나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11016 [1] 경상남도 창원시 의창구 동읍 산남리 381-2 대지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11016 [1] 경상남도 창원시 의창구 동읍 산남리 381-2 대지 경매

• 사건번호: 2025타경11016
• 주소: 경상남도 창원시 의창구 동읍 산남리 381-2
• 감정가: 66,693,900원
• 최저가: 34,146,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 대지

창원지방법원 경매2계 2025타경11016 | 소재지: 경상남도 창원시 의창구 동읍 산남리 381-2 | 감정가: 66,693,900원 | 최저가: 34,146,000원 | 용도: 대지

1. 창원지방법원 2025타경11016 (1) 물건 보고서: 법정지상권 리스크 분석을 통한 투자 전략

1.1. 물건 개요

사건번호: 창원지방법원 2025타경11016 (1)

소재지: 경상남도 창원시 의창구 동읍 산남리 381-2 (대지)

용도: 대지

토지면적: 273.00㎡ (약 82.52평)

감정가: 66,693,900원

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 매각 대상 및 주요 현황

매각대상: 토지매각 (건물 매각 제외)

제시외 건물 현황: 건물면적 0.00㎡, 건물 제시외면적 161.10㎡ (제시외 건물 4동 소재)

특이사항: 법정지상권 성립여부 불분명

주의사항: 매각대상 토지 위에 소재하는 제시외 건물은 매각제외이며, 법정지상권 성립여부가 불분명함. 최저매각가격은 제시외 건물로 인하여 제한받는 가격임. 현황 단독주택 부지로 이용 중.

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 접근성

본건 토지는 창원시 의창구 동읍 산남리 '산남마을회관' 서측에 위치합니다. 주변은 지방도변 농촌지대로 주위 환경은 보통 수준입니다.

인근 도로 여건 등을 고려할 때 교통 상황은 보통이며, 동측으로 현황 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.2. 토지 이용 현황 및 계획

형태는 사다리형의 평지이며, 현재 단독주택 부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 계획관리지역 및 자연취락지구에 해당하여 비교적 건축 행위에 제한이 덜한 편입니다. (참고: 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조), 배출시설설치제한지역(폐수) 등의 규제가 일부 있음).

2.3. 최고의 입지

지방도와 인접하고 마을회관 서측에 위치하여 농촌지대 치고는 접근성이 좋으며, 계획관리지역 내 주거 지역인 자연취락지구에 속해 향후 주택 신축 또는 재건축을 고려할 수 있는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 대상의 한계

본건 경매는 '토지매각'으로, 토지 위에 현존하는 제시외 건물 4동(161.10㎡)은 매각에서 제외됩니다. 즉, 낙찰자는 건물 없는 토지를 취득하는 것이 아니라, 건물이 딸린 *땅*만 취득하게 됩니다.

3.2. 법정지상권 리스크 (최대 리스크)

경매 물건의 핵심 리스크는 '법정지상권 성립 여부 불분명'입니다.

법정지상권이 성립하는 경우: 낙찰자는 토지 소유권을 취득하더라도 건물의 소유자(제시외 건물 소유자)에게 건물 철거를 요구할 수 없으며, 단지 토지 사용료(지료)만을 청구할 수 있습니다. 이는 토지의 이용 가치와 매매 가치를 심각하게 저하시킵니다.

법정지상권이 불성립하는 경우: 낙찰자는 건물 소유자를 상대로 건물 철거 및 토지 인도 소송(명도소송)을 제기하여 토지를 온전히 이용할 수 있습니다.

최저매각가격이 제시외 건물로 인하여 제한받는 가격이라는 점은, 이미 법정지상권 성립 가능성이 가격에 반영되어 시세보다 할인된 것으로 해석할 수 있습니다.

