나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11001 [1] 경상남도 김해시 생림면 나전리 27-54 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 주영감정 · 평가일 2025.02.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 김해시 생림면 나전리 소재 ""안금마을회관"" 남측에 위치하며,
주위는 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근 가능하며 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1,4~8 : 부정형 완경사지로서, 도로 및 법면, 도로 예정지 등으로 이용중임.
일련번호 2,3 : 사다리형 완경사지로서, 주거나지임.
일련번호 9~11 : 삼각형 완경사지로서, 주거나지임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 : 보전관리지역, 자연녹지지역,
가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

일련번호 2,4~11 : 자연녹지지역,
가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>.

일련번호 3 : 자연녹지지역,
가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>.
<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 :
- 본건 토지 일련번호 1,4~8은 공유지분 토지이며, 도로 및 법면, 도로 예정지 등으로
이용중임.
- 본건 토지와 관련된 건축허가 등이 기준시점 현재 존재하는 것으로 조사되었으니
허가의 승계 및 취소 등과 관련하여 경매 업무진행 및 참여시 재확인하시기 바람.

물건 비고

일괄매각.
현황조사서에 의하면 목록5. 지상에 훼손된 '유치권행사중(김해종합중기)' 현수막 일부가 떨어져 있고, 건축자재 폐기물이 있음.
목록 1. 4~8. 공부상 지목 '대'이나, 현황 '도로 및 법면', 도로예정지 등으로 조사됨.
본건 토지에 건축허가 등이 있는 것으로 조사되며, 허가 승계, 취소 등은 관할관청에 확인요함.

AI 물건분석

1.1. 사건번호

창원지방법원 2025타경11001 (1)

1.2. 소재지

경상남도 김해시 생림면 나전리 27-54

1.3. 용도

대지

1.4. 감정가

948,696,400원

1.5. 토지면적

총 토지면적: 2,265.00㎡ (약 685.16평)

매각대상 토지 지분: 1,511.832㎡ (약 457.39평)

1.6. 건물면적

건물면적 없음 (0㎡)

1.7. 매각대상

토지 일부 지분 매각

1.8. 경매구분

부동산 임의경매

1.9. 채권자

부OOOOOOOOOO (부경신항수산업협동조합)

1.10. 특이사항

유치권, 지분매각, 공동담보, 현황조사서상 훼손된 '유치권행사중(김해종합중기)' 현수막 일부가 떨어져 있고, 건축자재 폐기물이 있음. 목록 1, 4-8 공부상 지목 '대'이나 현황 '도로 및 법면', 도로 예정지 등으로 조사됨. 본건 토지에 건축허가 등이 있는 것으로 조사되며, 허가 승계, 취소 등은 관할관청에 확인 필요.

1.11. 주의사항

일괄매각.

## 2.입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 생림면 나전리 소재 '안금마을회관' 남측에 위치하며, 주위는 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 북서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로가 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 일련번호 1: 보전관리지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 배출시설설치제한지역, 건축법상 도로(일부 포함).

* 일련번호 2, 4~11: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역.

* 일련번호 3: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 건축법상 도로(일부 포함).

2.4. 형태 및 이용상태

* 일련번호 1, 4~8: 부정형의 완경사지로, 현재 도로 및 법면, 도로 예정지로 이용 중입니다. (공유지분)

* 일련번호 2, 3: 사다리형의 완경사지로, 주거 나지로 이용 중입니다.

* 일련번호 9~11: 삼각형의 완경사지로, 주거 나지로 이용 중입니다.

## 3.권리분석

3.1. 말소기준권리

을5 근저당권 (2021-01-22, 부경신항수산업협동조합, 780,000,000원)

3.2. 경매개시결정

갑10 임의경매 (2025-02-12, 부경신항수산업협동조합, 826,190,508원)

3.3. 등기부채권 총액

800,000,000원 (근저당, 가압류, 압류 등 포함)

3.4. 권리변동사항

* 소유권 이전 (2019-08-26, 주식회사비엔케이파트너스)

* 소유권 이전 (2020-07-01, 주식회사비엔케이파트너스, 신탁등기말소)

* 근저당권 (2021-01-22, 부경신항수산업협동조합, 780,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류 (2022-02-09, 김원일, 20,000,000원) - 말소

* 압류기입 (2023-08-21, 국민건강보험공단) - 말소

* 임의경매개시결정 (2025-02-12, 부경신항수산업협동조합, 826,190,508원)

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (없음)

3.6. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

## 4.상권분석

4.1. 인근 상업시설

본건 주위는 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있습니다. 하지만 대규모 상업 시설이나 중심 상권과는 다소 거리가 있을 수 있습니다.

