나이스옥션 법원경매 창원 2025타경331 [1] 경상남도 김해시 주촌면 천곡리 1580-5 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 주영

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 김해시 주촌면 천곡리 소재 ""주촌초등학교"" 남동측에 위치하며,
주위는 공동주택 및 근린생활시설, 주상나지 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

공히 가장형의 평지로서, 주거나지 상태임.

인접 도로상태

일련번호1 : 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로가 소재함.
일련번호2 : 남서측 및 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합),
가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : 없음.

물건 비고

현황 '주거나지'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경331 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 농협은행주식회사

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경상남도 김해시 주촌면 천곡리 1580-5

* 용도: 대지

* 토지면적: 644.90㎡ (약 195.13평)

* 건물면적: 0㎡ (건물 없음)

* 매각대상: 토지매각

* 감정가: 967,350,000원

1.1. 입지조건

1.1. 1.위치 및 주변 환경

* "주촌초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 공동주택, 근린생활시설, 나대지 등이 혼재하여 주거 및 근린생활시설 이용에 적합한 지역입니다.

* 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.1. 2.교통 여건

* 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통입니다.

1.1. 3.도로 상태

* 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로가 소재합니다.

* 남서측 및 남동측으로도 노폭 약 6m 내외의 포장도로가 소재하여 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.등기부 현황

* 말소기준권리는 2005년 4월 12일 접수된 농업협동조합중앙회의 근저당권 (을3, 240,000,000원)으로 파악됩니다.

* 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위로 등기된 대부분의 권리(근저당권, 지상권, 가압류, 압류 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부등본 상 소유권 이전 내역은 오순전, 김영자입니다.

* 말소 예정 권리 목록:

* 근저당권 (농업협동조합중앙회, 농협은행주식회사 등 다수)

* 지상권 (농업협동조합중앙회)

* 임의경매개시결정 (농협은행주식회사)

* 가압류 (농협은행)

* 압류 (김해시)

* 전체 등기부채권 총액은 1,505,001,294원입니다.

1.2. 2.임차인 현황

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 현재 파악된 임차인은 없으며, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 확인되었습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

* 인근에 공동주택 및 근린생활시설이 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

* 주변의 개발 계획 및 입지 여건에 따라 상권 가치의 변화 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.편의시설

* 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 2.교육시설

* "주촌초등학교"가 인근에 위치하여 교육 접근성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1.권리관계 불확실성

* 본 물건의 가장 큰 리스크는 등기부등본 요약과 물건명세서 상의 권리관계 불일치입니다.

* 등기부등본 요약에는 '지상권(을4)'이 '말소' 예정으로 표기되어 있습니다.

* 그러나, '물건명세서 참고사항'의 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권'이 명시되어 있어, 이는 매각 후에도 존속할 가능성을 시사합니다.

* 만약 지상권이 매각 후에도 소멸되지 않는다면, 이는 토지 이용에 심각한 제약을 초래할 수 있습니다.

* 따라서, 입찰 전 반드시 해당 지상권의 존속 여부를 명확히 확인해야 합니다.

1.5. 2.토지이용계획 및 제한상태

* 본 토지는 가축사육제한구역에 해당하여 축산업 관련 이용에 제한이 있습니다.

* 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역 내이므로 건축 행위 시 관련 법규를 반드시 검토해야 합니다.

1.5. 3.현황 '주거나지'

* 물건 현황이 '주거나지'(건물 없는 나대지) 상태이므로, 신축 시 건축 관련 법규 검토 및 제반 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 김해시 주촌면에 위치한 대지로서, 주촌초등학교 인근에 자리하고 있어 주거용 또는 근린생활시설 부지로 활용 가능성이 있습니다.

* 주변 환경 및 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 현재 등기부등본 상 모든 권리가 말소될 것으로 예상되나, '지상권'에 대한 상반된 정보(말소 예정 vs. 소멸되지 않는 권리)는 매우 중요한 투자 위험 요소입니다. 이 부분에 대한 명확한 확인 없이는 높은 위험 부담을 안고 입찰에 참여해야 합니다.

* 임차인 관련 인수 부담이 없어 명도 부담은 적을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 김해시 주촌면 지역의 개발 가능성과 성장 잠재력.

* 초등학교 인접으로 인한 주거지로서의 입지 매력.

* 향후 건축을 통한 토지 가치 상승 기대 (단, 권리관계 및 건축 가능 여부 확인 후).

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 967,350,000원

* 본 물건은 '지상권' 존속 여부에 대한 심각한 불확실성을 내포하고 있어, 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

* 만약 지상권이 말소되지 않고 인수될 경우, 토지의 실질 가치는 크게 하락할 수 있으므로 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

* 제공된 정보상 '인수 보증금'이 0원이므로, 이는 입찰가 산정 시 고려 대상에서 제외됩니다.

* 따라서, 해당 '지상권' 리스크를 충분히 인지하고, 명확한 확인 후 감정가의 50% ~ 70% 수준에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권고합니다. (정확한 가격 산정은 추가 확인 필수)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.