나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11093 [1] 경상남도 창원시 진해구 자은동 947-16 혜성빌라 에이동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11093 [1] 경상남도 창원시 진해구 자은동 947-16 혜성빌라 에이동 3층301호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경11093
• 주소: 경상남도 창원시 진해구 진해대로913번길 16 혜성빌라, 에이동 3층301호
• 용도: 다세대주택

창원지방법원 경매1계 2025타경11093 | 소재지: 경상남도 창원시 진해구 진해대로913번길 16 혜성빌라, 에이동 3층301호 | 감정가: 90,000,000원 | 최저가: 44,100,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

본 건은 경상남도 창원시 진해구 자은동 소재의 혜성빌라 다세대주택에 대한 부동산 임의경매 사건입니다. 토지/건물 일괄매각으로 진행되며, 감정가는 90,000,000원으로 책정되었습니다. 소유자와 채무자가 동일하며, 채권자의 요청에 의해 진행되는 일반적인 임의경매 물건입니다.

1.2. 물건 상세 내역

소재지: 경상남도 창원시 진해구 자은동 947-16 혜성빌라 에이동 3층 301호

용도: 다세대주택

감정가: 90,000,000원

토지 면적 (지분): 30.32㎡ (약 9.17평)

건물 면적 (전용): 62.81㎡ (약 19.00평)

사용승인일: 1991.06.07. (약 34년 경과)

경매 구분: 부동산임의경매 (토지/건물 일괄매각)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본 건은 자은동 내 <자은초등학교> 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반적인 주거지역입니다. 초등학교와의 접근성이 양호하여 주거 환경 자체는 보통 수준 이상으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다. 동측으로 약 8m, 북측으로 약 6m 내외의 도로에 접하고 있어 도로 접근성은 양호한 편입니다.

2.3. 건물 및 토지 현황

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 3층에 해당하며, 외벽은 적벽돌 쌓기 등으로 마감되어 있습니다. 토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 현황상 주거용 건부지로 이용 중입니다.

3. 권리 분석

3.1. 권리 관계의 안정성

본 건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 임의경매 사건으로, 경매의 기본 구조는 안정적입니다. 소유자와 채무자가 동일하여 복잡한 채무 관계의 발생 가능성은 낮습니다.

3.2. 특이 및 주의 사항

제출된 자료 상 특이사항은 없으나, 임대관계가 '미상'으로 기재되어 있습니다. 이는 현황조사 시 미확인된 임차인이 존재할 가능성을 내포하므로, 명도 과정에서 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 확인될 경우, 추가적인 인수금액이 발생할 수 있습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 주변 상권 및 시설

주거 밀집 지역에 위치하고 있어 기본적인 생활 편의 시설(근린생활시설)은 인근에서 용이하게 이용 가능합니다. 도보권 내에 초등학교가 있어 어린 자녀를 둔 가구에 적합한 환경입니다.

4.2. 생활 정보

제반 급·배수설비, 위생설비, 전기설비, 난방설비 등 일반적인 설비 내역을 갖추고 있어 생활에 불편함은 없을 것으로 예상됩니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 미확인 임차인 리스크

가장 큰 권리적 리스크는 '임대관계 미상'입니다. 실제 점유 현황 및 임차인의 대항력 유무를 입찰 전 철저히 조사해야 합니다. 미상 임차인 존재 시 명도 난이도가 상승할 수 있습니다.

5.2. 군사 시설 및 비행 안전 구역 관련 리스크

토지이용계획 상 '비행안전제4구역(지원)' 및 '지원항공작전기지'로 지정되어 있습니다. 진해구 지역 특성상 군사시설보호법의 적용을 받는 경우가 많으며, 이는 소음 발생 및 건축물의 높이 제한 등 공법상 제약으로 작용할 수 있습니다. 이에 대한 현장 확인 및 소음 노출 정도를 파악할 필요가 있습니다.

5.3. 노후도 및 유지보수 리스크

사용승인일이 1991년으로, 건령이 약 34년에 달합니다. 건물의 구조적 문제는 없으나, 향후 내부 수리 및 외벽, 공용 부분에 대한 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

5.4. 혐오시설 유무

지도 서비스 검색 결과, 인근에 특별한 기피 시설(예: 대형 폐기물 처리장, 화장장 등)은 없는 것으로 보이나, 상기 5.2항의 군사 시설 관련 소음 여부가 중요한 혐오 요인으로 작용할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 건은 비교적 저렴한 감정가(90,000,000원)의 소형 주택으로, 법률상 토지/건물 일괄매각이라는 깔끔한 구조를 가지고 있습니다. 입지적으로는 초등학교 인근의 안정적인 주거 지역이라는 장점이 있습니다. 다만, 30년 이상 경과된 노후 주택이며, 비행안전구역에 따른 소음 및 공법상 제한 가능성을 필수적으로 확인해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

* 소액 투자 및 실수요 목적에 적합한 감정가(9천만원).

* 안정적인 주거 환경 (초등학교 인근).

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 인한 권리적 단순성.

* 진해구 내 주거 수요를 바탕으로 한 안정적인 임대 수익 기대 가능.

법원 정보

창원지방법원 경매1계