나이스옥션 법원경매 창원 2025타경348 [1] 경상남도 김해시 진영읍 진영리 460-2 105호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아 · 평가일 2025.03.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 진영읍 소재 '대흥초등학교' 남서측 인근에 위치하는 '(통칭)진영그린빌 2차' 1층 105호로서, 주위는 중소규모 공동주택, 기존주택, 농경지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬라브지붕 4층건 중 1층 105호로
외 벽 : 세라스톤 붙임 및 드라이비트 마감.
창 호 : 샤시 이중창호임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

제반 급배수, 위생설비 및 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권 목적인 토지는 사다리형 토지로서, 인접지와 등고 평탄하게 택지조성한 공동주택 부지임.

인접 도로상태등

서측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역,가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있음(배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경348 (1)

소재지: 경상남도 김해시 진영읍 진영리 460-2, 105호

용도: 연립주택

감정가: 91,000,000원

토지면적: 69.19㎡ (약 20.93평)

토지지분: 69.1875㎡ (약 20.93평)

건물면적: 98.37㎡ (약 29.76평)

건물지분: 98.37㎡ (약 29.76평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

2. 입지조건

본건은 경상남도 김해시 진영읍 소재 '대흥초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 중소규모 공동주택, 기존주택, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근이 가능하며 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지는 사다리형의 택지조성된 공동주택 부지이며, 서측으로 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역으로 지정되어 있습니다.

주변에 폐선 철로 부지를 활용한 그린라인 및 산책로 조성 사업이 완료되어 정주 여건이 개선되었으며, 유수지 생태 복원 사업 등을 통해 환경 개선이 이루어졌습니다.

김해시 자원순환시설(소각시설)이 진영지역에 위치하고 있으나, 현대화 사업을 통해 친환경 시설로 개선 및 주민 편익 시설(복합 스포츠 센터)이 함께 조성될 예정으로, 환경적 영향은 관리되고 있는 것으로 보입니다.

3. 권리분석

채권자는 박OO이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

본건에는 대항력 있는 임차인 박수진 씨가 거주 중입니다.

- 임차인 박수진: 보증금 70,000,000원, 차임 0원. 2019년 09월 26일 전입, 2019년 09월 19일 확정일자, 2025년 02월 13일 배당신고일자. 대항력 있음.

말소기준권리는 2025년 03월 10일 접수된 박수진 씨의 강제경매(갑17)입니다.

등기부상 소유권 이전 내역은 2006년 11월 01일(갑5) 및 2014년 07월 31일(갑6)에 있습니다.

주의사항으로, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보 분석 결과는 다음과 같습니다.

- 기건그린빌라: 2001년식, 전용면적 74.29㎡ (약 22.5평) 규모가 2025년 10월 50,000,000원에 직거래되었습니다.

- 대주빌라: 1995년식, 전용면적 64.05㎡ (약 19.4평) 규모가 2026년 07월 37,000,000원에 중개거래되었습니다.

본건은 1996년경 건축된 연립주택으로, 전용면적 98.37㎡ (약 29.76평)입니다.

최근 거래된 인근 유사 주택(기건그린빌라, 대주빌라)의 거래 가격은 본건의 감정가(91,000,000원)보다 현저히 낮은 수준입니다. 이는 본건의 면적이 더 크고, 감정 평가 시점 및 개별 물건의 상태, 단지 내 위치 등 다양한 요인이 반영된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

본건은 대흥초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

단지 내에는 급배수, 위생 설비 및 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

주거 지역 내에 위치하나, 농경지가 혼재된 지역 특성을 보입니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인 박수진 씨의 존재입니다. 보증금 70,000,000원 중 경매 배당으로 전액 변제받지 못할 경우, 그 차액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 명도 및 추가적인 금전적 부담으로 이어질 수 있습니다.

토지이용계획상 공장설립승인지역으로 지정되어 있어, 향후 해당 지역의 개발이나 업종 제한에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 김해시 진영읍에 위치한 1층 연립주택으로, 대흥초등학교 인근에 자리하고 있습니다. 감정가는 91,000,000원이며, 면적은 98.37㎡(약 29.76평)입니다.

주요 특징은 대항력 있는 임차인(박수진, 보증금 70,000,000원)이 존재한다는 점입니다. 이로 인해 배당 결과에 따라 보증금 잔액 인수 가능성이 있어 신중한 권리 분석이 요구됩니다.

인근 유사 주택의 최근 거래가는 본건 감정가 대비 낮은 수준을 보이고 있어, 감정가 대비 실거래가 간의 괴리가 존재합니다.

8. 투자 포인트

대항력 있는 임차인이 배당에서 보증금을 전액 회수하지 못하는 경우, 해당 금액을 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다. 그러나 만약 경매 절차를 통해 임차인의 보증금 전액이 변제되거나, 매수인의 부담이 크지 않다고 판단될 경우, 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

최근 주변 지역의 환경 개선 사업(유수지 생태 복원, 폐선 철로 부지 활용 등)이 진행되어 정주 여건이 향상된 점도 긍정적으로 평가할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인 박수진 씨의 보증금 70,000,000원이 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 인수해야 하는 위험이 있습니다.

감정가는 91,000,000원이나, 인근 유사 주택의 최근 실거래가(50,000,000원 ~ 37,000,000원)는 감정가보다 상당히 낮은 수준입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 낙찰 시 인수하게 될 임차인의 보증금 잔액을 고려하여 총 투자금액이 감정가 또는 시세 범위를 크게 벗어나지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

임차인 보증금 전액 인수 가능성을 고려하면, 예상 입찰가는 60,000,000원에서 70,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다. 만약 임차인이 배당으로 보증금 상당액을 회수한다면, 실질적인 인수 금액은 낮아지므로 이 점을 감안하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.