나이스옥션 법원경매 창원 2025타경10991 [1] 경상남도 창원시 진해구 남양동 349-4 공장 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2025타경10991 [1] 경상남도 창원시 진해구 남양동 349-4 공장 경매

• 사건번호: 2025타경10991
• 주소: 경상남도 창원시 진해구 남양동 349-4
• 감정가: 1,692,369,220원
• 최저가: 1,083,116,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 공장

창원지방법원 경매1계 2025타경10991 | 소재지: 경상남도 창원시 진해구 남양동 349-4 | 감정가: 1,692,369,220원 | 최저가: 1,083,116,000원 | 용도: 공장

1. 경매 물건 보고서

1.1. 사건 개요

사건번호는 창원지방법원 2025타경10991 (1)이며, 용도는 공장입니다.

소재지는 경상남도 창원시 진해구 남양동 349-4, 마천지방산업단지 내에 위치합니다.

감정가는 1,692,369,220원으로 책정되었으며, 토지/건물 일괄매각하는 부동산임의경매입니다.

소유자/채무자는 신OOOOOOOO이며, 채권자는 중OOOOO입니다.

1.2. 물건 개요 및 현황

토지면적은 1662.00제곱미터(약 502.73평)입니다.

건물면적은 주 건물 3696.00제곱미터에 제시외 건물 91.00제곱미터를 포함하여 총 3787.00제곱미터(약 1145.54평)입니다.

본건은 인접지 대비 평탄한 세장형 토지로서 공업용 건부지로 이용 중이며, 남측으로 폭 약 10m의 도로에 접하고 있습니다.

건물은 철골 철근콘크리트조 및 철근콘크리트조 건물로 구성되어 있으며, 공장, 사무실, 식당, 대피소 등으로 이용되고 있습니다.

매각 대상에는 제시외 건물(1-1~2) 및 공장 운영에 필요한 기계·기구 2점(수변전설비 및 Over Head Crane 등)이 포함됩니다. 다만, 기계기구는 미가동 상태로 정상 가동 여부가 불분명하므로 이 점을 주의해야 합니다.

2. 권리 분석

2.1. 매각의 형태

본건은 토지와 건물을 일괄매각하는 임의경매 사건입니다. 제시외 건물과 기계기구(수변전설비, 크레인 등)도 모두 포함하여 매각합니다. 따라서 낙찰자가 추가로 인수해야 할 지상물 등의 법정 문제는 적을 것으로 판단됩니다.

2.2. 소유 및 채무 관계

소유자와 채무자가 동일인(신OOOOOOOO)이므로, 채무자가 직접 공장을 운영했을 가능성이 높습니다. 이는 명도 과정에서 저항이 있을 수 있으나, 일반적으로 임차인이 있는 경우보다 복잡한 임대차 관계는 적을 수 있습니다. 채권자는 중OOOOO입니다.

2.3. 임대차 관계

임대관계는 '미상'으로 확인되어, 낙찰 후 명도 시 임차인이 있는지 여부와 대항력 유무를 반드시 재확인해야 합니다. 임차인이 있다면 배당 여부와 대항력에 따라 명도 난이도가 달라집니다.

3. 입지 조건 및 상권 분석

3.1. 최고의 입지

본건은 경상남도 창원시 진해구 남양동 소재 '마천지방산업단지' 내에 위치하고 있습니다. 부근은 중소규모 공장지대로 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

3.2. 도로 접근성

토지는 남측으로 폭 약 10m의 소로1류 도로에 접하고 있어 차량 진출입이 용이하며, 공장 용도로서의 접근성은 양호한 편입니다.

3.3. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 일반공업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접함)에 해당하며, 공장 운영에 적합한 용도입니다.

특히, 본건은 '경제자유구역'(2024-10-24) 및 '일반산업단지' 내에 위치하고 있어, 향후 개발계획이나 산업단지 관리계획 변경에 따라 직간접적인 영향을 받을 수 있습니다.

