나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11069 [1] 경상남도 창원시 의창구 대산면 모산리 315-57 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부원감정 · 평가일 2025.03.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 대산면 모산리 소재 '송등마을회관' 북동측 인근에 위치
하며, 부근은 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 농촌지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 인근까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은
보통시 됨.

형태 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서, '주거용 건부지'로 이용 중임.

인접 도로상태

지적도상 맹지이나 인접지를 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 제시외 건물 < 일련번호 (ㄱ),(ㄴ) >이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

. 임대관계 : 미상임
. 기 타 : 본건 지상에 소재하고 있는 수목은 경제적 가치가 희박하고 거래관행상 토지와
일체로 거래되고 있는 점 등을 고려하여 토지에 포함하여 감정평가하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로서,
. 외 벽 : 판넬마감 등
. 내 벽 : 벽지붙임 등
. 창 호 : 샷시창 구조임.

이용상태

'주택'으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외 건물 < 일련번호 (ㄱ),(ㄴ) >이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

. 임대관계 : 미상임
. 기 타 : 해당사항 없음

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(1-1, 1-2) 매각 포함.
목록2. 일반건축물대장(갑)상 지번 315-57외 1필지, 지번관련주소 315-84, 대지면적 179㎡
목록3. 일부는 타인점유(모산리 315-54번지)로 이용중으로 이를 감안하여 평가함.
인접필지와 지적경계가 불분명한 바, 정확한 경계확정은 측량을 요함.
지상에 소재하는 잡목 등은 관행상 토지와 일체로 거래되는 바 토지에 포함하여 평가 및 매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 창원지방법원 2025타경11069 (1)

소재지: 경상남도 창원시 의창구 대산면 모산리 315-57

용도: 단독주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신한카드주식회사

1.2. 면적 정보

토지 면적: 179.00㎡ (약 54.15평)

건물 면적: 69.00㎡ (약 20.87평)

건물 제시외면적: 10.50㎡ (일련번호 (ㄱ),(ㄴ) 건물 포함)

1.3. 건물 정보

건물 구조: 경량철골구조 판넬지붕 단층

사용승인일: 2003년 1월 7일

건축면적: 69.00㎡ (약 20.87평)

토지 건폐율: 38.55%

토지 용적률: 38.55%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 대산면 모산리 소재 '송등마을회관' 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택 및 농경지가 혼재하는 농촌지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 다만, 지적도상 맹지이나 인접지를 통하여 접근 가능합니다.

2.3. 주변 시설

대산면은 농업이 주를 이루는 지역으로, 면 소재지나 인근 마을에 기본적인 편의시설이 있습니다. 검색 결과에 따르면 제동리에 뚜레쥬르, 투썸플레이스, 하삼동커피 등 일부 상업시설이 위치하고 있습니다. 하지만 전반적으로 도시 지역에 비해 편의시설이 부족할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부 요약: 소유권 이전 기록 후, 근저당(말소 기준권리), 가압류(신한카드, 말소), 강제경매(신한카드, 말소) 등이 등재되었습니다.

* 건물 등기부 요약: 소유권 보존 후, 소유권 이전 기록이 있으며, 토지와 마찬가지로 근저당(말소 기준권리), 가압류(말소), 강제경매(말소) 등이 등재되었습니다.

모든 등기부상의 권리들은 경매 절차에 따라 말소될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

보고된 임차인 정보 상 인수해야 할 보증금이 없으므로, 임차인으로 인한 명도 문제는 없을 것으로 보입니다.

3.3. 인수/소멸 권리

말소 기준 권리인 2020년 5월 12일자 근저당권보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

대산면은 창원시 북동쪽에 위치한 농촌 지역으로, 전체 면적의 약 70%가 농지입니다. 과거 개발에서 소외되었던 지역으로, 최근 창원일반산업단지 조성 등 일부 개발이 이루어지고 있으나, 여전히 농업 위주의 지역 특성이 강합니다. 주변에 대규모 아파트 단지 개발이 활발한 북면과 달리, 대산면은 개발이 더디었으나 향후 개발 가능성이 있습니다. 단독주택 및 농경지가 혼재된 지역 특성상, 주변 상권은 매우 발달했다고 보기는 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

면 소재지나 인근 마을에 기본적인 상점 및 편의시설이 존재합니다. 하지만 대규모 쇼핑몰이나 종합병원 등은 창원 시내로 나가야 이용 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

인근에 대산초등학교, 신등초등학교, 우암초등학교, 창원대산중학교, 창원대산고등학교 등이 소재하고 있어 교육 환경은 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

* 중복 병합 사건: 여러 경매 사건이 통합되어 진행되는 건으로, 특별한 법적 문제는 없을 것으로 보입니다.

* 일부 타인 점유: 모산리 315-54번지로 이용되는 일부 지역에 타인이 점유 중인 것으로 파악됩니다. 이는 명도 과정에서 확인 및 협의가 필요할 수 있습니다.

6.2. 물리적 리스크

* 경계 불분명: 인접 필지와의 지적 경계가 불분명하여 정확한 경계 확정을 위해서는 측량이 필요합니다.

* 제시외 건물 및 잡목: 제시외 건물(1-1, 1-2)과 지상 잡목 등은 토지와 일체로 평가 및 매각에 포함되므로, 이에 대한 추가 확인 및 처리가 필요할 수 있습니다.

6.3. 주변 혐오시설

대산면에는 창원일반산업단지가 위치하고 있어 일부 지역은 산업 활동이 이루어집니다. 과거 모산리 지역에서 고물상으로 인한 분진, 소음 민원이 제기된 사례가 있습니다. 다만, 본건의 구체적인 위치(송등마을회관 북동측 인근) 주변에 직접적인 혐오시설이 있다는 명확한 정보는 검색되지 않았습니다. 토지이용계획 상 계획관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등에 해당하므로, 인근 개발 행위에 따른 환경 변화 가능성은 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 의창구 대산면의 농촌 지역에 위치한 단독주택입니다. 감정가는 86,411,000원으로, 비교적 낮은 편입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 인수할 권리 관계가 없어 권리 분석은 명확한 편입니다. 제시외 건물 포함, 일부 타인 점유, 경계 불분명 등 관리 및 명도에 주의가 필요한 사항이 있습니다. 주변 개발 정체로 인해 현재 상권은 제한적이나, 향후 지역 개발 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 저렴한 감정가: 상대적으로 낮은 감정가는 초기 투자 비용 부담을 줄여줍니다.

* 명확한 권리 관계: 인수할 권리가 없어 권리 분석에 대한 부담이 적습니다.

* 농촌 생활 환경: 조용하고 한적한 전원생활을 원하는 수요층에게 적합할 수 있습니다.

* 잠재적 개발 가치: 향후 창원시 외곽 지역 개발에 따라 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 86,411,000원입니다. 주변 단독주택 거래 사례가 많지 않아 정확한 시세 파악은 어렵습니다. 다만, 인근 지역의 농지 시세 및 유사 단독주택의 매매 사례를 종합적으로 고려할 때, 현재의 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

인접 필지 경계 확인을 위한 측량 비용, 제시외 건물 처리 비용, 일부 타인 점유지에 대한 명도 비용 등을 고려해야 합니다. 또한, 대산면 지역의 전반적인 개발 속도를 감안할 때, 단기간 내 급격한 시세 상승보다는 안정적인 가치 상승을 예상하는 것이 합리적입니다.

종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 감정가 수준에서 약간의 가감(± 5% 이내)을 고려한 8,000만 원 ~ 9,000만 원 사이에서 형성될 것으로 추정됩니다. 다만, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 최신 시세 동향을 반드시 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.