수 있는 경우, 일반 투자자보다 낮은 경쟁률로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 장기적인 지역 개발 가능성: 김해시의 전반적인 개발 계획 및 본건 토지가 속한 지역의 향후 성장 가능성에 따라 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 명확한 권리관계: 등기부상 권리관계가 명확하여, 권리 분석 상의 큰 위험은 없어 보입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 135,900,000원입니다. 해당 금액은 토지 585㎡ (약 177평) 기준이며, 평당 약 232,300원 수준입니다.

농지취득의 어려움, 낮은 접근성 등의 제약 조건으로 인해, 입찰 경쟁이 치열하지 않을 수 있습니다.

일반적으로 경매 물건은 감정가를 기준으로 80%~100% 수준에서 입찰가가 형성되는 경우가 많으나, 본건의 경우 특수성과 제약 조건으로 인해 실질적인 매수 희망자 규모에 따라 변동성이 클 것으로 예상됩니다.

따라서, 현장 조사 및 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 사전에 철저히 확인한 후, 본인의 자금 계획 및 감내 가능한 리스크 수준을 고려하여 합리적인 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. (예상 입찰가는 별도 시장 조사 및 전문가 상담을 통해 보다 정확하게 산정할 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.