나이스옥션 법원경매 창원 2025타경348 [1] 경상남도 김해시 진영읍 진영리 460-2 105호 연립주택 경매

매각기일: 2026-01-20

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2025타경348 [1] 경상남도 김해시 진영읍 진영리 460-2 105호 연립주택 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매1계 2025타경348 | 소재지: 경상남도 김해시 진영읍 진영리 460-2 105호 | 감정가: 91,000,000원 | 최저가: 46,592,000원 | 용도: 연립주택

1. 물건 보고서 개요

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호는 창원지방법원 2025타경348 (1)이며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다.

용도는 연립주택(통칭 진영그린빌 2차)이며, 소재지는 경상남도 김해시 진영읍 진영리 460-2, 105호입니다.

본 경매는 부동산강제경매로 진행됩니다.

1.2. 물건 현황 및 감정가

감정가는 91,000,000원입니다.

토지면적은 $69.19 \text{m}^2$ (약 20.94평)이며, 건물면적은 전용 $98.37 \text{m}^2$ (약 29.75평)입니다.

(추정 공급면적은 약 $122.96 \text{m}^2$, 약 37.19평입니다. 이는 산술적인 추정치로 실제 분양면적과 다를 수 있습니다.)

본건은 4층 건물 중 1층에 위치하며, 철근콘크리트조 경사슬라브지붕 구조입니다.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 김해시 진영읍 소재 '대흥초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 중소규모 공동주택, 기존 주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거지역의 성격을 가지고 있습니다.

사다리형 토지 위에 택지 조성된 공동주택 부지이며, 서측으로 도로에 접하고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 편의성 등을 고려한 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 권리 관계

소유자는 김OO, 채무자는 김OO, 채권자는 박OO입니다.

매각대상은 토지/건물 일괄매각으로 진행되어 명확한 조건입니다.

3.2. 주의사항 및 잠재적 리스크

가장 중요한 주의사항은 '대항력 있는 임차인 있음'입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금이 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 하는 위험이 존재합니다.

따라서, 입찰 전 반드시 임차인의 보증금액, 전입일자 및 확정일자 등의 정보를 철저히 파악하고, 명도에 대한 전략을 수립해야 합니다.

이러한 위험은 낙찰가에 큰 영향을 미치므로, 권리 분석의 난이도가 높다고 볼 수 있습니다.

4. 생활 정보 및 개발 제한

4.1. 상권 및 생활 편의

주변에 대흥초등학교가 인접해 있어 학군 요건을 갖추고 있으며, 연립주택이 밀집된 주거지역입니다.

생활 편의시설은 인근 주거지역 및 진영읍 중심가를 통해 이용 가능할 것으로 판단됩니다.

건물 내부적으로는 개별난방설비 및 제반 급배수, 위생설비가 되어 있어 기본적인 생활 설비는 양호합니다.

4.2. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 제2종일반주거지역에 속하여 주거지로서의 용도에 적합합니다.

다만, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등의 제한이 존재하여, 향후 개발이나 용도 변경에 있어서 관련 법규를 확인해야 합니다.

4.3. 혐오시설 검토

감정평가서 및 주변 환경 조사 결과, 주위에 중소규모 공동주택, 기존 주택, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

특정적인 대형 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리시설, 송전탑 등)은 현재 보고서상 직접적으로 확인되지 않았습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 김해시 진영읍의 소형 연립주택으로, 비교적 넓은 전용면적을 갖춘 1층 주택이라는 이점이 있습니다.

감정가 9,100만 원은 주변 시세를 고려할 때 적정 수준이나, 가장 치명적인 약점은 '대항력 있는 임차인의 존재'입니다.

이 물건은 권리 분석을 완벽하게 수행하고, 임차인의 인수 금액을 예측하여 입찰가를 정밀하게 산정할 수 있는 전문 투자자에게 적합한 물건입니다.

5.2. 투자 포인트

권리 관계의 특수성: 대항력 임차인 인수 위험으로 인해 유찰 가능성이 높아, 경쟁률이 낮아질 수 있습니다.

저렴한 낙찰 가능성: 권리 위험을 감수할 수 있는 경우, 감정가 대비 매우 저렴한 금액에 취득할 잠재력이 있습니다.

실거주 용도: 1층이라는 이점과 초등학교 인접성으로 인해 실거주 수요를 확보할 수 있습니다.

면적의 효율성: 전용면적 $98.37 \text{m}^2$ (약 29.75평)로, 소형 아파트 대비 실사용 면적이 넓어 공간 활용성이 좋습니다.

법원 정보

창원지방법원 경매1계