3.3. 채무자 및 소유자 관계

소유자와 채무자가 '이OO'로 동일인이며, 채권자는 '한OOOOOOOOOO'입니다. 소유자/채무자가 동일하기 때문에 권리관계가 단순해 보일 수 있으나, 법정지상권 문제의 핵심은 *건물의 소유자*가 누구인지, 그리고 *토지와 건물이 동일인 소유였던 시점*이 언제인지에 달려있습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 주변 상권

본건 소재지인 산남리는 전형적인 농촌 마을로, 상권은 매우 제한적입니다. 기본적인 생활 편의 시설(소규모 상점, 식당 등)은 '산남마을회관' 주변에 일부 존재할 수 있으나, 대형 마트나 종합 상업시설 이용은 동읍의 중심지(용잠리, 송정리 등)나 창원 시내로 이동해야 합니다.

4.2. 생활 편의 시설 및 교통 정보

주변에 지방도(국가지원지방도 제30호선, 국도 제25호선 등)가 위치하여 주요 지역과의 연결성은 갖추고 있습니다. 동읍은 주남저수지, 다호리 고분군 등 문화 및 관광 시설이 발달한 지역입니다. 학교 시설로는 신방초등학교, 창원동중학교 등이 동읍 내에 위치하고 있으며, 읍사무소 소재지인 용잠지구에 아파트 단지가 형성되어 있어 생활권이 분리되어 있습니다. 본건 지역은 중/북부 권역에 가까워 전형적인 시골 형태를 띠고 있습니다.

4.3. 혐오 시설 여부

검색 결과상, 본건 소재지 인근에 대규모의 공공 혐오 시설(쓰레기 매립장, 폐기물 처리 시설 등)에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 전형적인 농촌 주거지이므로, 축사 등의 소규모 혐오 시설이 인근에 있을 수 있으나 현장 확인이 필수적입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법정지상권 소송 및 지료 부담

가장 큰 리스크는 법정지상권 성립 여부를 둘러싼 긴 소송 기간과 비용 발생입니다. 만약 지상권이 성립된다면, 토지를 매각하거나 개발할 때 제약이 생겨 투자 회수 기간이 길어지고 수익률이 하락할 수 있습니다. 지료 청구 소송 또한 별도로 진행해야 합니다.

5.2. 명도(건물 철거) 문제

법정지상권이 성립하지 않더라도, 제시외 건물 소유자를 상대로 건물 철거 및 토지 인도 소송을 제기해야 하며, 이 과정에서 시간과 비용이 소모됩니다.

5.3. 현황 단독주택 부지 이용의 제약

최저매각가격이 리스크를 반영하고 있다는 점은 낮은 가격으로 접근할 기회를 제공하지만, 현황상 단독주택 부지로 이용 중인 만큼, 당장 토지를 나대지 상태로 이용하기는 어렵습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 토지 *전부*가 매각 대상이며, 토지 자체의 이용 계획(계획관리지역, 자연취락지구)은 양호하나, 토지 위에 미등기 건물이 소재하고 '법정지상권'이라는 중대한 권리상 리스크를 안고 있습니다. 따라서 일반 투자자에게는 접근하기 어려운 고난도 물건이며, 리스크가 가격에 반영되어 저렴하게 나왔을 가능성이 높습니다. 법률적 검토와 리스크 관리 계획이 없는 투자는 지양해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

법정지상권 분쟁 해결 능력: 부동산 관련 소송 경험이나 법정지상권 분석 능력을 갖춘 전문 투자자에게 적합합니다.

협상 우위 확보: 건물 소유자와의 지료 협상 또는 매수 협상 시 토지 소유자로서 유리한 위치를 점할 수 있습니다.

저가 매수 기회: 리스크로 인해 경쟁률이 낮고, 감정가 대비 낮은 가격으로 토지를 매수할 기회가 있습니다.

장기 개발 계획: 법정지상권 문제를 해결한 후, 자연취락지구에서의 주택 부지로 활용하거나 지가 상승을 기대하는 장기적인 관점의 투자가 필요합니다.

법원 정보

창원지방법원 경매2계