나이스옥션 법원경매 창원 2025타경393 [1] 경상남도 창원시 의창구 봉곡동 32-11 상관빌딩 6층601호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동부 · 평가일 2025.03.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경남 창원시 의창구 봉곡동 소재 '하나로마트 창원점' 북서측에 위치하며, 주위는 위락시설, 근린생활시설 등이 밀집하여 소재하는 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물중 6층 601호, 7층 701호, 8층 801호로서,
(사용승인일자: 1997.11.24)

외벽: 몰탈위 페인팅, 치장타일 등 마감.
창호: 새시창 마감 등
내부: 인테리어 마감 등.

이용상태

본건 기호(1~3)은 공히 숙박시설(현황'파인애비뷰호텔')로 이용중임.

설비내역

위생설비, E/V설비, 소방설비, 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건의 대지권의 목적되는 토지는 자체지반 대체로 평탄한 장방형의 토지로서, 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 속한 토지의 남서측으로 소로의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 시가지경관지구(일반) , 지구단위계획구역(배후도시) , 소로1류(폭 10m~12m)(명곡지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(봉림사지 삼층석탑)<경상남도 문화재보호 조례>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계 있는것으로 탐문되나 상세내역은 미상임.
2) 기타사항 : 없음.

물건 비고

일괄매각.
- 본건(목록 1~3호)은 공히 숙박시설로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경393 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

감정가: 2,193,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 창원시 의창구 원이대로261번길 16-9 (봉곡동), 상관빌딩 6층 601호, 7층 701호, 8층 801호

용도: 숙박시설 (현황 '파인애비뷰호텔'로 이용 중)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 유동화물건

1.3. 토지 정보

토지면적: 200.04㎡ (약 60.52평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지지분: 200.043㎡

1.4. 건물 정보

건물면적: 908.73㎡ (약 275.22평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물지분: 908.73㎡

건축구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 6층 601호, 7층 701호, 8층 801호

사용승인일자: 1997년 11월 24일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 봉곡동 소재 '하나로마트 창원점' 북서측에 위치하며, 주변은 위락시설, 근린생활시설 등이 밀집한 상업지대임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 토지이용계획: 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(배후도시), 소로1류(폭 10m~12m)(명곡지구)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(봉림사지 삼층석탑)으로 지정되어 있어 향후 개발행위에 일부 제약이 있을 수 있음.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

말소기준권리: 2022년 7월 6일 접수된 부산은행 근저당 (을17)임.

본 건은 일괄매각 물건으로, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정임. 따라서 낙찰자는 별도의 권리를 인수할 필요는 없을 것으로 판단됨.

총 채무액 (등기부채권 총액)은 2,771,516,634원임.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 김

보증금: 180,000,000원

차임: 8,800,000원

전입일자(사업일자): 2025년 1월 6일

확정일자: 없음

배당신고일자: 2025년 5월 15일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

비고: 임차인 김 은 대항력이 없는 것으로 확인되었으며, 인수할 보증금은 없는 것으로 분석됨. 다만, 차임이 880만원으로 매우 높게 기재되어 있으며 확정일자가 없어 배당받지 못할 가능성이 크므로, 임대차 관계에 대한 면밀한 추가 확인이 필요함.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 환경

본건이 위치한 봉곡동 일대는 다양한 위락시설, 근린생활시설이 밀집된 상업지대로 활발한 유동인구가 예상됨. '하나로마트 창원점'이 인접해 있어 생활 편의성이 높음.

4.2. 건물 특성

상관빌딩은 1997년에 사용승인된 10층 건물로, 현재 6층, 7층, 8층이 숙박시설(호텔)로 이용 중임. 건축물대장상 주용도는 제2종근린생활시설로 기재되어 있으나, 위락시설, 근린생활시설, 숙박시설 등으로도 복합 용도가 표기되어 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 하나로마트, 다양한 근린생활시설, 위락시설을 이용하기 편리함.

5.2. 교통 접근성

차량 진출입이 용이하며, 버스정류장이 가까워 대중교통 이용도 수월함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 특이사항

* 유동화 물건: 일반 경매 물건과 달리 자산유동화증권(ABS)의 기초자산으로 편입된 물건으로, 처분 과정이나 절차에 일반 경매와는 다른 특수성이 있을 수 있음.

* 복합 용도: 건축물대장상 주용도는 제2종근린생활시설이나, 현황은 숙박시설로 이용 중. 이는 향후 건축물 관련 규제나 활용에 있어 잠재적 이슈가 될 수 있음.

6.2. 법적/제도적 제약

* 역사문화환경보존지역: 봉림사지 삼층석탑 관련 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어, 향후 신축, 증축, 개축 등 건축물의 형태를 변경하는 행위에 대한 제약이 따를 수 있음.

6.3. 임차인 관련 문제

* 높은 차임 및 불명확한 계약: 임차인 김 의 차임이 880만원으로 매우 높으나, 확정일자가 없고 대항력이 없어 배당받지 못할 가능성이 큼. 만약 실제 임대차 계약 조건이 다르거나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 경우 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 창원시 의창구의 상업지역에 위치한 숙박시설(호텔)로, 입지 및 교통 여건이 양호함. 권리관계상 인수할 부담이 없는 것으로 분석되나, 1997년 건축된 건물로 리모델링 비용 발생이 예상되며, 역사문화환경보존지역 지정 등 개발 제한 요소가 존재함. 또한, 유동화 물건이라는 특성과 임차인 관련 불확실성은 리스크 요인으로 고려해야 함.

8. 투자 포인트

* 우량 입지: 상업 및 위락시설이 밀집된 지역으로 상권 활성화 가능성 높음.

* 명확한 권리관계: 말소 기준 권리 이후 모든 권리가 소멸되어 안전한 투자가 기대됨.

* 현재 운영 중: 숙박시설로 정상 운영 중인 건물로, 즉시 수익 창출 가능성을 기대할 수 있음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 2,193,000,000원이며, 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됨. 총 채무액이 감정가를 초과하는 상황이며, 역사문화환경보존지역 지정으로 인한 개발 제약, 노후 건물로 인한 리모델링 비용 등을 고려할 때 보수적인 접근이 필요함.

이에, 보수적으로 감정가의 80% 수준인 약 1,754,400,000원 내외에서 입찰가를 산정하는 것을 권고함.

이는 시장 상황, 경쟁 물건, 최종 명도 비용 등에 따라 달라질 수 있으므로, 종합적인 검토 후 신중한 판단이 요구됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.