나이스옥션 법원경매 창원 2024타경8054 [1] 경상남도 창원시 의창구 팔용동 16-1 창원기계공구상가 1층 126호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청명 · 평가일 2025.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 창원시 의창구 팔용동 소재 '창원종합버스터미널' 남동측 인근에 위치
하는 '창원기계공구상가' 1층 126호로서, 부근은 정비된 상가지대로서 동유형의 상업시설 및
아파트단지, 공장 등이 위치하고 있어 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하며, 위치 및 대중교통수단의 통행횟수 등을 고려할 때, 제반
대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층건 중 1층 127호로서,
외벽: 몰탈위페인팅마감 등.
내벽 및 천정: 실내 인테리어마감 등.
창호: 샷시창호 임.

이용상태

대상물건은 판매시설로 이용중임.

설비내역

제반 위생설비 및 급배수설비, 소방설비, 승강기 등의 설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 장방형의 토지로서, 상업용 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지는 북서측으로 대로와 접하며, 남서측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1): 유통상업지역, 고도지구(유통지구(5층이하)), 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역
(배후도시), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지(2023-11-06)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 재생
사업지구<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에
관한 법률> 임.
2): 유통상업지역, 고도지구(유통지구(5층이하)), 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역
(배후도시), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가
산업단지(2023-11-06)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 재생사업지구<산업입지 및 개발
에 관한 법률>, 지원시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률> 임.
3~5): 유통상업지역, 고도지구(유통지구(5층이하)), 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구
역(배후도시), 소로3류(폭 8m 미만)(상업지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지(2023-11-06)<산업입지 및 개발에 관한
법률>, 재생사업지구<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역<산업집적활성화 및
공장설립에 관한 법률> 임.
6): 유통상업지역, 고도지구(유통지구(5층이하)), 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역
(배후도시), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(상업지구)(접합), 가축사
육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지(2023-11-06
)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 재생사업지구<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원
시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 미상임.
(2)기 타: 대상물건은 인접한 호실(110호)과 벽체구분 없이 이용중이나, 차후 건축물현황
도 등에 의거 각 호별 위치 및 경계 등을 특정하거나 경계를 복원하는 것이 가
능할 것으로 판단되는 바, 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

현황조사서에 의하면 6개월 이상 영업을 하지 않은 상태이며, 2024년 2월부터 2024년 12월까지 1,809,270원의 관리비가 미납되었다고 함.
인접한 호실(110호)과 벽체구분 없이 이용중이나, 차후 건축물현황도 등에 의거 각 호별 위치 및 경계 등을 특정하거나 경계를 복원하는 것이 가능할 것으로 추정.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경8054 (1)

소재지: 경상남도 창원시 의창구 팔용동 16-1 창원기계공구상가 1층 126호

용도: 판매시설

감정가: 127,000,000원

토지면적: 16.99㎡ (약 5.14평)

토지지분: 16.99㎡ (약 5.14평)

건물면적: 28.00㎡ (약 8.47평)

건물지분: 28㎡ (약 8.47평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOOOO

건물 정보:

건물명: 창원기계공구상가

구조: 철근콘크리트조

층수: 5층 건물 중 1층

준공일: 1993년 6월 10일

1.1. 입지조건

주위 환경:

* 대상 물건은 경상남도 창원시 의창구 팔용동 소재 '창원종합버스터미널' 남동측 인근에 위치한 '창원기계공구상가' 1층 126호입니다.

* 부근은 잘 정비된 상가지대로서 유사한 형태의 상업시설, 아파트 단지, 공장 등이 혼재하고 있어 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황:

* 대상 물건까지 차량 접근이 용이합니다.

* 주변 대중교통 사정 또한 양호한 편입니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 해당 토지는 유통상업지역, 고도지구(유통지구, 5층 이하), 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(배후도시)으로 지정되어 있습니다.

* 또한 대로2류(폭 30m~35m) 및 소로3류(폭 8m 미만)와 접하며, 가축사육제한구역, 국가산업단지, 재생사업지구, 지원시설구역 등의 규제를 받습니다.

1.2. 권리분석

임차인 현황:

* 임차인: 이 (이민구)

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자(사업일자): 2012년 7월 13일

* 대항력: 있음 (인수 보증금 합계: 0원)

등기부 요약:

* 말소기준권리: 2015년 8월 26일 접수된 서김해새마을금고 근저당권 (을10)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없습니다.

* 등기부채권 총액: 226,460,209원

대항력 있는 임차인:

* 본건에는 대항력 있는 임차인이 존재하나, 권리분석상 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 0원)

1.3. 상권분석

위치 및 특성:

* 창원기계공구상가 1층에 위치하며, 창원종합버스터미널 인근 상업지역에 속합니다.

* 주변에는 다양한 상업시설과 아파트 단지가 배후하고 있어 잠재적 고객층을 확보할 수 있습니다.

이용 현황:

* 현재 해당 물건은 판매시설로 이용 중이나, 인접한 호실(110호)과 벽체 구분 없이 통합하여 사용 중인 것으로 조사되었습니다.

* 이는 향후 건축물현황도 등을 통해 개별 호실의 위치 및 경계 복원이 가능할 것으로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

주변 시설:

* 창원종합버스터미널이 인근에 위치하여 교통 이용이 매우 편리합니다.

* 대형 상업 시설, 관공서(창원시청 인근), 은행, 병원 등 다양한 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 주변 지역은 상업 및 주거, 산업 기능이 복합된 지역으로 분류됩니다.

혐오시설 유무:

* 일반적인 지도 검색 및 지역 정보 확인 결과, 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인:

* 이민구 씨는 2012년부터 사업자 등록 및 전입을 마치고 점유 사용하며 대항력을 갖춘 임차인입니다.

* 비록 권리분석상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 낙찰자에게 직접적인 보증금 인수 의무는 없을 것으로 보이나, 임차인의 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

장기 미영업 및 관리비 체납:

* 현황 조사서에 따르면, 본건은 6개월 이상 영업을 하지 않은 상태로 파악되었습니다.

* 또한, 2024년 2월부터 2024년 12월까지 총 1,809,270원의 관리비가 미납된 상태입니다. 이 미납 관리비는 매각으로 소멸되지 않는 공용 부분이므로, 낙찰자가 인수 후 납부해야 할 가능성이 높습니다.

건물 이용 관련 특이사항:

* 인접한 호실(110호)과 벽체 구분 없이 이용 중인 점은 향후 명확한 경계 확정 및 복원 과정이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 창원종합버스터미널 인근에 위치한 상가 건물로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 감정가는 1억 2천 7백만원 수준이나, 채권 총액이 이를 상회하는 점은 특수 경매 물건임을 시사합니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 장기 미영업 상태와 관리비 체납 내역은 명도 및 추가 비용 발생 가능성을 시사하므로 면밀한 검토가 필요합니다. 인접 호실과의 통합 사용은 향후 공간 활용 계획 수립 시 고려사항이 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 창원종합버스터미널 인접성으로 인한 우수한 교통 요지.

* 다양한 편의시설 및 배후 주거/상업 단지 확보.

* 잠재적 상권 활성화 가능성이 있는 지역.

* 대항력 있는 임차인이 있으나 보증금 인수 부담 없음.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 현재 제시된 감정가 및 시장 상황, 그리고 위에서 언급된 잠재적 리스크(미납 관리비, 명도 절차 등)를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히, 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으므로, 예상 입찰가 산정 시 임차인의 보증금 부담은 없습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 임장 활동과 주변 시세 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.