나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11059 [1] 경상남도 김해시 관동동 448-1 팔판마을부영그린타운3차 309동 8층801호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11059 [1] 경상남도 김해시 관동동 448-1 팔판마을부영그린타운3차 309동 8층801호 아파트 경매

• 사건번호: 2025타경11059
• 주소: 경상남도 김해시 덕정로 68 팔판마을부영이그린타운3차아파트
• 용도: 아파트

창원지방법원 경매1계 2025타경11059 | 소재지: 경상남도 김해시 덕정로 68 팔판마을부영이그린타운3차아파트 | 감정가: 149,000,000원 | 최저가: 104,300,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 창원지방법원 2025타경11059 (1)이며, 경상남도 김해시 관동동 448-1 팔판마을부영그린타운3차 309동 8층 801호 아파트 물건입니다. 감정가는 149,000,000원으로 평가되었습니다. 매각 대상은 토지/건물 일괄매각이며, 부동산강제경매 사건입니다. 소유자, 채무자, 채권자는 모두 법인(주식회사)입니다.

1.2. 면적 및 구조 정보

본 물건은 전용면적 59.99㎡ (약 18.15평)이며, 대지권은 36.66㎡ (약 11.09평)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 경량철골트러스지붕의 14층 건물 중 8층에 위치하고 있습니다. 기본적인 급배수 및 위생설비, 승강기, 개별난방설비 등을 갖춘 아파트입니다. 이용상태는 아파트로 이용 중이나, 현장조사 시 폐문부재로 내부 이용상태는 미상입니다.

1.3. 주변 환경 및 교통 상황

본건은 경상남도 김해시 관동동 소재 '관동중학교' 남동측 인근에 위치한 대단위 아파트 단지입니다. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있어 주거 환경은 양호한 편입니다. 차량 접근이 용이하며, 대중교통수단의 운행 횟수 및 접근성은 보통 수준으로 평가되었습니다.

2. 입지 조건 분석

2.1. 최고의 입지

김해시 관동동은 장유신도시와 율하신도시의 경계에 위치하며, 대단위 주거 단지가 밀집한 지역입니다. 아파트 건부지로 이용 중인 토지는 평지 내 사다리형에 유사하며, 북측 및 서측으로 아파트 단지 진출입로가 개설되어 있어 접근성이 좋습니다.

2.2. 도시 계획상의 특성

대지권의 목적인 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동, 장유지구)에 해당하여, 주거 안정성이 확보된 지역입니다. 대로3류(폭 25m~30m), 중로1류(폭 20m~25m) 등 주요 도로에 접합되어 있어 광역 교통망 접근성이 양호합니다. 또한, 상대보호구역 및 절대보호구역이 설정되어 있어 교육 환경의 보호를 받는 지역입니다.

3. 상권 및 생활 정보

3.1. 생활 편의 시설

단지 부근에는 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다. 김해시 관동동은 인근에 율하카페거리와 같은 상권이 발달해 있어, 쇼핑 및 문화생활 접근성도 우수할 것으로 판단됩니다.

3.2. 교육 및 공공 시설

단지 인근에 '관동중학교'가 위치하며, 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정된 학교들이 인접해 있어 학군 조성에 유리합니다.

3.3. 혐오 시설 여부

인근 김해시의 민원 게시판을 통해 주거지 인근 의료폐기물 시설 설치 반대 민원 제기 이력이 확인되나, 본건 소재지로부터의 정확한 거리와 영향도는 별도 확인이 필요합니다.

4. 권리 분석

4.1. 매각 및 채권 관계

본 물건은 부동산강제경매이며, 토지와 건물을 일괄 매각하는 사건입니다.

4.2. 핵심 위험 요소 (주의 사항)

본 물건의 가장 중요한 리스크는 '주의사항'에 명시된 임차권 등기입니다.

매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 임차권등기(임대차보증금 164,000,000원, 전입일자 2016.8.2. 확정일자 2022.1.17.)가 설정되어 있습니다.

임차보증금 164,000,000원은 본 건의 감정가 149,000,000원보다 높은 금액입니다.

따라서, 낙찰가에서 임차보증금이 전액 배당되지 못할 경우, 그 잔액(미변제액)을 최고가 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높으므로, 입찰 전 권리 분석 및 예상 배당 금액 산정이 필수적입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리 인수 리스크

앞서 언급한 바와 같이, 임차권 등기로 인해 감정가보다 높은 임차보증금의 미배당 잔액을 낙찰자가 인수할 위험이 존재합니다. 이 부분이 본건의 가장 큰 투자 리스크입니다.

5.2. 물건 상태 미확인 리스크

현장조사 시 폐문부재로 인해 내부 이용 상태를 확인하지 못했습니다. 통상적인 이용 상태를 전제로 평가되었으므로, 내부 구조 변경, 심각한 훼손 여부 등에 대해 입찰 전에 추가 확인이 필요합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 김해시 관동동 내 대규모 아파트 단지로서 입지 조건은 양호하며, 주거 선호도가 높은 소형 면적(전용 59.99㎡)입니다. 그러나, 감정가 대비 보증금이 높은 대항력 있는 임차인의 임차권 등기가 설정되어 있어, 단순 시세 차익을 노린 투자보다는 정확한 배당 분석과 임차인과의 협상 가능성 등을 고려한 고도의 권리 분석이 요구됩니다.

6.2. 투자 포인트

A. 우수 입지: 관동중학교 인근 대단위 아파트 단지로 주거 환경 양호.

B. 소형 면적: 전용 59.99㎡로 시장 선호도가 높음.

C. 리스크 관리 필수: 입찰가 결정 시 반드시 인수할 금액(미배당 임차보증금 잔액)을 보수적으로 산정해야 합니다. 실질적인 투자 가치는 인수 리스크를 제외한 금액으로 산정해야 합니다.

D. 명도 용이성: 임차권 등기가 되어 있어 권리 관계가 명확하나, 보증금 미변제 시 명도 저항이 발생할 수 있습니다. (별도 협의 필요)

법원 정보

창원지방법원 경매1계