나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11051 [1] 경상남도 김해시 대동면 조눌리 167 단독주택 경매

매각기일: 2026-01-20

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11051 [1] 경상남도 김해시 대동면 조눌리 167 단독주택 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매1계 2025타경11051 | 소재지: 경상남도 김해시 대동면 조눌리 167 | 감정가: 171,272,400원 | 최저가: 109,613,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 보고서 (경남 김해시 대동면 단독주택 지분 매각)

1.1. 기본 정보

사건번호는 창원지방법원 2025타경11051 (1)이며, 소재지는 경상남도 김해시 대동면 조눌리 167번지입니다.

용도는 단독주택(일부 창고)이며, 최초 감정가는 171,272,400원입니다.

토지면적은 572.00제곱미터 (약 172.93평)이고, 건물면적은 94.60제곱미터 (약 28.62평)입니다. 건물은 주택(목조 기와지붕 단층)과 창고(시멘트블록조 스레트지붕 단층)로 구성되어 있습니다.

1.2. 경매 진행 정보

매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 방식의 부동산임의경매입니다. 다만, 본건은 토지 지분율 13504.920000000002, 건물 지분율 9460의 지분매각 물건입니다.

소유자와 채무자는 박OOOOOOOOOOO으로 동일하며, 채권자는 북OOOOOOO입니다.

2. 물건 분석

2.1. 입지 조건

본건은 경상남도 김해시 대동면 조눌리 소재 하사부락 내에 위치하며, 주위는 농가주택 및 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

교통 상황은 소형 차량의 접근이 가능하며, 관내 대중교통편 등을 고려할 때 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

토지는 사다리형의 평지로서 현재 주거용 건부지로 이용 중이며, 동측으로 폭 약 3미터의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입은 용이합니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 해당하여 용도지역은 비교적 양호합니다.

2.2. 권리 분석

본 물건은 법적 리스크가 상당히 내포된 '특수물건'입니다.

가장 큰 특징은 '지분매각'이라는 점입니다. [목록 1] 부동산은 공유지분 매각이며, 매수자는 해당 지분만을 취득하게 됩니다.

공유자의 주장으로 본 건 지분이 '구분소유'를 위한 공유지분일 수 있다는 점이 주의사항으로 제시되어 있어, 단순한 지분 소유권 분쟁을 넘어설 가능성이 있습니다.

또한, '공유자우선매수신고' 가능성이 명시되어 있어, 최고가 매수신고인이 되더라도 공유자가 우선매수를 신청하면 소유권을 취득하지 못할 수 있습니다.

토지 지상에는 타인 명의의 건물(박기범 외 최정경, 이종숙 명의)이 존재하며, 이 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명한 상태로 제시되어 있습니다. 법정지상권이 성립되면 토지 소유권자는 건물 철거를 요구할 수 없고, 지료만 청구할 수 있어 토지 이용에 제약이 생깁니다. 성립하지 않는다면 건물 철거 소송 등 복잡한 명도 문제가 발생합니다.

2.3. 상권 분석

본건은 전형적인 농촌 마을 내에 위치한 단독주택으로서, 상업적인 상권 분석은 큰 의미가 없습니다. 주거용 건부지의 특성이 강하며, 투자 목적은 실거주, 전원생활, 또는 향후 지분 정리 후의 개발 가능성 등에 초점을 맞추어야 합니다. 주위환경은 농가주택과 농경지 등으로 이루어진 조용한 주거 환경입니다.

2.4. 생활 정보

본건이 위치한 하사부락은 농가주택이 밀집된 지역으로, 일상생활 편의시설은 대동면 소재지를 이용해야 합니다.

감정평가서상 제반 교통 사정은 보통 수준으로, 차량을 이용한 접근성은 무난합니다.

주변에 김해시 공공 체육시설(야구장, 축구장 등)이 가까운 거리에 위치하고 있어 여가 활동 측면에서는 장점이 있습니다.

혐오시설 유무에 대한 검색 결과, 주변에 즉각적으로 확인되는 대규모 혐오시설은 명확히 확인되지 않았습니다.

3. 투자 분석

3.1. 잠재적 리스크

권리 관계가 매우 복잡하며, 잠재적 리스크가 높은 물건입니다.

첫째, 지분매각에 따른 공동 소유자(공유자)와의 협상 및 분쟁 가능성입니다. 잔여 지분을 매입하거나, 전체를 매도하여 지분을 정리하는 과정에서 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

둘째, 공유자우선매수신고가 들어올 경우 입찰 보증금을 반환받는 것으로 만족해야 할 수 있습니다.

셋째, 토지 위에 존재하는 타인 소유 건물로 인한 법정지상권 문제입니다. 성립 여부 판단을 위해 추가적인 법률 검토가 필수적이며, 향후 소송 비용 및 시간적 손해를 감수해야 할 수 있습니다.

넷째, 공유자가 주장하는 '구분소유' 여부에 따라 법적 대응 방향이 완전히 달라질 수 있습니다.

3.2. 종합 의견

본 물건은 감정가 기준으로 보았을 때 제1종일반주거지역의 토지 및 건물을 취득하는 기회이지만, 다수의 '특이사항'과 '주의사항'에서 알 수 있듯이 권리적 하자가 매우 크고 복잡합니다.

일반 투자자가 접근하기에는 법률적 위험 부담이 과도하게 높으므로, 지분 경매, 법정지상권, 공유물 분할 소송 등에 대한 깊은 이해와 경험을 갖춘 전문 투자자에게 적합한 물건입니다.

입찰 전 반드시 법무사 또는 경매 전문 변호사의 상세한 권리 분석 및 명도 전략 수립이 선행되어야 합니다.

3.3. 투자 포인트

양호한 용도지역: 도시지역 내 제1종일반주거지역 토지입니다.

상대적으로 저렴한 감정가: 권리 관계 복잡성으로 인해 유찰될 가능성이 높아 최저가가 감정가 대비 현저히 낮아질 경우 가격적인 메리트가 발생할 수 있습니다.

높은 잠재 수익률: 복잡한 권리를 성공적으로 해결(공유지분 정리 및 법정지상권 문제 해결)할 경우, 리스크 프리미엄을 보상하는 높은 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

창원지방법원 경매1계