나이스옥션 법원경매 창원 2025타경341 [1] 경상남도 창원시 성산구 귀산동 607 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2026.05.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 귀산동 소재 "삼귀민원센터" 남서측 근거리에 소재하며, 주위는 주택 및 상가혼용지대로서 제반 입지여건은 무난합니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 교통환경은 보통입니다.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 남서하향 완경사 지세 내 부정형 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다. 일련번호(3,4) : 도로로 이용 중입니다.

인접 도로상태

일련번호(1) : 본건 북측으로노폭 약 6m 내외 및 북서측 및 동측으로 노폭 약 4m 내외의 도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(석교지구), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11 호나목에 따른 도로(도로일부포함) 일련번호(3,4) : 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(석교지구), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>건축법제2조제1항제11 호나목에 따른 도로(도로포함_창원시 성산구 공고 제2022-75호)

제시목록 외의 물건

첨부 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 참조.

공부와의 차이

일련번호(3, 4) 토지의 공부상 지목은 ‘대, 답’이나 현황 ‘도로’로 이용 중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2) : 철근콘크리트구조 및 경량철골구조 (철근)콘크리트지붕 및 판넬지붕 지상 2층 건물로서, 외벽 : 노출콘크리트 및 페인팅 마감 등, 내벽 : 인테리어 마감 등, 바닥 : 에폭시 및 타일 마감 등, 창호 : 알루미늄창호 등으로 마감하였습니다.

이용상태

일련번호(2) : 근린생활시설(1층 상호:The One, 2층 상호:Black Plate)로 이용 중입니다.

설비내역

일련번호(2) : 위생ㆍ급배수설비, 시스템 냉난방설비 및 전기설비 등이 있으며, 관리상태는 보통입니다.

부합물 및 종물

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(2-1~2-2), 제시외 조경수 및 조경석(2-3, 김찬도와의 매매계약서가 제출되었으나 제3자에게 대항력 여부 불분명), 제시외 구축물(2-4~2-8) 각 매각 포함.
목록 3.4. 지목 '대, 답'이나, 현황 '도로'
2025. 5. 12. 신화테크 대표자 진재현으로부터 공사대금 채권 163,000,000원, 2025. 5. 13. 영신테크 대표자 신영석으로부터 공사대금 채권 32,280,727원의 각 유치권 신고가 있으나 그 성립 여부는 불분명함.
대항력 있는 임차인 있을 수 있음.
2026. 6. 10.자로 임차인 김찬영으로부터
1층 건물 내 시스템 냉난방설비를 매각에서 제외해달라는 매각제외신청서 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경341 (1)

* 소재지: 경상남도 창원시 성산구 귀산동 607 (신주소: 경상남도 창원시 성산구 삼귀로486번길 19-6 (귀산동))

* 용도: 근린시설 (건축물대장상 제2종근린생활시설)

* 토지 면적: 993.00㎡ (약 300.47평)

* 건물 면적: 493.03㎡ (약 149.09평)

* 감정가: 3,759,514,500원

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 주요 건물 특징: 지상 2층, 철근콘크리트 및 경량철골구조, 근린생활시설(1층: The One, 2층: Black Plate)로 이용 중. 주차 5대 가능.

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경상남도 창원시 성산구 귀산동 소재 "삼귀민원센터" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 주택 및 상가 혼용지대로서 제반 입지여건은 무난합니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 교통환경은 보통 수준입니다.

* 토지 이용 현황: 일련번호(1) 토지는 남서하향 완경사 지세 내 부정형 토지로 상업용 건부지로 이용 중입니다. 일련번호(3,4) 토지는 현재 도로로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 본건(일련번호 1)은 북측으로 노폭 약 6m 내외 및 북서측, 동측으로 노폭 약 4m 내외의 도로와 각각 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(석교지구), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한).

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2023.01.31 접수된 농협은행주식회사 근저당권 (채권최고액 3,240,000,000원)입니다.

* 등기부채권 총액: 약 3,600,000,000원입니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 인차인 현황:

* * 김 : 보증금 25,000,000원, 차임 없음, 2022.09.22 전입, 2025.02.05 확정, 대항력 있음.

