나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11138 [1] 경상남도 김해시 신문동 406-4 답 경매

매각기일: 2026-01-20

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11138 [1] 경상남도 김해시 신문동 406-4 답 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매1계 2025타경11138 | 소재지: 경상남도 김해시 신문동 406-4 | 감정가: 1,062,711,000원 | 최저가: 743,897,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 환지 정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경11138 (1)

소재지: 경상남도 김해시 신문동 406-4

용도: 답 (환지예정지)

감정가: 1,062,711,000원

토지면적: 1,653.00㎡ (약 500.03평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 주OOOOOOOO

채무자: 망OOOOOOOOOOOOO

채권자: 중OOOOOOOO

1.2. 환지 예정지 정보 (중요)

본건은 '신문1지구 도시개발구역' 내 환지예정지로서, 토목공사가 진행 중인 '택지예정지'입니다.

최종 환지 지번 및 면적은 다음과 같습니다.

- A21블럭 16롯트: 권리면적 308.3㎡, 환지면적 308.3㎡

- A21블럭 17롯트: 권리면적 300.0㎡, 환지면적 300.0㎡

- A21블럭 18롯트: 권리면적 396.8㎡, 환지면적 300.0㎡ (부족면적 96.8㎡ 감가 반영됨)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 김해시 신문동 소재 '장유중학교' 북측 인근에 위치하며, 현재 '신문1지구 도시개발사업지구' 내에 포함되어 개발 진행 중에 있습니다. 주변은 기존 농경지, 근린생활시설, 그리고 대형 아울렛 등으로 형성되어 있어 개발 완료 시 주거 편의성이 매우 높을 것으로 예상됩니다.

2.2. 교통 상황 및 도로 접근성

본 사업지구까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 제반 교통 사정은 보통 수준입니다. '환지계획도' 상 본건 환지예정지들은 서측과 남측으로 폭 약 10~12m의 도로에 접하는 것으로 계획되어 있어 우수한 접근성을 확보하고 있습니다.

2.3. 토지 현황 및 이용 계획

공부상 지목은 답이지만, 현재는 등고 평판한 세장형의 토지로서 토목공사 진행 중인 '택지예정지' 상태입니다.

- 종전토지 용도: 도시지역, 제1종일반주거지역(2025-01-22), 도시개발구역 등

- 환지예정지 용도: 공히 '제1종일반주거지역'

종전 토지에서 이미 '제1종일반주거지역'으로 용도지역이 지정되었으며, 환지 예정지도 동일하게 주거지역으로 확정되어 개발 후 용도가 명확합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 권리 관계

본건은 부동산임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 다른 점(채무자: 망OOOOOOOOOOOOO)과 채무자가 사망한 점을 확인할 수 있습니다. 채무자 사망으로 인해 상속 및 이해관계인 확정 절차가 필요하며, 이로 인해 경매 진행에 다소 시간이 소요될 수 있습니다.

3.2. 특이 및 주의사항 (법적)

가장 중요한 특이사항은 본건이 도시개발구역 내 환지예정지이므로 '농지취득자격증명(농취증)' 제출이 불요하다는 점입니다. 일반적으로 '답' 지목은 농취증이 필수이지만, 사업지구 내 택지예정지라는 특성상 불필요하므로 입찰 참여의 문턱이 낮습니다.

또한, 제시목록 외의 물건이나 공부와의 차이는 없는 것으로 확인되어 깔끔한 상태입니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권 분석 및 개발 기대 효과

현재 주변에 대형 아울렛 및 근린생활시설이 존재하여 상업 인프라가 이미 형성되어 있습니다. 본건이 위치한 신문1지구는 '제1종일반주거지역' 택지개발이 진행 중이므로, 개발 완료 후에는 배후 주거 수요를 바탕으로 안정적인 근린상권이 형성될 것으로 예상됩니다.

4.2. 생활 정보 및 혐오시설

인근에 '장유중학교'가 위치하며, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 대형 아울렛 등의 편의시설 이용이 용이합니다.

혐오시설은 검색 결과 확인된 바, 본건 토지 이용에 큰 영향을 미칠만한 시설은 없는 것으로 판단됩니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 환지 확정 리스크

본건은 현재 환지예정지 상태이므로, 최종 환지 처분 시 지번, 면적 및 권리면적에 대한 최종 정산 과정(청산금 발생 여부)이 남아있습니다. 특히 A21블럭 18롯트의 경우 권리면적(396.8㎡)보다 환지면적(300.0㎡)이 적어 감가 및 청산금 발생 가능성이 있습니다. 입찰자는 최종 환지면적 및 청산금 산정에 대한 이해가 필요합니다.

5.2. 개발 기간 리스크

현재 토목공사 진행 중이므로, 도시개발사업의 준공 시점에 따라 투자금 회수 및 최종 개발 이익 실현 시기가 달라질 수 있습니다. 개발 지연에 따른 기회비용을 고려해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 김해시 신문1지구 도시개발구역 내 '제1종일반주거지역'으로 확정된 택지예정지를 선점할 수 있는 매우 희소성 높은 기회입니다. 환지 확정 및 개발 완료 시 토지의 가치가 크게 상승할 것으로 예상되며, 특히 농취증 불요라는 큰 장점을 가지고 있습니다. 다만, 환지 정산 및 개발 기간에 대한 리스크를 명확히 인지하고 접근해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

(1) 농지취득자격증명(농취증) 불요: '답' 지목임에도 택지예정지 특성상 농취증이 면제되어 투자자 범위가 넓습니다.

(2) 확정된 주거지역 용도: 환지예정지 용도가 '제1종일반주거지역'으로 확정되어 개발 완료 시 높은 지가 상승이 기대됩니다.

(3) 우수한 입지 환경: 장유중학교, 대형 아울렛 인근으로 개발 후 주거 편의성이 매우 우수합니다.

(4) 감정평가 반영: 감정평가는 환지 예정지 면적 및 가치를 반영하여 이루어졌습니다.

법원 정보

창원지방법원 경매1계