나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11060 [1] 경상남도 김해시 삼정동 41-4 단독주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11060 [1] 경상남도 김해시 삼정동 41-4 단독주택 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매2계 2025타경11060 | 소재지: 경상남도 김해시 삼정동 41-4 | 감정가: 317,608,500원 | 최저가: 162,614,000원 | 용도: 단독주택

1. 경매 물건 보고서

1.1. 사건 개요

사건번호: 창원지방법원 2025타경11060 (1)

소재지: 경상남도 김해시 삼정동 41-4

용도: 단독주택

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 317,608,500 원

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자: 구OO / 구OO

채권자: 부OOOOOOOOOO

1.2. 물건 개요

토지면적: 154.50㎡ (약 46.74평)

건물면적: 177.86㎡ (약 53.80평)

건물 제시외면적: 3.50㎡ (포함)

특이사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함 (ㄱ)창고 0.5㎡, (ㄴ)다용도실 3.0㎡ 포함. 현황 1층은 주택 및 창고, 2층은 주택으로 이용 중.

2. 물건 분석

2.1. 입지 조건

위치 및 주위환경: 본건은 경남 김해시 삼정동 '어방초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 연립주택, 다가구주택 등이 혼재하는 주택지대입니다. 전반적인 주거환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 대중교통 이용에 있어서도 보통 수준의 접근성을 가집니다. 부원역(부산김해경전철)이 도보 약 4분 거리에 위치하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

형태 및 도로상태: 본건 토지는 장방형의 형태이며 남측으로 하향 경사지에 자체 평탄 조성되어 대(垈)로 이용 중입니다. 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입이 편리합니다.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하여 용적률 및 건폐율 상한 내에서 건축 행위가 가능합니다. 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있습니다. 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

2.2. 상권 분석 및 생활 정보

생활 정보: 인근에 '어방초등학교'가 위치하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다. 인근에 김해삼성초등학교 등 다른 교육시설도 존재합니다. 부원역 주변으로 상업시설 및 편의시설이 발달되어 있을 것으로 예상되어 기본적인 생활 편의시설 이용에 불편함이 없을 것으로 보입니다.

상권 분석: 본건 주변은 주택 밀집 지역으로, 대규모 상권보다는 근린 생활시설 및 소규모 상권이 발달해 있을 것으로 판단됩니다. 부원역(부산김해경전철) 역세권 인근이므로 주요 상업시설 접근성이 확보되어 있습니다.

혐오시설: 지도 검색 서비스 및 관련 정보를 통해 확인된 인근 혐오시설은 특별히 발견되지 않았습니다.

2.3. 권리 분석

소유 및 채무 관계: 소유자와 채무자가 구OO로 동일하며, 채권자의 임의경매 신청 건입니다. 말소기준권리 이하의 권리들은 낙찰 후 소멸될 것으로 보입니다.

점유 관계(임대차): 임대차 관계는 '미상'으로 조사되었습니다. 이는 명도(인도명령) 진행 시 점유자가 대항력 있는 임차인일 수도 있고, 소유자나 가족이 점유하고 있을 수도 있음을 의미합니다.

제시외 건물: 제시외 건물(총 3.50㎡)이 감정가에 포함되어 일괄 매각됩니다. 이는 낙찰자가 별도로 철거할 필요가 없음을 의미하며, 건물 전체에 대한 매각이 확실합니다.

2.4. 잠재적 리스크

명도 리스크: 임대차 관계가 '미상'이므로, 낙찰 후 명도 진행 시 소유자 또는 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 확인하고, 상황에 따라 명도 저항이 발생할 수 있습니다. 점유자에 대한 명도 절차 및 비용을 염두에 두어야 합니다.

현황 차이: 감정평가서상 1층은 '주택 및 창고', 2층은 '주택'으로 이용 중인 것으로 현황 조사되었습니다. 현장 실사가 불가했으므로 (이해관계인 부재), 실제 내부 이용 상태와 공부상 또는 통상적인 이용상황이 다를 가능성에 대비해야 합니다.

경사 지형: 토지가 남측으로 하향 경사지를 이루고 있으므로, 건축물 관리에 있어 배수 및 지반 안정성 등에 대한 미세한 영향이 있을 수 있습니다.

3. 투자 의견

3.1. 투자 포인트

확실한 매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각으로 진행되어 법정지상권 문제 등 복잡한 권리 분석 리스크가 없습니다. 제시외 건물도 포함되어 있어 추가적인 법적 분쟁 소지가 적습니다.

양호한 교통 여건: 부원역 인근으로 대중교통 접근성이 우수하여 주거 편의성이 높습니다. 차량 출입도 용이합니다.

주택 밀집지역의 안정성: 주택지대에 위치하며, 초등학교 인근으로 주거 선호도가 비교적 안정적인 지역입니다.

3.2. 종합 의견

본건은 김해시 삼정동의 제2종일반주거지역에 위치한 단독주택으로, 토지/건물 일괄매각 물건이라는 점에서 권리분석상 큰 어려움은 없습니다. 주택 및 창고 용도로 이용 중이며, 특히 부원역 접근성이 좋다는 점이 큰 장점입니다. 감정가 대비 투자 가치를 면밀히 분석하고, 명도에 대한 전략을 수립하여 입찰에 임한다면 안정적인 실거주 또는 재건축(리모델링)을 통한 투자 수익을 기대할 수 있는 물건입니다. 입찰 전 미상인 임대차 관계에 대한 조사는 필수적이며, 이를 바탕으로 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

법원 정보

창원지방법원 경매2계