* * 김 : 보증금 10,000,000원, 차임 2,000,000원, 2021.12.14 전입, 대항력 있음.

* * 김 : 보증금 150,000,000원, 차임 2,000,000원, 2025.01.06 전입 및 확정, 대항력 없음. (단, 2026.06.10. 1층 시스템 냉난방설비에 대한 매각 제외 신청 제출됨)

* 유치권 신고 현황:

* 2025.05.12. 신화테크(진재현)로부터 공사대금 163,000,000원 신고.

* 2025.05.13. 영신테크(신영석)로부터 공사대금 32,280,727원 신고.

* 위 유치권들의 성립 여부는 불분명합니다.

* 인수되는 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 주변 상권 특성: 본건 소재지는 주택 및 상가 혼용지대로서 지역 상권이 형성되어 있습니다.

* 건물 내 업종: 현재 1층은 'The One', 2층은 'Black Plate'라는 상호로 근린생활시설로 이용 중입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: "삼귀민원센터"가 인근에 소재하여 행정 및 주민 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주차 시설: 건물 내 총 5대의 주차 공간이 있으며, 이 중 5대는 실내 기계식 주차입니다 (총 면적 62.5㎡).

1.5. 잠재적 리스크

* 유치권: 신고된 유치권(신화테크, 영신테크)이 있으나, 그 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 추가적인 법적 분쟁 가능성이 있습니다.

* 제시외 물건: 제시외 건물, 조경수, 조경석, 구축물 등이 매각에 포함되었으며, 이 중 일부(조경수/석)는 매매계약서가 제출되었으나 제3자에게 대항력 여부가 불분명합니다.

* 토지 지목 및 현황: 목록 3, 4번지 토지는 공부상 지목이 '대, 답'이나, 현황은 '도로'로 이용 중입니다. 이는 향후 토지 이용 계획 및 재산권 행사 시 고려사항이 될 수 있습니다.

* 임차인 관련:

* 김찬영 임차인은 대항력이 없으나, 1층 시스템 냉난방설비에 대한 매각 제외 신청이 제출되어 관련 절차 확인이 필요합니다.

* "대항력 있는 임차인 있을 수 있음"이라는 문구가 있어, 추가적인 임차인 존재 가능성 및 권리관계 확인이 중요합니다. (단, 현재 파악된 임차인 중 대항력 있는 김 와 김 의 보증금 및 차임은 명확히 기재되어 있습니다.)

* 공동담보: 본건은 공동담보 물건으로, 다른 경매 물건의 결과가 본건에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 창원시 성산구 귀산동에 위치한 근린생활시설로, 현재 주택 및 상가 혼용지대에 자리하고 있습니다. 토지 및 건물 일괄 매각이며, 감정가는 약 37.6억원입니다. 말소기준권리인 농협은행의 근저당권보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 유치권 신고 및 제시외 물건의 포함, 토지 지목과 현황의 차이 등은 낙찰자가 인수하거나 해결해야 할 잠재적 리스크 요소입니다. 또한, 대항력 있는 임차인이 추가로 존재할 가능성도 배제할 수 없습니다.

1.7. 투자 포인트

* 소재지: 창원시 성산구는 지역 개발 및 도시 계획에 따른 잠재적 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

* 건물 이용 현황: 근린생활시설로서 안정적인 임대 수익 창출이 가능한 업종으로 운영되고 있습니다. (The One, Black Plate)

* 토지 활용: 건부지로 이용 중인 토지와 도로로 이용 중인 토지가 혼재되어 있어, 향후 토지 이용 및 개발에 대한 다각적인 검토가 필요합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수되는 보증금이 0원이라는 점을 고려하여 산정해야 합니다. 하지만 유치권의 성립 여부, 제시외 물건으로 인한 추가 비용 발생 가능성, 대항력 있는 임차인 존재 가능성 등 다양한 리스크 요인을 면밀히 분석한 후, 개별적인 시장 조사와 함께 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다. 정확한 예상 입찰가는 상기 리스크 요인 해소 가능성 및 향후 수익성 전망을 종합적으로 고려하여 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.