나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11112 [1] 경상남도 창원시 의창구 북면 신촌리 1458-4 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김해 · 평가일 2025.03.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 북면 신촌리 소재 ""북면사무소""북동측 인근에 위치하며, 부근은 숙 박시설. 근린생활시설, 상업나지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

삼각형 토지로서, 인접지와 대체로 평탄하며 숙박시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접합.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 준주거지역, 소로2류(접합), 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광지<관광진흥법>, 공장설립승인지역(2호)<수도법>, 배출시설설치 제한지역(폐수)<수질 및 수생태계 보전에 관한 법률>, 온천원보호지구<온천법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : ----.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물로서,
(사용승인일 : 2017.09.22) 현상은 보통인 편임.
·외벽 : 석재, 징크판넬 마감 등,
·내벽 : 내부인테리어 마감 등,
·바닥 : 타일 및 인조석 마감 등,
·창호 : 샤시창 구조임.

이용상태

숙박시설(상호 : 호텔이브)로 이용중임.
·지하1층, 1층 : 주차장 등,
·2 ~ 5층 : 숙박시설[객실 39, 안내실, 린넬실, 세탁실, 건조실, 창고, 휴게실 등]

설비내역

위생 및 급배수설비 및 개별 난방설비, 천정매립형 냉난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 본건의 임대차관계는 현장조사시 소유자측 이해관계인[관리자 이경식]에 의하면, 별첨 ‘임대차 확인서’와 같이 임대관계 없는 것으로 조사되었음.
2) 기 타 : 없 음

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 용호동 소재 ""창원중앙고등학교"" 남서측 인근에 위치하는 ""용지아이파크"" 103동 1303호로서, 주위는 대규모 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 아파트지대이며, 제반 입지 여건은 양호함.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 대중교통상황, 운행횟수 및 버스정류장과의 거리 등을 종합적으로 고려할 때 제반교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 29층건내 13층 1303호로서,
(사용승인일:2017.06.29)
외벽:석재붙임, 타임붙임 마감.
내벽:벽지 및 일부 타일붙임마감.
창호:시스템창호임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 스프링쿨러설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형의 평지 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 약 25~30미터, 남동측 및 북서측으로 폭 약 15~20미터, 북동측으로 폭 약 20~25미터의 아스팔트 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

제2종전용주거지역 , 지구단위계획구역 , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2015-07-15)(접합) , 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-27)(창원중앙고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(용호초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2023-12-27)(창원중앙고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임.
2)기 타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 숙박시설(상호 : 호텔이브)로 이용중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경11112 (1)

소재지: 경상남도 창원시 의창구 북면 신촌리 1458-4

용도: 숙박시설 (호텔이브)

감정가: 8,938,606,050원

토지면적: 2244.10㎡ (약 679평)

건물면적: 4991.06㎡ (약 1510평)

건물 제시외면적: 233.00㎡ (약 70평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 사상신용협동조합

2. 입지조건

본건은 경상남도 창원시 의창구 북면 신촌리 소재 "북면사무소" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 숙박시설, 근린생활시설, 상업 나지 등으로 형성되어 있습니다. 차량 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 평가됩니다. 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. 본건이 위치한 북면 지역은 농경지가 많으나, 감계리 및 무동리 등 택지 개발로 인해 인구가 빠르게 증가하고 있으며, 의창구 읍면 지역 중 인구가 가장 많은 지역으로 성장하고 있습니다. 또한, 마금산온천 등 관광 자원이 있으며, 숙박시설 운영에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 준주거지역, 소로2류(접합), 가축사육제한구역, 관광지, 공장설립승인지역, 배출시설설치 제한지역, 온천원보호지구 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본건은 사상신용협동조합의 신청으로 진행된 임의경매 사건입니다. 등기부등본상 말소기준권리는 2020년 10월 19일 접수된 사상신용협동조합의 근저당권 (채권 최고액 7,200,000,000원)입니다. 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리 및 압류, 가압류 등은 모두 소멸될 예정입니다.

현재 파악된 임차인은 다음과 같습니다.

* 임차인: 주식회사천주

* 보증금: 0원

* 차임: 2,500,000원

* 전입일자: 2022-01-14

* 대항력: 없음

* 임차인: 진기태

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 10,000,000원

* 전입일자: 2024-10-28

* 대항력: 없음

총 인수 보증금 합계는 0원으로, 임차인의 보증금을 인수할 필요는 없습니다.

4. 상권분석

본건 주변은 숙박시설, 근린생활시설, 나대지 등이 혼재된 지역으로, 특히 관광지 관련 용도와 온천지구 지정 등 관광 및 휴양 관련 시설의 입지로 적합한 특성을 보입니다. 또한, 택지 개발이 진행된 감계리, 무동리 등 신도시 지역과 인접하여 배후 수요 또한 일정 부분 확보 가능한 위치입니다.

5. 생활정보

본건은 현재 "호텔이브"라는 상호로 숙박시설로 운영 중입니다. 건물은 철근콘크리트 구조의 5층 건물로, 2017년 9월 22일에 사용 승인되었습니다. 지하 1층과 지상 1층은 주차장 등으로 사용되며, 2층부터 5층까지는 총 39개의 객실을 포함한 숙박시설로 이용되고 있습니다. 위생 및 급배수 설비, 개별 난방 설비, 천정 매립형 냉난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 가축사육제한구역, 배출시설설치 제한구역, 온천원보호지구 등 다양한 규제가 존재합니다. 이는 향후 토지 이용 및 개발에 제약을 줄 수 있습니다.

* 과거 임대 관계가 미상으로 조사되었으나, 현재 등재된 임차인들은 대항력이 없어 인수 대상은 아닙니다. 다만, 명도 진행 시 잠재적인 갈등 요소가 발생할 수 있습니다.

* 본건 소재지인 창원시 의창구 북면 지역 일부는 가축분뇨 처리 시설, 폐기물 관련 시설 등 환경 관련 시설이 밀집한 지역과 관련이 있어, 본건 지역과의 환경적 연관성을 추가적으로 확인할 필요가 있습니다. (단, 본건 소재지 인근에 직접적인 혐오 시설이 명확히 보고된 바는 없습니다.)

7. 종합 의견

본건은 창원시 의창구 북면 지역에 위치한 숙박시설(호텔이브)로, 감정가는 약 89.3억원입니다. 토지 2244.10㎡(약 679평)와 건물 4991.06㎡(약 1510평)를 포함한 일괄 매각 물건입니다. 현재 사상신용협동조합의 임의경매로 진행 중이며, 모든 선순위 채권은 말소될 예정으로 권리 관계가 비교적 명확합니다. 현재 임차인이 존재하나 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다. 주변 환경 및 관광지로서의 잠재력, 신도시 개발에 따른 인구 증가 등 긍정적인 요인이 있으나, 토지 이용 규제 및 명도 관련 리스크는 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 현재 숙박시설로 정상 운영 중으로, 즉시 영업이 가능합니다.

* 인근 지역 개발 및 관광 자원(마금산온천 등)으로 인해 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 모든 선순위 권리가 소멸되는 낙찰 조건으로, 권리 분석상 안전성이 확보됩니다.

* 임차인의 보증금 인수 부담이 없어 명도 비용 및 리스크가 상대적으로 적습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 인수되는 보증금이 없으므로, 감정가(8,938,606,050원) 및 유사 물건의 시세, 향후 수익성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 낙찰가는 시장 상황 및 입찰 참여자들의 경쟁 정도에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.