3.4. 상권 환경 및 지역 특성

마천산업단지는 과거 주물업체 등 뿌리산업의 중심지였으나, 최근에는 시설 노후화, 공해 문제 및 이중규제(경제자유구역) 등으로 인해 주물업체들의 이전이 추진되면서 단지 활성화에 어려움을 겪고 있다는 보도가 있습니다.

현재 창원시가 레저선박산업단지 조성을 추진했으나 예산 문제로 중단된 상태이며, 입주 가능 업종이 기계가공업 및 제조업 등으로 제한되어 있어 업종 전환 및 매각에 난항이 있다는 지적이 있습니다.

이러한 지역 특성은 잠재적으로 공장 매매 및 임대 수요에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

4. 생활 정보

4.1. 주변 환경

본건은 산업단지 내에 위치하므로 주거지역으로서의 생활 편의시설은 부족합니다. 주로 공장 및 관련 지원 시설들로 구성된 산업단지 특유의 환경입니다.

4.2. 혐오 시설 여부

직접적인 혐오 시설에 대한 언급은 없으나, 마천산업단지 자체가 과거 주물업체의 집적지로 인해 '악취 민원' 등의 환경 문제가 제기되어 왔으며, 이로 인해 일부 업체들이 이전을 추진하고 있다는 점은 확인되었습니다. 따라서 이전에 따른 공장 공실 및 지역 이미지 문제를 고려해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 기계 기구의 미가동 및 상태 불분명

매각 대상에 포함된 수변전설비 및 크레인 등의 기계·기구 2점이 현재 미가동 상태이며 정상 가동 여부가 불분명하다는 점은 큰 리스크입니다. 낙찰자는 가동을 위해 상당한 수리비 또는 교체 비용을 부담해야 할 수 있습니다.

5.2. 제시외 건물 및 제시외 물건의 명확성

토지 지상에 제시외 건물 < 일련번호 (ㄱ)~(ㄴ) >이 소재하는 것으로 기재되어 있습니다. 이 제시외 건물이 매각에 포함되는지(주의사항: 제시외 건물(1-1~2) 포함), 철거의 대상인지 여부를 최종적으로 확인해야 합니다. (감정평가서에는 제시목록 외 물건으로 언급되어 있으므로 매각 물건명세서의 최종 확인이 필요합니다.)

5.3. 산업단지 활성화 문제

마천산업단지가 주물업체의 이전 난항, 새로운 산업단지 조성 사업의 중단 등으로 활성화에 어려움을 겪고 있다는 점은 해당 지역 공장의 투자 가치에 영향을 미치는 구조적 리스크로 작용할 수 있습니다.

5.4. 임대 관계 '미상'의 불확실성

임대 관계가 미상이므로, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 임차인의 존재로 인해 시간과 비용이 추가로 발생할 가능성이 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 창원시 마천지방산업단지 내에 위치한 대형 공장 및 사무실 복합 시설로서, 토지 약 500평에 건물 연면적 약 1145평에 달하는 규모를 갖추고 있습니다. 일반공업지역에 위치하며 도로 접근성이 양호합니다. 다만, 단지 내 뿌리산업 기업들의 이전 문제와 신규 산업 육성 사업의 부진 등 산업단지 전반의 활성화 문제가 리스크로 작용하고 있습니다. 또한 기계 기구의 정상 작동 여부 불분명으로 인해 추가적인 투자 비용이 예상됩니다.

6.2. 투자 포인트

첫째, 절대적인 규모와 감정가 대비 저감될 경우 가격적 메리트가 발생할 수 있습니다.

둘째, 건물은 철골/철근콘크리트조로 구성되어 있어 견고한 구조를 갖추고 있으며, 공장(일련번호 2, 4), 사무실(일련번호 2, 3), 식당, 대피소 등 다양한 용도로 구성되어 있어 다목적 활용이 가능합니다.

셋째, 경제자유구역 내 위치하며, 향후 정부 및 지자체의 산업단지 재생 또는 재편 계획에 따라 새로운 개발 호재가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

법원 정보

창원지방법원 경매1계