나이스옥션 법원경매 창원 2025타경10481 [1] 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 118-1 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2025타경10481 [1] 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 118-1 전 경매

• 사건번호: 2025타경10481
• 주소: 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 118-1
• 용도: 전

창원지방법원 경매2계 2025타경10481 | 소재지: 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 118-1 | 감정가: 222,656,000원 | 최저가: 39,101,000원 | 용도: 전

1. 창원지방법원 2025타경10481 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경10481 (1)

소재지: 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 118-1

용도: 전 (농지)

감정가: 222,656,000원

토지 면적: 784.00㎡ (약 237.16평)

매각 대상: 토지 전체 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 소재 '자여사거리' 북서측 인근 및 동읍 무성리 소재 '무성마을' 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 마을을 둘러싼 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있어 상대적으로 한적하고 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다. 교통은 본건 토지 중 기호(1)의 경우 남서측으로 왕복 2차선 도로와 접해 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통사정은 보통 수준입니다. 다만, 다른 기호 토지들의 경우 차량 접근이 불가능하거나 맹지인 경우도 있어 토지 이용 및 접근성에 차이가 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 채무자 겸 소유자인 지OO 씨의 부동산에 대한 임의 경매 물건입니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

주요 권리관계 분석 결과, 본건은 토지매각 대상이며, 특히 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 만약 이를 미제출 시 입찰 보증금이 반환되지 않으므로, 입찰 전에 반드시 관련 서류 준비 및 발급 가능 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

또한, 토지 지상에 2기의 분묘가 소재하고 있으며, 분묘기지권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 향후 토지 이용에 제약을 줄 수 있으며, 동읍 사실조회 회신에 따르면 분묘로 인해 향후 농지취득자격증명 신청 시 원상회복이 필요할 수 있습니다. 이 부분은 입찰 시 반드시 별도로 확인하고 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

1.4. 상권분석 및 생활정보

본건이 위치한 동읍 지역은 주로 농경지 및 임야가 분포하는 지역으로, 인근에 대규모 상업 시설이나 편의 시설이 밀집해 있지는 않습니다. 기본적인 생활 편의 시설은 '자여사거리' 또는 '무성마을' 인근을 통해 접근 가능할 것으로 보입니다.

토지 이용 계획상으로는 자연녹지지역, 개발제한구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 그리고 일부는 농림지역 및 농업진흥구역으로 지정되어 있어, 건축 및 개발 행위에 있어 엄격한 제한이 따릅니다. 이러한 규제들은 토지의 활용 가능성을 제한하는 주요 요인이 됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건 취득 시 가장 중요하게 고려해야 할 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

첫째, 농지취득자격증명 미비로 인한 보증금 미반환 위험입니다. 농지법에 따라 농지 취득 시 필수적으로 요구되며, 이를 발급받지 못하면 소유권 행사에 큰 제약이 따를 수 있습니다.

둘째, 지상에 소재한 2기의 분묘 문제입니다. 분묘기지권 성립 여부가 불분명하여 법적 분쟁의 소지가 있으며, 향후 농지취득자격증명 신청 시 원상회복이 필요하다는 점은 추가적인 비용 발생 가능성을 시사합니다.

셋째, 본 토지는 자연녹지지역, 개발제한구역, 농림지역 등 여러 가지 용도지역 및 개발 제한 구역에 속해 있어, 건축이나 토지 형질 변경 등 대부분의 개발 행위에 상당한 제약이 따릅니다.

넷째, 일부 토지(기호2)는 지적도상 도로에 접하나 현황 맹지로서, 토지 활용 시 진입로 확보 문제가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 경상남도 창원시 의창구에 위치한 토지로, 감정가는 2억 2천여만 원 수준입니다. 자연환경은 농경지와 임야로 둘러싸여 양호한 편이나, '개발제한구역' 등 여러 강력한 토지 이용 규제를 받고 있습니다.

특히, 농지취득자격증명 필수, 분묘 2기 소재 및 그로 인한 원상회복 가능성, 그리고 각종 개발 제한은 본건 취득 시 반드시 신중하게 고려해야 할 핵심적인 제약 사항입니다. 이러한 불확실성 요인들을 충분히 인지하고, 철저한 사전 조사와 법규 검토를 거친 후에 입찰 참여를 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

본 건은 투자 관점에서 다음과 같은 몇 가지 포인트를 고려해 볼 수 있습니다.

첫째, 장기적인 관점에서 지역 개발 계획 및 규제 완화 가능성을 고려한 투자입니다. 현재의 강력한 개발 제한은 당장의 가치 상승보다는, 향후 정책 변화에 따른 잠재적 가치 상승을 기대하는 투자 전략에 부합할 수 있습니다.

둘째, 순수 농업 목적 또는 자연 친화적인 목적으로의 활용 가능성을 탐색해볼 수 있습니다. 다만, 이는 농지취득자격증명 발급 및 분묘 문제 해결이라는 선결 과제를 해결해야만 가능합니다.

셋째, 토지 시장의 흐름과 더불어, 주변 지역의 개발 동향 및 정부의 토지 관련 정책 변화를 예의주시하며 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

법원 정보

창원지방법원 경매2계