나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11051 [1] 경상남도 김해시 대동면 조눌리 167 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.02.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 대동면 조눌리 소재 하사부락내에 위치하며, 부근은 농가주택 및 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 소형차량 등 접근 가능하며, 위치 및 관내 대중교통편 등을 고려할 때 제반교통 사정은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형의 평지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

동측으로 폭 약 3미터의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지
역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(가):목조 기와지붕 단층건으로서,
외벽:몰탈 등 마감.
내벽:벽지 등 마감.
창호:목재창 구조임.

일련번호(나,다):시멘트블록조 스레트지붕 단층건으로서,
외벽:몰탈 마감.
바닥:콘크리트 마감임.

이용상태

일련번호(가):주택임.
일련번호(나,다):창고임.

설비내역

일련번호(가)에 위생설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 : 없음.

물건 비고

일괄매각
- [목록 1] 부동산은 공유지분매각임
- [목록 1] 부동산의 매각대상 공유지분은 본 건 부동산을 구분소유하기 위한 공유지분이라는 공유자의 주장이 있음(구체적 내용은 현황조사서 참조)
- [목록 1] 토지 지상에는 박기범외 최정경, 이종숙 명의의 건물이 존재하고 있고 법정지상권 성립여부는 불분명함(구체적 내용은 현황조사서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 창원지방법원 2025타경11051 (1)

소재지: 경상남도 김해시 대동면 조눌리 167

건축물대장상 주소: 경상남도 김해시 하사길 33 (대동면 조눌리) 및 하사길 31-1 (대동면 조눌리)

용도: 단독주택

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 북부산새마을금고

물건명세서 작성일: 2026년 7월 10일

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 171,272,400원

토지 면적: 572.00㎡ (약 173.03평)

매각 대상 토지 지분 면적: 135.0492㎡ (약 40.85평)

건물 면적: 94.60㎡ (약 28.62평)

건물 지분 면적: 94.6㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 경매 정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경11051 (1)

채권자: 북부산새마을금고

경매구분: 부동산임의경매

주의사항: 일괄매각

특이사항: 공유자우선매수신고, 법정지상권 성립 여부 불분명

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 김해시 대동면 조눌리 소재 하사부락 내에 위치하고 있습니다. 주변 환경은 농가주택 및 농경지가 주를 이루고 있습니다.

2.2. 교통 상황

소형 차량의 접근은 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 인근에 대중교통 이용이 가능합니다.

2.3. 인접 도로 상태

물건지 동측으로 폭 약 3미터의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부에는 다수의 소유권 이전 및 지분 변동 내역이 확인됩니다. 북부산새마을금고 명의의 근저당권이 말소기준권리(을3, 2018-03-07)로 등재되어 있으며, 해당 근저당권은 매각으로 소멸될 예정입니다. 또한, 채권자 북부산새마을금고에 의해 경매 개시 결정(갑15, 2025-02-18)이 내려졌습니다.

건물 등기부 또한 북부산새마을금고 명의의 근저당권(을3, 2018-03-07)이 말소기준권리가 되며, 매각으로 소멸될 예정입니다. 이에 따라 경매 개시 결정(갑4, 2025-02-18) 역시 소멸될 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원으로, 인수할 임차인이 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 건물감정평가요항표에 따르면 일련번호(가) 주택 및 일련번호(나,다) 창고에 대한 임대관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 점유 현황 및 임대차 관계는 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수되는 권리

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 북부산새마을금고의 근저당권(접수일자: 2018-03-07)입니다. 이를 기준으로 선순위 권리는 유지되고 후순위 권리는 대부분 매각으로 인해 소멸됩니다.

그러나 물건명세서에 따라 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 명시되어 있어, 법정지상권의 성립 여부 및 그 영향력에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 김해시 대동면 조눌리 지역은 주로 농가주택과 농경지로 형성된 농촌 및 전원 지역의 특성을 보입니다. 주변에 대규모 상업 시설보다는 소규모 점포나 지역 주민을 위한 편의 시설이 있을 것으로 예상됩니다. 김해시내 및 부산과의 접근성을 고려할 때, 지역 경제는 김해시 중심부의 상권 및 산업단지 개발의 영향을 받을 수 있습니다. 최근 김해시는 대동면 조눌리 일원에 파크골프장 조성 사업을 추진하고 있어, 지역의 생활체육 인프라 확충 및 발전 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

본건 인근 지역에는 대동초등학교, 대감초등학교, 대중초등학교, 김해대동중학교 등 교육 시설이 위치하고 있습니다. 생활 편의 시설의 경우, 김해시 중심부나 인근 읍면 지역으로 이동해야 접근이 용이할 것으로 보이며, 가까운 편의시설은 지역 주민센터, 우체국 등 공공시설 위주일 수 있습니다. 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았으나, 토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공유지분 관련

본건은 토지 및 건물의 공유지분으로 매각되는 물건입니다. 공유지분 매각의 특성상, 전체 소유자와의 협의가 필요하거나 향후 재산권 행사에 제약이 발생할 수 있습니다. 또한, "매각 대상 공유지분은 본 건 부동산을 구분소유하기 위한 공유지분이라는 공유자의 주장이 있음"이라고 명시되어 있어, 소유권 관련 복잡한 분쟁의 소지가 있습니다.

6.2. 법정지상권 관련

등기부상 및 특이사항에 법정지상권 성립 가능성이 명시되어 있습니다. 토지 지상에 박기범 외 최정경, 이종숙 명의의 건물이 존재하며, 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 점은 큰 위험 요소입니다. 설령 소유권이 낙찰자에게 이전되더라도, 법정지상권이 성립될 경우 토지 사용에 대한 권리가 제한될 수 있으며, 이는 물건의 활용 가치를 크게 떨어뜨릴 수 있습니다. 또한, 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"이라고 명시되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

6.3. 기타 확인 필요 사항

건물에 대한 임대관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 대동면 조눌리에 위치한 단독주택으로, 감정가는 171,272,400원입니다. 그러나 공유지분 매각, 법정지상권 성립 가능성 및 미상 임대 관계 등 다수의 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 특히 법정지상권은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어, 이에 대한 철저한 법적 검토와 현장 조사가 필수적입니다. 공유자우선매수신고가 있었다는 점도 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

김해시 대동면 지역의 개발 가능성과 미래 가치를 고려할 수 있습니다. 다만, 본 물건은 명확한 리스크가 존재하므로, 철저한 권리분석과 현장 조사를 통해 잠재적 위험 요소를 완벽하게 파악하고, 이에 기반한 매우 보수적인 투자 접근이 필요합니다. 리스크 해소 또는 관리가 가능한 범위 내에서 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 수 있다면 투자를 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 171,272,400원입니다. 그러나 공유지분 매각, 법정지상권의 불분명한 성립 여부 및 소멸되지 않는 권리로 명시된 점, 임대 관계 미상 등의 여러 중대한 위험 요소를 감안할 때, 현재의 감정가대로 입찰하는 것은 매우 높은 위험을 수반합니다.

정확한 시세 분석은 주변 유사 물건의 실거래가, 해당 지역의 개발 계획, 법정지상권의 구체적인 내용 및 예상되는 명도 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

이러한 리스크들을 감안할 때, 보수적인 관점에서 감정가의 40%~60% 수준 에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 즉, 약 68,500,000원에서 102,800,000원 사이의 범위에서 신중하게 접근할 것을 권고합니다. 최종 입찰가는 법률 전문가와의 상담, 현장 조사 결과, 그리고 본인이 감수할 수 있는 위험 수준에 따라 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.