나이스옥션 법원경매 창원 2025타경384 [1] 경상남도 창원시 진해구 안골동 823-9 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아 · 평가일 2025.03.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 안골동 소재 '신항광역파출소' 북측 인근에 위치하며, 주위는 해안상가지대 및 공장지대로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 인근의 도로여건 등을 고려시 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건은 세장형 평지로 상업용으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 중로와 접하고 있음

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준공업지역 , 중로2류(폭 15m~20m)(접합),가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 신항만건설예정지역<신항만건설촉진법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2)건물은 일반철골조 샌드위치판넬지붕 2층건으로

외 벽 : 드라이비트 페인팅 마감.
내 벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등
창 호 : 샷시창호
바 닥 : 타일 마감 등

이용상태

근린생활시설(실내스크린골프장)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비 등일 갖추어져 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없음.

물건 비고

일괄매각
- [목록 1] 토지 지상에는 이동이 용이한 컨테이너박스가 소재하고 매각대상에서는 제외함
- [목록 2] 건물은 일부 증축된 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 창원지방법원 2025타경384 (1)

소재지: 경상남도 창원시 진해구 안골동 823-9 (신주소: 경상남도 창원시 진해구 안골로 98)

용도: 근린생활시설 (제2종근린생활시설)

감정가: 2,751,377,500원

1.2. 면적 및 규모

토지면적: 1,322.00㎡ (약 399.88평)

건물면적: 552.54㎡ (약 167.15평)

건축물 구조: 일반철골구조 2층 건물

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 안골동 소재 '신항광역파출소' 북측 인근에 위치합니다. 주위는 해안상가지대 및 공장지대로 형성되어 있어 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로

본건 인근의 도로 여건 등을 고려할 때 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

본건 북서측으로 중로(폭 15m~20m)와 접하고 있어 차량 통행에 용이합니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 준공업지역에 속하며, 중로2류(폭 15m~20m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역(일부 제한 모든 축종 제한) 및 신항만건설촉진법에 따른 신항만건설예정지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

본 물건은 국민은행이 신청한 임의경매로, 총 채권액은 3,367,319,450원입니다. 말소기준권리는 2021년 3월 30일 접수된 국민은행의 근저당권 (2,160,000,000원)입니다. 매각으로 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 엘 개발주식회사: 보증금 0원, 차임 0원, 사업자등록일 2024년 5월 28일, 대항력 없음.

* 한 : 보증금 0원, 차임 0원, 사업자등록일 2024년 12월 23일, 대항력 없음.

상기 임차인들의 보증금 및 차임은 0원으로, 인수되는 보증금 총액은 0원입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 관련 상세 내용은 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 해안가 인근의 상가지대와 공장지대가 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

4.2. 업종 적합성

현재 건물은 근린생활시설(실내스크린골프장)로 이용 중에 있으며, 상업용으로 적합한 지역입니다.

본건 지역은 도시지역, 준공업지역으로 분류되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본건은 '신항광역파출소' 인근에 위치하며, 해안상가지대와 공장지대가 혼재된 지역으로, 주변 편의시설 및 근린생활시설은 보통 수준으로 파악됩니다.

공장지대라는 특성상 소음, 악취 등의 환경적 요인에 대한 추가적인 현장 조사가 필요할 수 있습니다.

5.2. 기타 고려사항

신항만건설예정지역에 포함되어 있어, 향후 개발 계획에 따른 토지 이용 제한이나 재산권 행사 제약 가능성을 고려해야 합니다.

또한, 안골만 매립 관련 사업이 20여 년간 표류하다 최근 무산된 것으로 파악되어, 해당 지역의 개발 계획은 불확실한 상태입니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 소유권 이전 및 관련 절차 진행에 다소 복잡성이 따를 수 있습니다.

* 건물 증축: 관련 건축법규 위반 여부 및 안전성 검토가 필요합니다.

* 컨테이너 제외: 명확한 경계를 확인해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 진해구 안골동에 위치한 근린생활시설로, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 감정가는 27억 5천여만 원이며, 토지 약 400평, 건물 약 167평 규모입니다. 해안상가지대와 공장지대가 혼재된 지역에 위치하며, 주변 교통 및 도로 상황은 보통 수준입니다. 권리 관계는 대부분 소멸될 것으로 보이나, 유동화 물건이라는 특성과 임대 관계 미상인 점, 건물 증축 부분 등은 주의 깊게 살펴야 할 사항입니다. 신항만 건설 예정 지역이었던 점은 과거 개발 기대 요인이었으나, 최근 관련 사업이 무산되면서 불확실성이 커졌습니다.

8. 투자 포인트

* 대지 규모: 약 400평의 넓은 대지는 향후 활용 가치를 높일 수 있는 장점입니다.

* 준공업지역: 도시지역 내 준공업지역에 해당하여 상업 시설 및 일부 공장 시설 운영에 유리합니다.

* 인수되는 권리 없음: 인수되는 임차인 보증금이 없어 권리 분석 상 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정평가액, 채권 총액, 임차인 인수 보증금, 지역 시세, 물건의 현황 및 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정됩니다. 본 물건의 경우, 인수되는 임차인 보증금이 0원이므로, 감정가 2,751,377,500원을 기준으로 시장 상황 및 본건의 낙찰률 추이를 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 채권 총액이 감정가보다 높은 점, 유동화 물건이라는 특수성을 감안하여 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.