나이스옥션 법원경매 창원 2025타경413 [1] 경상남도 김해시 상동면 우계리 797-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.03.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 상동면 우계리 소재 윗소락마을 남측 인근에 위치하며, 부근은 중소규모의 공장지대로서 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 보통수준임

형태 및 이용상태

남동하향 완경사지를 자체지반 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 공업용건부지 및 일부는 법면(약500㎡) 상태임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 약6m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :계획관리지역(2014-10-24), 성장관리계획구역(2017-12-22)(02_상동 우계1구역(시범)), 성장관리계획구역(2023-04-06)(상동 우계1구역 산업형), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

후면 '건물 감정평가요항표' 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-가): 철골구조 샌드위치판넬지붕 2층건으로
벽체: 주기둥 H-Beam(400x200)위 샌드위치판넬마감
바닥: 하드너마감
창호: 하이샤시 창호
층고: 약8m

기호(2-나): 철골구조 샌드위치판넬지붕 2층건으로
벽체: 주기둥 H-Beam(200x100)위 샌드위치판넬마감
바닥: 하드너마감
창호: 하이샤시 창호
층고: 약8m

기호(2-다): 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층건으로
외벽: 몰탈위수성페인트마감
내벽: 몰탈위수성페인트,벽지,타일 등 마감
바닥: 하드너마감
창호: 하이샤시 창호

기호(ㄱ): 경량철골조 칼라시트지붕 단층건임.

이용상태

기호(2-가): 공장
기호(2-나): 창고
기호(2-다): 1층 사무실,화장실,샤워실,휴게실
2층 사무실
기호(ㄱ): 가추

설비내역

기호(2-가,나): 화재탐지설비
기호(2-다): 위생설비 되어있음.

부합물 및 종물

기호(ㄱ): 부합물성격으로 평가함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장답사시 공장가동 중단중으로 상세한 임대차 내역은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구(2-2~2-11) 포함. 본 공장은 운영중단 상태로 기계기구의 정상 작동 여부 불분명한 바, 별도 확인요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

2.1. 사건 기본사항

사건번호: 창원지방법원 2025타경413 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부경원예농업협동조합

감정가: 2,203,516,900원

2.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 김해시 상동면 우계리 797-1

용도: 공장

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 3,620.00㎡ (약 1,095평)

건물면적: 749.55㎡ (약 227평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 36.00㎡

2.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 제시외 건물 및 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구(2-2~2-11) 포함 매각.

주의사항: 본 공장은 운영 중단 상태로 기계기구의 정상 작동 여부가 불분명하므로 별도 확인이 필요합니다. 일괄매각 대상입니다.

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 김해시 상동면 우계리 소재 윗소락마을 남측 인근에 위치하며, 부근은 중소규모의 공장지대로 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

3.3. 토지 형태 및 이용상태

본건 토지는 남동하향 완경사지를 자체 지반 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 공업용 건부지 및 일부는 법면(약 500㎡) 상태입니다.

3.4. 인접 도로상태

본건 토지는 남동측으로 약 6m의 포장도로와 접해 있습니다.

3.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(상동 우계1구역 산업형), 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역), 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역에 해당합니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부상 권리관계

토지 등기부상으로는 소유권이전(남정철, 제이콥주식회사), 근저당권(농업협동조합자산관리회사, 한솔유화주식회사, 김창진), 압류(국민건강보험공단), 가압류(계림화학공업주식회사) 내역이 확인됩니다.

건물 등기부상으로는 소유권이전(남정철, 제이콥주식회사), 근저당권(농업협동조합자산관리회사, 한솔유화주식회사), 전세권설정(남정철), 가압류(계림화학공업주식회사) 내역이 확인됩니다.

등기부채권 총액은 토지 2,170,427,000원, 건물 2,240,427,000원입니다.

4.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 11월 24일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권입니다.

4.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, 지상권은 별도 확인 필요)

4.4. 임차인 현황

* 임차인: 김 (대운기업)

보증금: 0원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2024-03-05

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 남 (엔비로)

보증금: 70,000,000원

차임: 0원

배당신고일자: 2025-04-14

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

4.5. 임차인 관련 주의 문구

본 물건의 임차인 모두 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

5. 상권분석

* 본 물건이 위치한 김해시 상동면 우계리 일대는 중소규모의 공장 및 산업시설이 분포하는 지역입니다.

* 주변에 차량 접근이 용이하고 대중교통 이용도 가능한 수준으로 물류 이동에 있어 기본적인 접근성은 확보된 것으로 판단됩니다.

* 인근에 대규모 산업단지가 있는지, 또는 관련 협력업체들이 밀집해 있는지 여부는 추가적인 현장 조사 및 관련 정보를 통해 심층 분석이 필요합니다.

6. 생활정보

* 본 물건은 공장 용도이므로 주거 관련 생활 편의시설(학교, 병원, 대형마트 등)과의 근접성은 낮을 것으로 예상됩니다.

* 기본적인 행정 서비스나 소규모 상업 시설 등은 차량 이동을 통해 접근 가능할 것으로 보입니다.

* 김해시의 전반적인 인프라를 활용하기 위해서는 차량을 이용한 이동이 필수적입니다.

7. 잠재적 리스크

* 공장 운영 중단 상태 및 기계 작동 불분명: 낙찰 후 공장 재가동 시 기계 설비의 수리 및 교체 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등으로 향후 토지 이용에 있어 제약이 있을 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 기계기구 포함: 이에 대한 별도 처리 비용이나 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

* 주변 환경: 공장지대이므로 소음, 분진 등 환경적인 요인이 있을 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 건은 경상남도 김해시 상동면에 위치한 공장용 부동산으로, 토지 및 건물이 일괄 매각되는 물건입니다. 입지적으로 차량 접근성은 양호하나, 공장 운영이 중단된 상태이며 기계 설비의 정상 작동 여부가 불분명하다는 점은 잠재적 리스크 요인입니다. 또한, 토지 이용계획상 여러 제한사항이 존재합니다. 권리분석상 인수되는 보증금은 없으나, 임차인의 현황 및 건물 내부의 제시외 물건 등에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 일괄 매각 대상 부동산으로 토지 및 건물 가치를 동시에 평가할 수 있습니다.

* 경상남도 김해시라는 지역적 특성상 향후 산업 발전 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

* 감정가 대비 저가 낙찰 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 운영 중단된 공장을 인수하여 직접 운영하거나, 부지를 재개발하는 등의 다양한 활용 방안을 모색할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 2,203,516,900원을 기준으로 하되, 현재 공장 운영 중단 상태, 기계 설비의 불확실성, 토지 이용 제한, 제시외 건물 및 기계기구의 처리 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 또한, 향후 공장 재가동 시 예상되는 수익성과 지역 내 유사 물건의 시세, 경매 참여자들의 경쟁 정도를 면밀히 분석하여 결정해야 합니다. 인근 공장지대의 개발 계획 및 미래 가치를 고려했을 때, 보수적으로 감정가의 70%~80% 수준에서 고려해볼 수 있으나, 상세한 현장 조사와 기계 설비의 작동 가능성 확인 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

(참고: 본 내용은 제공된 정보와 일반적인 부동산 경매 분석을 기반으로 작성되었으며, 실제 투자 결정 시에는 반드시 현장 방문 및 전문가와 상담을 통해 상세한 권리 분석, 현황 조사, 시장 분석 등을 수행하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.