나이스옥션 법원경매 창원 2025타경10474 [1] 경상남도 창원시 의창구 팔용동 173-6 2층204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 팔용동 소재 '창원여자중학교' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 학교, 아파트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주변여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 위치 및 관내 대중교통편 등을 고려할 때 제반교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 지하1층/지상5층 중 2층 204호로서,
(사용승인일 : 1990.12.27.)
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 적벽돌 등 마감.
내벽, 바닥, 천장 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 새시창 구조임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수, 위생설비, 도시가스보일러에 의한 바닥난방설비, 화재발신기 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 완경사 지대내의 지반평탄하게 조성된 3필 일단의 부정형의 토지로서, 현황 '공동주택용지'로 이용중임.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 일단의 토지는 북동측 및 남서측으로 폭 약 6미터, 남동측으로 폭 약 8미터의 아스팔트 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 제1종일반주거지역,소로3류(폭 8m 미만)(서상지구)(접합),가축사육제한구역
(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역(창원남산유적)
<경상남도 문화재보호 조례>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>
일련번호(2) : 제1종일반주거지역,소로2류(폭 8m~10m)(서상지구)(접합),소로3류(폭 8m 미만)
(서상지구)(접합),가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
역사문화환경보존지역(창원남산유적)<경상남도 문화재보호 조례>,상대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>
일련번호(3) : 제1종일반주거지역,소로2류(폭 8m~10m)(서상지구)(접합),소로3류(폭 8m 미만)
(서상지구)(접합),가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
역사문화환경보존지역(창원남산유적)<경상남도 문화재보호 조례>,상대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 : 해당사항 없음.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있을 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 창원지방법원 2025타경10474 (1)

소재지: 경상남도 창원시 의창구 팔용동 173-6 2층204호

용도: 아파트

감정가: 132,000,000원

토지면적: 37.90㎡ (약 11.46평)

건물면적: 79.64㎡ (약 24.09평)

1.2. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 경매 구분

부동산 강제경매

1.4. 건축물 정보

건물명: 남산빌라

사용승인일: 1990년 12월 27일

구조: 철근콘크리트조 슬라브지붕

층수: 지하 1층 / 지상 5층 중 2층 204호

1.5. 토지 정보

대지권의 목적인 토지는 현황 '공동주택용지'로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 팔용동 소재 '창원여자중학교' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 학교, 아파트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다. 전반적인 주변 여건은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 위치 및 관내 대중교통편 등을 고려할 때 제반 교통 사정은 보통입니다.

2.3. 도로 접근성

대지권의 목적인 토지는 북동측 및 남서측으로 폭 약 6미터, 남동측으로 폭 약 8미터의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 제1종일반주거지역, 소로3류/소로2류(폭 8m 미만/8m~10m), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(창원남산유적), 상대보호구역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 을12 (정달선 전세권설정, 2023.04.26 접수)로 확인됩니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 매수인에게 대항할 수 있는 을구 13번 주택임차권(한국토지주택공사, 100,000,000원)이 있습니다. 이 임차권은 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우 잔액이 매수인에게 인수될 수 있습니다.

3.3. 임차인 현황

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-04-24, 대항력 있음. (주의: 보증금 및 차임 정보가 미상이므로, 금액이 미상이라도 주의 필요)

* 정 : 보증금 105,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-04-24, 확정 2023-04-24, 배당 2025-04-21, 대항력 있음. (등기부상 을12 전세권은 말소되었으나, 임차인 현황상 대항력이 있다고 표기되어 있어 확인 필요)

* 한국토지주택공사(입주자 김 ): 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-01-16, 확정 2021-03-24, 배당 2023-06-07, 대항력 있음. (등기부상 을13 주택임차권과 동일 권리자로 추정되며, 매수인에게 인수될 가능성이 높음)

3.4. 등기부 요약

* 을13 주택임차권: 한국토지주택공사, 100,000,000원, 인수.

* 을12 전세권설정: 정달선, 105,000,000원, 말소.

* 갑17 강제경매: 한국토지주택공사, 104,453,150원.

전체 등기부채권 총액은 305,000,000원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거 지역 내 아파트 단지로 형성되어 있으며, 인근에 학교 및 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 근린생활시설을 통해 마트, 병원 등 일상생활에 필요한 편의시설 접근이 가능합니다.

5.2. 교육시설

'창원여자중학교'가 인근에 위치하며, 기타 학교 시설 접근성 또한 양호하여 교육 환경이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인(한국토지주택공사, 김 , 정 )이 존재하며, 특히 을13번 주택임차권(100,000,000원)은 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수될 위험이 있습니다.

* 김 임차인의 경우 보증금 및 차임 정보가 미상인 상태로, 실제 명도 과정에서 추가적인 비용이나 분쟁의 소지가 있습니다.

6.2. 건축물 노후도

1990년 준공된 건물로 약 35년 이상의 노후도를 가지고 있어, 향후 유지보수 및 리모델링에 대한 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 토지 이용 제한

토지 이용 계획상 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 상대보호구역 등에 속해 있어 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 창원시 의창구 팔용동 소재 아파트로, 주변 학군 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인, 특히 매수인에게 인수될 수 있는 임차권(을13)의 존재는 높은 위험 요인입니다. 또한, 건물 노후도 및 토지 이용 제한 사항도 신중하게 고려해야 할 부분입니다. 철저한 권리 분석과 인수되는 보증금 규모 파악이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 창원시 내 안정적인 주거 지역에 위치하여 실수요자 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 인근 학교 시설은 주거 가치를 높이는 요인입니다.

* 인수되는 권리(을13)를 제외한 나머지 권리가 소멸될 경우, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 100,000,000원을 제외하고 계산합니다. 감정가 132,000,000원 대비 인수되는 권리 금액이 상당하므로, 보수적인 관점에서 감정가의 60% ~ 70% 수준에서 검토하는 것이 합리적일 수 있습니다. 예를 들어, 감정가의 60%는 79,200,000원입니다. 이 경우, 입찰 시 총 지불 예상 금액은 입찰가 + 인수 보증금 = 79,200,000원 + 100,000,000원 = 179,200,000원이 됩니다. 따라서, 예상 입찰가는 70,000,000원 ~ 80,000,000원 수준으로 고려하되, 총 지불 예상 금액이 감정가를 초과하지 않도록 신중하게 결정해야 합니다. 실제 입찰 전 주변 시세 및 경쟁 상황을 면밀히 조사하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.