나이스옥션 법원경매 창원 2025타경10146 [1] 경상남도 창원시 의창구 북면 신촌리 139 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신한

토지감정요항표

위치 및 주위환경

평가대상 토지는 경상남도 창원시 의창구 북면 신촌리 소재 "신기마을회관" 북서측 인근에 소재하고 주위는 중소규모의 과수원, 전, 임야등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

평가대상 토지가 소재하는 남측인근에 대중교통수단인 버스정류장이 소재하고, 그 운행 횟수를 고려할 때 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

평가대상 토지는 부정형의 토지로서 남서하향지대에 위치하고 북측 일부는 묵전의 상태이고 남측은 과수원, 묘지 등으로 이용중임.

인접 도로상태

평가대상 토지는 지적도상 맹지이고 인근토지를 통하여 출입가능한 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

평가대상 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2호)<수도법>, 공장설립제한지역<수도법>임.

제시목록 외의 물건

별첨 사진용지에서와 같이 종물 및 부합물인 제시외 건물과, 감나무, 대추나무등 수목이 소재하며 토지의 사용·수익에 영항을 미치는 분묘가 소재함.

공부와의 차이

공부상 지목이 "전"이나 현황 "전,과수원 및 묘지"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

실지조사일 현재 이해관계인 부재로 임대관계 및 기타는 미상임.

물건 비고

농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 반환하지 않음). 지목은 '전'이나 현황은 '전, 과수원 및 묘지'로 이용중. 지적도상 맹지이나 인접토지를 통하여 출입가능. 연고 미상의 분묘 2기 인접지와 경계 부분에 소재하는바, 분묘의 정확한 위치 등은 지적측량을 요함(소재할 시 분묘기지권 성립여부 불분명). 제시외 건물 매각에서 제외. 제시외 수목 포함. 최저매각가격은 분묘로 인하여 제한받는 가격임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경10146 (1)

물건종별: 토지

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 현OOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 창원시 의창구 북면 신촌리 139

용도: 전

토지면적: 2145.00㎡ (약 648.80 평)

토지지분: 2145㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 10.75㎡ (약 3.25 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

감정가: 268,635,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

평가대상 토지는 경상남도 창원시 의창구 북면 신촌리 소재 "신기마을회관" 북서측 인근에 소재하고 있으며, 주위는 중소규모의 과수원, 전, 임야 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

토지가 소재하는 남측 인근에 버스정류장이 소재하고 있으며, 운행 횟수를 고려할 때 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

평가대상 토지는 지적도상 맹지이나, 인접 토지를 통하여 출입이 가능한 상태입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

등기부 요약에 따르면, 1943년 6월 30일 소유권 이전(서산용환)이 있었고, 2007년 3월 15일 증여를 통한 소유권 이전(김고지)이 있었습니다. 최근 2025년 1월 15일 현대캐피탈의 강제경매개시결정(채권금액 22,156,068원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. (물건명세서 참고사항 참조)

4. 상권분석

북면 신촌리는 전통적인 농업 지역의 특징을 보이나, 최근 감계지구 및 무동지구 택지 개발로 인구가 증가하며 점차 도시화되는 추세입니다. 특히 북창원IC 인근 지역은 개발 가능성이 높은 것으로 평가됩니다. 대상 토지가 속한 신촌리 지역은 마금산 온천단지와 인접하여 관광업 또한 주요 산업 중 하나입니다. 다만, 대상 토지 자체의 상권 형성은 농업 및 관련 시설 위주로 나타납니다.

5. 생활정보

북면 지역은 농업과 관광업이 주요 산업이며, 마금산 온천 등 관광 자원을 보유하고 있습니다. 또한, 감계지구와 무동지구 개발에 따라 아파트, 상가 등이 들어서며 신도시의 면모를 갖추고 있습니다. 교육 시설로는 감계중학교, 창북중학교, 북면중학교, 창원북면고등학교 등이 있으며, 초등학교로는 감계초등학교, 무동초등학교, 북면초등학교, 온천초등학교, 하천초등학교 등이 있습니다. 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

* 분묘기지권, 농지취득자격증명 요함.

* 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 반환 불가.

* 지목은 '전'이나 현황은 '전, 과수원 및 묘지'로 이용 중.

* 지적도상 맹지이나 인접토지 통하여 출입 가능.

* 연고 미상의 분묘 2기 소재 (경계 부분). 분묘의 정확한 위치는 지적 측량 필요. 분묘기지권 성립 여부 불분명.

* 제시외 건물은 매각에서 제외되나, 제시외 수목은 포함.

* 최저매각가격은 분묘로 인해 제한받는 가격임.

6.2. 공부와의 차이

공부상 지목은 '전'이나, 현황은 '전, 과수원 및 묘지'로 이용 중입니다.

6.3. 혐오시설 확인

주변 지역은 농업, 과수원, 임야 등이 혼재된 지역으로, 일부 공장 및 숙박시설이 확인됩니다. 현재까지 제공된 정보 및 검색 결과에서 대상 토지 인근에 직접적인 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 유해 화학 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 창원시는 화학 폐기물 무단 투기로 인한 하천 오염 사건이 발생한 바 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 북면 신촌리에 위치한 토지로, 지목은 전이나 현재 과수원 및 묘지로 이용 중입니다. 지적도상 맹지이나 인접 토지를 통해 접근이 가능하며, 연고 미상의 분묘 2기가 소재하여 분묘기지권 성립 여부가 불분명한 점은 주요 리스크 요인입니다. 이러한 분묘로 인해 최저매각가격이 제한된 것으로 보입니다. 또한, 농지취득자격증명이 필수적이므로 이에 대한 준비가 필요합니다. 주변 지역은 농업 지역과 함께 신도시 개발이 진행되고 있으며, 마금산 온천과 같은 관광 자원도 있어 잠재적 가치가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 분묘 문제 해결 시 가치 상승 잠재력: 분묘 관련 문제가 해결된다면 토지의 활용도가 높아져 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 개발 가능성: 북면 지역은 택지 개발 등으로 인구가 증가하고 있어 향후 개발 가능성이 있는 지역입니다.

* 농업 및 힐링 목적 활용: 과수원 및 묘지로 이용 중인 현황을 고려할 때, 농업 목적이나 친환경적인 힐링 공간 조성 등으로 활용 가능합니다.

* 온천 관광 인접지: 마금산 온천 단지와 인접한 지역으로, 관광 관련 시설이나 숙박 시설 등으로의 연계 가능성을 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 268,635,000원으로 책정되어 있습니다. 분묘 관련 리스크와 농지취득자격증명 필요성을 고려할 때, 입찰 참여 시에는 이에 대한 충분한 조사와 함께 신중한 접근이 필요합니다. 인수되는 보증금은 없으며, 감정가 대비 적정 입찰가를 산정하되, 분묘 처리 비용 및 농지취득자격증명 발급 가능성 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다. 구체적인 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.