나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11083 [1] 경상남도 창원시 의창구 중동 529-2 덕산빌라4차 가동 2층201호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-20

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11083 [1] 경상남도 창원시 의창구 중동 529-2 덕산빌라4차 가동 2층201호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매1계 2025타경11083 | 소재지: 경상남도 창원시 의창구 중동 529-2 덕산빌라4차 가동 2층201호 | 감정가: 44,000,000원 | 최저가: 30,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서 (경매컨설팅용)

1.1. 사건 개요

사건번호는 창원지방법원 2025타경11083 (1)이며, 용도는 다세대주택입니다.

매각대상은 토지 및 건물 지분매각 물건으로 부동산강제경매입니다.

소재지는 경상남도 창원시 의창구 중동 529-2 덕산빌라4차 가동 2층201호입니다.

1.2. 물건 현황 및 감정가

본 물건의 감정가는 44,000,000원으로 평가되었습니다.

건물 면적(전용면적 추정)은 76.48㎡ (약 23.13평)이며, 토지 면적은 41.50㎡ (약 12.55평)입니다.

토지 및 건물 모두 지분 매각이며, 제시외면적은 없습니다.

2. 입지 조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 서상동에 소재한 "의창동행정복지센터" 북측 인근에 위치합니다.

주변은 동유사형 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지대입니다.

인근에 대규모 주거단지 개발 사업지가 있어 주거 환경 개선 및 인프라 확충의 잠재력이 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건이 속한 덕산빌라4차 가동까지 차량 출입은 자유로우며, 창원시 관내 교통편을 고려할 때 제반 교통 이용 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 및 건물 현황

토지는 4필지가 일단의 사다리형에 유사한 모양으로 현황 공동주택용지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 북측으로 노폭 약 8m 내외의 도로와, 남측으로 노폭 약 2.5m 내외의 도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)입니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 대상 및 채무 관계

본 경매는 토지 및 건물에 대한 지분 매각이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

소유자, 채무자, 채권자가 모두 서OO로 기재되어 있어, 가족 또는 공동 소유자 간의 내부적인 채무 관계로 인해 경매가 진행되었을 가능성이 높습니다.

3.2. 특이 및 주의사항 (핵심 분석)

가장 중요한 특이사항은 "공유지분 매각" 및 "공유자 우선매수신고 가능"입니다.

잠재적 공유자인 제3자가 경매 참여 시, 기존 공유자는 법이 정하는 바에 따라 우선매수권을 신고하여 최고가 매수신고인의 가격으로 해당 지분을 매수할 수 있습니다.

주의사항으로, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있으며, 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우 이후 매각기일에는 우선매수권을 행사할 수 없습니다.

매각 대상이 지분 물건이므로, 낙찰 후에는 다른 공유자와 협의를 통해 매도 또는 분할을 진행해야 하는 '불확실성 리스크'를 안고 있습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 주거 편의성

인근에 "의창동행정복지센터"가 위치하며, 부근에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 용이해 보입니다.

주거 환경은 동유사형 공동주택 및 단독주택 위주로 형성되어 일반적인 주택가 분위기입니다.

4.2. 생활 설비 및 구조

건물은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 2층입니다.

내벽, 바닥, 천정은 벽지, 타일 및 마루목 등으로 마감되어 있으며 창호는 새시 이중창호입니다.

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등 주거에 필수적인 설비는 구비되어 있습니다.

4.3. 공부와의 차이 및 혐오시설

집합건축물대장상 욕실이 1개로 기록되어 있으나, 현황은 2개입니다. 이는 매수 후 건축물대장 변경이 필요할 수 있습니다.

주변에 창원 중동 유니시티와 같은 대규모 개발 사업지가 가까이 있어 잠재적인 개발 호재를 기대할 수 있으나 , 직접적인 혐오시설 유무에 대해서는 검색 결과만으로는 확인되지 않았습니다. 입찰 전 현장 답사를 통해 주변 환경 및 시설을 반드시 확인해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 리스크 요인

가장 큰 리스크는 **공유지분 매각**이라는 점입니다.

낙찰 후 공유물 분할 협의 또는 소송의 과정이 필요하며, 이는 시간과 비용을 수반합니다.

기존 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 입찰자는 최고가 매수신고를 하더라도 낙찰받지 못할 가능성이 있습니다.

5.2. 특이사항 상세 분석

임대관계가 미상(미확인)이므로, 명도 시 임차인의 유무 및 대항력 여부를 추가로 확인해야 합니다.

공유자 우선매수권 행사가 1회로 제한되므로, 만약 이전 기일에서 공유자가 우선매수를 포기 또는 실효한 이력이 있다면 이번 기일에는 우선매수권 행사가 불가능할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 창원시 의창구의 주거지역에 위치한 다세대주택 지분 물건입니다.

감정가 44,000,000원은 해당 지분에 대한 적정 가치로 평가되나, 지분 매각의 특성상 온전한 부동산이 아니므로, 입찰가 산정 시에는 반드시 공유물 분할 소송 비용 및 시간적 리스크를 반영하여 보수적으로 접근해야 합니다.

공부상과 현황의 차이(욕실 개수)는 경미하나, 추후 매도 시에 문제가 될 수 있습니다.

6.2. 투자 포인트

지분 물건의 특성상 낮은 가격에 낙찰받아 기존 공유자에게 되팔거나, 공유물 분할을 통해 온전한 소유권을 확보하여 시세차익을 노릴 수 있는 **특수물건 투자**의 기회가 있습니다.

주거 환경이 안정적이며, 교통 상황이 보통 이상이므로 기본 입지는 양호한 편입니다.

입찰자는 공유자 우선매수 가능성을 염두에 두고, 패찰 가능성까지 고려하여 자금 계획을 수립해야 합니다.

법원 정보

창원지방법원 경매1계