4.2. 지역 개발 잠재력

자연녹지지역 및 보전관리지역이 포함되어 있어 개발 밀도에 제한이 있을 수 있으나, 도로 예정지 등으로 이용되는 토지 지분이 포함된 점은 향후 도로 개설 등 개발 시 잠재적 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

## 5.생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 단독주택과 인접해 있어 조용하고 한적한 주거 환경을 제공할 수 있습니다.

5.2. 편의 시설

가까운 거리에 안금마을회관이 소재하며, 근린생활시설이 있어 기본적인 편의를 해결할 수 있습니다.

* 병원: 래봄병원 (재활의료), 김해 우리여성병원 (산부인과, 소아과, 내과), 강일병원 (종합병원) 등은 차량 이동 거리에 위치합니다.

* 주요 공공시설: 김해분야포털 내 보건소, 김해시립요양원 등이 소재합니다.

* 기타 시설: 생림오토캠핑장이 인근에 위치해 있어 여가 활동을 즐길 수 있습니다.

5.3. 주변 시설 (혐오시설 등)

검색 결과, 김해시 부곡동에 위치한 김해시자원순환시설(소각시설, 발전시설)이 약 10km 내외 거리에 있습니다. 또한, 김해 화목동에 추진되었던 음식물 찌꺼기 분해 시설(유기성폐자원 통합바이오가스화시설) 관련 논란이 있었으나, 현재는 보류 또는 재검토 중인 것으로 파악됩니다. 본건 소재지인 나전리와 직접적인 인접성은 낮으나, 생활권 내에 위치할 가능성이 있으므로 이 점을 참고할 필요가 있습니다.

## 6.잠재적 리스크

6.1. 유치권 존재

현황조사서 상 '유치권 행사 중'이라는 현수막이 발견되었으며, 건축자재 폐기물이 있는 것으로 보아 유치권으로 인한 법적 분쟁 및 명도 지연의 가능성이 있습니다. 유치권 성립 여부 및 인수 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 지분 매각

본건은 토지의 일부 지분만 매각 대상이므로, 단독으로 소유권 행사에 제약이 있을 수 있습니다. 공유자들과의 관계 설정 및 협의가 필수적입니다.

6.3. 현황과 공부상 차이

목록 1, 4~8번 토지는 공부상 지목이 '대'이나 현황은 '도로 및 법면', '도로 예정지' 등으로 이용 중입니다. 이는 토지의 실제 이용 가치나 건축 가능 여부에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.4. 건축허가 관련 불확실성

본건 토지에 건축허가가 있는 것으로 조사되었으나, 허가의 승계, 취소 가능성 등이 남아있으므로 반드시 관할관청에 직접 확인이 필요합니다.

6.5. 토지 지상 폐기물

건축자재 폐기물이 적치되어 있어, 낙찰 후 해당 폐기물 처리 비용이 발생할 수 있습니다.

## 7.종합 의견

본건은 경상남도 김해시 생림면 나전리 소재 토지 일부 지분 매각 건으로, 감정가는 약 9.5억 원입니다. 주위 환경은 보통 수준이며, 차량 접근은 용이합니다. 다만, 현황 도로 및 법면으로 이용되는 지분이 있고, 유치권 행사 중이라는 현수막과 건축자재 폐기물이 발견되어 인수 시 명도 및 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 또한, 지분 매각이므로 공유자와의 관계 설정이 중요하며, 건축허가 승계 여부에 대한 관할관청 확인이 필수적입니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 고려해야 합니다.

## 8.투자 포인트

8.1. 도로 예정지 포함 가능성

토지 중 일부 지분이 도로 예정지로 이용되고 있어, 향후 도로 개설 시 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8.2. 일반적인 주거 및 근린생활시설 지역

주변에 단독주택 및 근린생활시설이 있어 기본적인 주거 및 상업 기능이 형성되어 있습니다.

## 9.예상 입찰가

예상 입찰가는 제시된 감정가 948,696,400원을 기준으로 하되, 앞서 언급된 유치권, 지분 매각, 현황과의 차이, 건축허가 승계 문제, 건축자재 폐기물 처리 비용 등 잠재적 리스크를 감안하여 신중하게 접근해야 합니다. 인수할 보증금이 0원으로 파악되므로, 채권 총액 8억원 수준 및 경매 신청 채권액 8.2억원을 고려하여 입찰가를 산정하되, 상세한 권리 분석과 현장 조사를 통해 최종 결정하는 것이 바람직합니다. 본 보고서는 전문적인 감정평가가 아니므로, 참고 자료로만 활용하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.