나이스옥션 법원경매 창원 2025타경430 [1] 경상남도 김해시 장유동 847 율하자이힐스테이트 105동 6층602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아 · 평가일 2025.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 장유동 소재 '김해모산초등학교' 북측 인근에 위치하며, 인근은 대단위 아파트, 근린생활시설 및 교육시설 등이 혼재하여 형성되어있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근 대중교통의 운행횟수 및 노선 등을 고려할 때 전반적인 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 박공지붕 22층 건물 내 6층 602호로서,
외 벽 : 일부 석재붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감.
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

건물 내 제반 급배수설비 및 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 평지 내 사다리형의 토지로서 현황 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측 및 남동측으로 폭 약25미터, 남서측으로 폭 약 15미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역(2020-02-21)(율하2지구(결정2019-578호/지형승인2020-36호)) , 지구단위계획구역(2014-02-20)(율하2지구) , 대로3류(폭 25m~30m)(2019-12-27)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2019-12-27)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(2019-12-27)(접합),가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-02-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2020-02-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구(2014-02-20)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임.
2)기 타:없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건번호

창원지방법원 2025타경430 (1)

2.2. 소재지

경상남도 김해시 장유동 847 율하자이힐스테이트 105동 6층602호

2.3. 물건 종류

아파트

2.4. 감정가

469,000,000원

2.5. 면적

* 토지면적: 58.46㎡ (약 17.68평)

* 토지 지분: 58.4588㎡ (약 17.68평)

* 건물면적: 84.97㎡ (약 25.70평)

* 건물 지분: 84.97㎡ (약 25.70평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

2.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

2.7. 경매 구분

부동산 임의경매

2.8. 채권자

부OOO

2.9. 건축물 정보

* 건축 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지하 1층, 지상 22층 건물 내 6층

* 준공일: 2019년 05월 15일

* 외벽 마감: 일부 석재붙임 및 몰탈 위 페인팅 등

* 창호: 샷시 창호

* 설비 내역: 제반 급배수 및 위생 설비, 소방 설비, 승강기 설비, 난방 설비 (보일러) 구비

2.10. 전용면적 및 분양면적

* 전용면적: 84.97㎡ (약 25.70평)

* 분양면적: 제공된 정보에 명시적으로 기재되어 있지 않습니다.

3. 입지조건

* 위치: 경상남도 김해시 장유동 소재 '김해모산초등학교' 북측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 대단위 아파트 단지, 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 대중교통 운행 횟수 및 노선 등을 고려할 때 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 인접 도로: 북동측 및 남동측으로 폭 약 25미터, 남서측으로 폭 약 15미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(율하2지구), 대로3류(폭 25m~30m), 중로2류(폭 15m~20m), 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

4. 권리분석

* 말소기준권리: 부산은행 근저당 (접수일자: 2019-07-07, 채권금액: 218,900,000원)

* 총 등기부 채권액: 591,022,747원

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 근저당 (을1, 을2, 을3)

* 가압류 (갑4, 갑5, 갑6, 갑7)

* 임의경매 개시결정 (갑8)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (명세서상 지상권 개요는 비어있습니다.)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계: 미상임. 금액이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로, 현장 조사를 통해 점유 관계 및 실제 임대차 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 소유권 현황:

* 소유권 보존 등기 (갑1)

* 소유권 이전 (매매) (갑3, 권리자: 안용규)

* 특이사항: 등기부등본상 105동 6층 602호로 표시되어 있으나, 건축물대장 정보 상 전유부에는 105동 16층 1602호 정보가 확인됩니다. 실제 점유 및 등기 상태에 대한 현장 조사를 통해 확인이 필요합니다.

5. 상권분석

* 인근 상권: 단지 인근으로 근린생활시설이 발달해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주변 시설: 김해모산초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 율하중학교, 율하고등학교 등 교육시설이 함께 자리 잡고 있습니다. 대형마트(롯데마트, 홈플러스 등)는 차량으로 10~15분 거리에 위치합니다.

* 지역 특성: 율하2지구는 계획된 택지개발지구로, 주거 편의성을 중심으로 상업 및 문화 시설이 조성되어 있는 신도시 지역입니다.

6. 생활정보

* 교육 환경: 김해모산초등학교가 북측 인근에 위치하며, 율하중학교, 율하고등학교 등 다수의 교육 시설이 가까이 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 편의 시설: 인근에 형성된 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거 환경: 22층 높이의 철근콘크리트 구조 아파트로, 6층에 위치하여 일반적인 주거 환경을 제공합니다. 단지 내에는 급배수, 위생, 소방, 승강기, 난방 설비 등이 잘 갖추어져 있습니다.

* 혐오시설 여부: 현재까지 확인된 정보 및 주변 지역 조사 결과, 해당 물건지 인근에 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설(대규모 산업단지, 폐기물 처리 시설 등)은 보고되지 않았습니다.

7. 잠재적 리스크

* 건축물대장상 호실 불일치: 제공된 건축물대장(전유부) 정보상 16층 1602호로 기재되어 있으나, 본건은 6층 602호로 표기되어 있습니다. 이는 실제 거주 현황 및 등기부등본 상의 오류이거나, 해당 호실에 대한 추가 확인이 필요함을 시사합니다. 반드시 현장 방문을 통해 정확한 위치와 호실을 재확인해야 합니다.

* 미상 임대차 정보: 임차인 현황상 인수할 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 이는 등기되지 않은 임차인이나 전세권자가 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로, 명도 시 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다. 임대차 계약 여부 및 실제 점유 관계를 철저히 조사해야 합니다.

* 시장 변동성: 부동산 시장은 경제 상황 및 지역 개발 계획에 따라 변동될 수 있으므로, 향후 시장 상황 변화에 따른 가치 하락 가능성을 염두에 두어야 합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 장유동에 위치한 율하자이힐스테이트 아파트입니다. 모든 권리 관계가 말소되는 깨끗한 등기 상태로 경매 물건으로 나왔으며, 아파트 단지가 밀집된 주거지역 내에 위치하여 기본적인 생활 인프라 이용이 편리합니다. 인근 교육 시설 및 도로 접근성 또한 양호한 편입니다. 다만, 건축물대장 정보와 실제 물건의 호실 정보 간의 불일치 가능성이 있으며, 임대차 관계가 미상이라는 점은 입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 명확히 확인해야 할 사항입니다. 이러한 점들을 충분히 인지하고 접근한다면 안정적인 투자 대상이 될 수 있습니다.

9. 투자 포인트

* 권리관계 소멸: 경매를 통해 취득 시 모든 근저당 및 가압류, 임의경매 등기 등이 말소되어 안전하게 소유권을 확보할 수 있습니다.

* 입지 조건: 김해시 율하2지구라는 신도시 내에 위치하며, 주변에 학교 및 상업시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 우수합니다.

* 지역 개발 기대: 율하2지구는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 환금성: 아파트라는 특성상 일반적인 투자 상품 대비 환금성이 높습니다.

10. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 469,000,000원입니다.

* 말소되는 총 채권액(591,022,747원)이 감정가를 초과하지만, 이는 과거 채무액 기준이므로 현재 시세와 직접적인 관련은 없습니다.

* 임차인이 인수하는 보증금이 없는 점을 고려할 때, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 일반적입니다.

* 주변 시세, 물건의 실제 상태(수리 필요 여부 등), 명도 난이도, 향후 부동산 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 권장 입찰가: 470,000,000원 ~ 490,000,000원 선에서 고려해 볼 수 있으며, 현장 조사 및 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.