나이스옥션 법원경매 창원 2025타경10641 [1] 경상남도 창원시 의창구 동읍 봉곡리 산108-2 과수원 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2025타경10641 [1] 경상남도 창원시 의창구 동읍 봉곡리 산108-2 과수원 경매

• 사건번호: 2025타경10641
• 주소: 경상남도 창원시 의창구 동읍 봉곡리 산108-2
• 감정가: 1,259,695,400원
• 최저가: 451,474,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 과수원

창원지방법원 경매2계 2025타경10641 | 소재지: 경상남도 창원시 의창구 동읍 봉곡리 산108-2 | 감정가: 1,259,695,400원 | 최저가: 451,474,000원 | 용도: 과수원

1. 물건 보고서: 창원지방법원 농지 및 임야 일괄 매각건 분석

1.1. 개요 및 특징

사건번호는 창원지방법원 2025타경10641 (1)이며, 소재지는 경상남도 창원시 의창구 동읍 봉곡리 산108-2 외 2필지입니다.

이 물건은 과수원, 휴경지, 자연림으로 이용 중인 토지매각 건으로, 경매구분은 부동산임의경매입니다.

총 감정가는 1,259,695,400원입니다.

총 토지면적은 15,337.00㎡ (약 4,639.44평)입니다. 건물은 매각대상에 포함되어 있지 않으며, 토지 전체를 일괄매각합니다.

소유자와 채무자는 오OO이며, 채권자는 창OOOOOOOOO입니다.

1.2. 주요 특이 및 주의사항

농지취득자격증명 요함

목록 2, 3번 토지는 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 매수보증금은 반환되지 않으니 주의해야 합니다.

분묘기지권

목록 2번 토지 지상에 소유자 미상의 분묘 1기가 소재하며, 분묘기지권 성립 여부는 불분명하나 감정평가 시 이를 감안하여 가액이 평가되었습니다. 낙찰자가 분묘기지권을 인수할 경우 법적 리스크가 존재합니다.

제시외 물건 포함

목록 3번 토지 지상의 제시외 수목(감나무 약 450주, 25~30년생)이 매각에 포함됩니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 동읍 봉곡리 소재 "봉곡저수지" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있어, 도시 지역과의 접근성보다는 자연 환경에 중점을 둔 토지입니다.

2.2. 교통 상황

본건 인근까지 차량 접근은 가능합니다. 위치 및 대중교통 운행 횟수를 고려할 때 일반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지의 현황 및 도로 조건

기호(1) 자연림: 부정형의 급경사지이며 현재 자연림으로 이용 중입니다. 지적도상 맹지입니다.

기호(2) 휴경지: 부정형의 완경사지이며 현재 휴경지 상태입니다. 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로와 접합니다.

기호(3) 과수원: 부정형의 완경사지이며 현재 과수원으로 이용 중입니다. 지적도상 맹지이나, 인접지인 기호(2)를 통하여 농기계 출입이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 대상 및 형태

매각 대상은 토지 일괄매각입니다. 건물은 없으며, 목록 3의 제시외 수목은 매각에 포함됩니다.

3.2. 권리상의 특수 문제

농지취득자격증명(농취증)

목록 2, 3번 토지는 농지법상 농지에 해당하므로, 낙찰자는 지정된 기일 내에 농취증을 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰보증금은 몰수됩니다.

분묘기지권

목록 2번 토지에 분묘 1기가 존재합니다. 해당 분묘가 분묘기지권을 주장할 경우 낙찰자가 그 권리를 인수해야 할 수 있으며, 이는 토지 이용 및 개발에 중대한 제약을 가져올 수 있습니다. 분묘기지권 성립 여부에 대한 정밀한 확인 및 대책 마련이 요구됩니다.

4. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지들은 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 농업보호구역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지 등 다양한 법적 규제를 복합적으로 받고 있습니다.

기호(1)은 임야 및 산지에 대한 규제가 집중되어 있어 개발 행위가 매우 제한적일 것으로 예상됩니다.

기호(2)는 농업보호구역 내 농지로, 농업 관련 시설 외의 타 용도로 개발이 어렵습니다.

기호(3) 역시 보전관리지역으로, 계획적인 개발보다는 보전 및 농업 활동에 중점을 둔 지역입니다.

전체적으로 토지 이용 및 형질 변경에 상당한 제한이 따르는 규제 복합 지역이므로, 투자 전 개발 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.

5. 상권분석 및 생활정보

본건은 주변이 농경지 및 임야, 봉곡저수지 등으로 형성되어 있는 자연림 및 농지 위주 지역입니다. 따라서 도심지에서 기대할 수 있는 상업 시설이나 기본적인 생활 편의 시설은 미흡하며, 상권은 형성되어 있지 않다고 판단됩니다. 생활 정보 또한 대중교통 접근성이 낮고 주거 밀집 지역이 아니므로, 전원생활이나 농업활동을 목적으로 하는 경우에 적합합니다. (혐오시설 검색 불가)

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 위험.

목록 2번 분묘에 대한 분묘기지권 성립 시 토지 이용 제한 및 법적 분쟁 가능성.

기호(1)과 기호(3)이 맹지이거나 인접지를 통한 통로를 이용해야 하므로, 향후 토지 이용 및 매매에 제약이 따를 수 있음.

농림지역, 보전관리지역, 산지관리법 등 복잡한 규제로 인한 개발 행위의 어려움.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본 물건은 창원시 의창구에 위치한 대규모(약 4,639평)의 농지 및 임야입니다. 감정가에 분묘기지권의 가능성이 이미 반영되어 있다는 점은 긍정적이나, 농취증 제출 의무와 분묘기지권 성립 여부라는 두 가지 중요한 권리상의 리스크를 안고 있습니다.

투자자 또는 실수요자는 반드시 농지 취득 자격 요건을 충족해야 하며, 분묘 문제 해결 방안을 사전에 강구해야 합니다. 규제가 복합적이므로, 단기 시세차익보다는 장기적인 농업용 또는 보전 목적의 투자가 적합합니다.

7.2. 투자 포인트

대규모 면적 (약 4,639평)을 비교적 저렴한 가격(낙찰가 기준)으로 확보할 수 있는 기회.

현황 과수원(감나무 450주)이 매각에 포함되어 있어 즉시 농업 활동이 가능함.

봉곡저수지 인근의 자연 환경 및 임야를 포함하고 있어 농림업 관련 실수요자에게 적합.

도로에 접한 토지(기호 2)를 포함하고 있어 맹지 문제를 일부 보완 가능함.

법원 정보

창원지방법원 경매2계