나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11291 [1] 경상남도 창원시 의창구 북면 내곡리 1032 전 경매
매각기일: 2026-01-07
물건 개요
나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11291 [1] 경상남도 창원시 의창구 북면 내곡리 1032 전 경매
- 사건번호: 2025타경11291
- 주소: 경상남도 창원시 의창구 북면 내곡리 1032
- 감정가: 517,862,560원
- 최저가: 265,145,000원
- 유찰 횟수: 3회
- 용도: 전
창원지방법원 경매2계 2025타경11291 | 소재지: 경상남도 창원시 의창구 북면 내곡리 1032 | 감정가: 517,862,560원 | 최저가: 265,145,000원 | 용도: 전
1. 물건 보고서
1.1. 사건 개요 및 물건 정보
사건번호: 창원지방법원 2025타경11291 (1)
소재지: 경상남도 창원시 의창구 북면 내곡리 1032 외 (일괄매각)
용도: 전 (현황 농경지/잡종지, 환지예정지 기준: 대)
경매구분: 부동산임의경매
감정가: 517,862,560원
토지면적: 1180.00㎡ (약 356.95평)
1.2. 입지 조건 및 환경 분석
대상 토지 일련번호(1~3)은 창원시 의창구 북면 내곡리 '새각단마을' 남서측 인근에 위치하며, 일련번호(4)는 '도태마을' 남서측 인근에 위치합니다.
주변은 현재 농경지, 단독주택, 임야 등이 혼재하는 마을 주변 농경지대이나, '창원 내곡지구 도시개발사업' 구역 내에 포함되어 향후 주거지역으로 변모가 예상되는 지역입니다.
차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.
토지이용계획상 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도시개발구역으로 지정되어 있으며, 환지예정지는 단독주택 용도의 정방형 토지로 계획되어 있어 향후 주거 환경 개선이 확실시 됩니다.
1.3. 권리 분석
본 경매는 채권자 농OOOOOOOOOOO가 신청한 부동산임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 상이합니다.
제공된 정보 내에서는 권리상의 특별한 하자는 확인되지 않으나, 가장 중요하게 검토해야 할 부분은 본건이 도시개발사업의 '환지예정지'라는 특수성입니다.
제시외 수목(감나무)이 포함되어 일괄평가되었으며, 매각에 포함되므로 법정지상권이나 기타 사용수익 관련 분쟁의 소지는 낮은 것으로 판단됩니다.
단, 일부 일련번호(4) 토지는 공부상 임야이나 현황 잡종지 및 도로로 이용 중인 부분이 있어 정확한 현황 확인이 필요합니다.
1.4. 상권 분석 및 생활 정보
현재는 주거 개발이 진행되지 않은 농경지대이므로 상권은 미약한 상태입니다.
하지만 환지예정지 기준으로 '제1종일반주거지역'으로 지정되어 있어, 향후 도시개발사업 완료 시점에는 단독주택 용도의 주거지역 내에 필요한 기본적인 생활 편의시설 및 상권 형성이 예상됩니다.
토지이용계획상 상대보호구역이 포함되어 있어 학교 등 교육 시설과 관련된 개발 계획이 있을 수 있으며, 이는 향후 주거 환경에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.
혐오시설 정보는 제공된 자료나 일반 검색 결과에서 직접적인 대규모 시설은 확인되지 않았으나, 주변에 소규모 공장 등이 위치하고 있으므로 현장 확인을 통해 잠재적 혐오요소를 재확인해야 합니다.
1.5. 잠재적 리스크 및 주의 사항
최고의 리스크는 '창원 내곡지구 도시개발사업'의 진행 상황입니다.
감정가는 *환지예정지* 지정 내용을 기준으로 평가되었으며, 이는 개발 완료 후의 가치를 반영한 것입니다.
입찰자는 사업 진행 상황, 최종 환지 면적(사정면적), 그리고 가장 중요한 금전 청산 가능성 여부를 '창원 내곡지구 도시개발사업조합'에 반드시 재확인해야 합니다.
일련번호(1, 2)는 BL-39-9로, 일련번호(3)은 1041번지, 1043번지와 함께 BL-39-10로 합필환지 예정이므로, 개별 토지가 아닌 통합된 환지예정지의 지분으로 권리를 취득하게 됩니다. 최종 소유 지분 비율은 종전 편입 면적 비율에 따라 결정됩니다.
사업 지연 또는 계획 변경 시 투자 회수 시기가 예상보다 늦어질 수 있습니다.
1.6. 종합 의견 및 투자 포인트
종합 의견
본 물건은 창원시 내곡지구 도시개발사업의 중심부에 위치한 환지예정지로서, 현재의 '전'에서 향후 '제1종일반주거지역' 내 '대지(단독주택 용도)'로 전환이 확정된 잠재력 높은 투자 물건입니다.
다만, 권리 취득 시점부터 바로 사용이 불가능하며, 도시개발조합의 사업 진행에 따라 리스크가 변동될 수 있는 특수 물건이므로, 입찰 전 조합과의 면담 및 관련 서류 확인이 필수적입니다.
투자 포인트
1. **확정된 미래 가치**: 환지예정지 지정으로 인해 토지 용도가 확실하게 '주거용 대지'로 확정되었으며, 감정가가 이미 미래 가치를 반영하고 있습니다.
2. **도시계획 프리미엄**: 도시개발구역 내의 주거지역 토지 취득은 장기적으로 높은 시세차익을 기대할 수 있는 투자입니다.
3. **환지 권리 취득**: 합필환지이기는 하나, 개발 완료 시점에 토지 지분 형태로 단독주택 용도의 안정적인 자산을 확보하게 됩니다.
4. **저렴한 진입 장벽**: 개발 완료 시점의 가치에 비해 경매를 통해 비교적 낮은 가격으로 진입할 기회가 있습니다. (단, 최저가 기준)
법원 정보
창원지방법원 경매2계