나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11264 [1] 경상남도 김해시 부곡동 1169 석봉마을8단지부영아파트 806동 4층404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일우 · 평가일 2025.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 부곡동 소재 '석봉초등학교' 동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

단지 내 차량 출입 가능하며, 일반적인 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 경량철골조 경사지붕 15층 건내 4층 404호로서
외 벽 : 모르타르위 페인팅마감.
내 벽 및 천정: 벽지 및 일부 타일붙임.
창 호 : 새시창호임.

이용상태

공동주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 소방설비, 승강기설비 및 난방설비 등이 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 부정형 평지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지는 북측으로 노폭 약 20m 내외 및 북동측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2008-10-30)(재정비및 관리지역세분세부조서 X),
지구단위계획구역(공동주택), 지구단위계획구역(장유지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합),
중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2008-01-01)<문화유산의 보존 및 활용에 관한
법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임.
2)기 타:현장조사시 폐문부재로 정확한 내부확인이 곤란하여, 탐문조사내용,
외부조사사항 등에 의한 통상적인 상태를 기준으로 하여 평가하였는
바, 경매 입찰전 내부 이용상황 및 관리상태 등을 재확인 하시기 바람.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고, 대항력 포기하며 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 2026.07.06.자로 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 창원지방법원 2025타경11264 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

감정가: 135,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 김해시 부곡동 1169 석봉마을8단지부영아파트 806동 4층 404호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트조 경량철골조 경사지붕 15층 건물 내 4층 404호

토지 면적: 36.51㎡ (약 11.05평)

건물 면적: 59.99㎡ (약 18.15평) - 전용면적

준공년월: 2003년 9월 19일 (사용승인일)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 김해시 부곡동 소재 '석봉초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통 상황

단지 내 차량 출입이 가능하며, 일반적인 대중교통 사정은 보통 수준임.

2.3. 도로 및 토지 이용

본건 토지는 북측으로 노폭 약 20m 내외 및 북동측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지 이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택, 장유지구), 중로1류, 중로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 역사문화환경보존지역에 해당함.

2.4. 주변 시설

지도상 확인 결과, 인근에 석봉초등학교가 위치하고 있으며, 아파트 단지 및 상가들이 혼재되어 있는 주거 밀집 지역임. 제공된 정보 내에서 혐오시설은 확인되지 않았음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전(윤희대, 박정립) 후 주택임차권(신인규, 금160,000,000원)이 등기되었으며, 현재 창원지방법원 강제경매(주택도시보증공사, 금168,103,392원)가 말소기준권리임.

3.2. 임차인 현황

임차인: 신인규

보증금: 160,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 3월 22일

확정일자: 2022년 3월 7일

배당신고일자: 2024년 4월 8일

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

제공된 정보 및 물건명세서상, 인수되는 보증금 합계는 0원임. 신청채권자인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 2026년 7월 6일자로 제출하였음. 이에 따라 임차인 신인규의 보증금 160,000,000원은 매수인에게 인수되지 않을 것으로 판단됨.

4. 상권분석

4.1. 주거 환경

본건이 속한 석봉마을8단지 부영아파트는 2003년 준공된 아파트로, 총 660세대 규모의 단지임. 주변은 유사한 아파트 단지들과 상업시설이 혼합되어 있어 주거 환경이 양호한 편임.

4.2. 주변 편의시설

단지 내 차량 출입 가능하며, 일반적인 대중교통 사정은 보통으로 평가됨. 석봉초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있음.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 석봉마을8단지 부영아파트

주소: 경상남도 김해시 부곡동 1169

세대수: 660세대

총 동수: 9동

최고층: 18층

사용승인일: 2003년 9월 19일

주요 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터 등.

총 주차대수: 377대 (지상 5대, 지하 21대, 그 외 351대)

5.2. 면적 정보

본건 아파트의 전용면적은 59.99㎡ (약 18.15평)이며, 토지 지분 면적은 36.51㎡ (약 11.05평)임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 특이사항

해당 물건에는 '대항력있는임차인'이라는 특이사항이 기재되어 있으나, 등기부상 임차인인 신인규의 경우 '대항력 없음'으로 확인됨. 또한, 주택도시보증공사가 제출한 확약서에 따라 매수인이 잔존 임대차보증금 반환 의무를 부담하지 않음. 그럼에도 불구하고, 임차인의 보증금액이 1억 6천만원으로 높은 편이므로, 현장 방문 시 임차인과의 관계 및 실제 점유 상태를 재확인하는 것이 필요함.

6.2. 기타 참고사항

현장 조사 시 폐문부재로 정확한 내부 확인이 곤란하여, 탐문조사 및 외부 조사사항을 기준으로 평가되었으므로, 입찰 전 내부 이용 상황 및 관리 상태를 반드시 재확인해야 함.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 김해시 부곡동에 위치한 아파트 경매 물건으로, 석봉마을8단지부영아파트 806동 4층 404호임. 아파트 단지 내에서 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있으며, 주변에 학교 및 편의시설이 있어 주거 환경이 양호함. 임차인 관련 특이사항이 있으나, 대항력이 없고 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 매수인이 보증금 인수 부담이 없는 점은 긍정적임. 최근 실거래가를 고려할 때, 감정가 수준에서 입찰을 고려해볼 만한 물건으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 임차 보증금 인수 부담 없음.

* 인근 석봉초등학교와 아파트 단지 인프라를 활용한 안정적인 주거 환경.

* 최근 실거래가 및 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득 기회 제공 가능성.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 (2026년 6월) 3층 115,000,000원, 8층 133,000,000원 및 감정가 135,000,000원을 종합적으로 고려할 때, 본 건 4층 물건의 시세는 115,000,000원 ~ 130,000,000원 사이로 예상됨. 인수되는 임차 보증금이 0원임을 감안하여, 시세 범위 내에서 경쟁력 있는 입찰가를 산정하는 것이 유리함.

예상 입찰가 범위: 115,000,000원 ~ 125,000,000원

최종 입찰가 결정 시에는 실제 현장 조사 결과, 부동산 시장 동향, 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.