나이스옥션 법원경매 창원 2025타경10474 [1] 경상남도 창원시 의창구 팔용동 173-6 2층204호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2025타경10474 [1] 경상남도 창원시 의창구 팔용동 173-6 2층204호 아파트 경매

• 사건번호: 2025타경10474
• 주소: 경상남도 창원시 의창구 남산로27번길 10-19, 2층204호
• 감정가: 132,000,000원
• 최저가: 47,308,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 아파트

창원지방법원 경매1계 2025타경10474 | 소재지: 경상남도 창원시 의창구 남산로27번길 10-19, 2층204호 | 감정가: 132,000,000원 | 최저가: 47,308,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 기본 정보

사건번호는 창원지방법원 2025타경10474 (1)이며, 소재지는 경상남도 창원시 의창구 팔용동 173-6 2층204호 아파트입니다. 본건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산강제경매 사건이며, 감정가는 132,000,000원으로 평가되었습니다.

채무자와 소유자는 이OO으로 동일하며, 채권자는 한OOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 구조 정보

토지면적은 37.90㎡, 건물(전용)면적은 79.64㎡입니다.

본 건물은 철근콘크리트조 슬라브지붕의 지하1층/지상5층 중 2층에 위치하며, 사용승인일은 1990.12.27.로 약 35년차의 구축 아파트입니다.

내부는 아파트로 이용 중이며, 급배수, 위생설비, 도시가스보일러에 의한 개별 난방설비가 갖추어져 있습니다.

2. 입지조건 분석

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 팔용동 소재 '창원여자중학교' 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 학교, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경은 보통 수준입니다.

교통 사정은 본건까지 차량 접근이 가능하며, 관내 대중교통편을 고려할 때 제반 교통 사정은 보통입니다.

2.2. 토지의 형태 및 도로상태

대지권의 목적인 토지는 완경사 지대 내에 있으나 지반은 평탄하게 조성된 부정형의 3필 일단의 토지로서, 현황 공동주택용지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 북동측 및 남서측으로 폭 약 6미터, 남동측으로 폭 약 8미터의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 진출입은 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 유형 및 채무 관계

본 경매는 부동산강제경매이며, 이는 채권자가 집행권원을 바탕으로 채무자의 부동산을 강제적으로 매각하여 채권을 회수하는 절차입니다. 소유자와 채무자가 동일하므로 명도 과정에서의 협의 가능성은 일반적인 경우와 비슷할 수 있습니다.

3.2. 핵심 리스크 - 임차인 현황

가장 중요한 주의사항으로 '대항력 있는 임차인이 있을 수 있음'이 명시되어 있습니다.

대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 낙찰자가 임차인의 보증금 전액을 인수해야 할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장조사 및 전입세대 열람을 통해 임차인의 존재 여부, 전입일, 확정일자 등을 철저히 확인해야 하는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 현재 임대관계는 미상입니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 토지 이용계획 및 제한사항

본건이 속한 토지는 '제1종일반주거지역'으로 주거 기능을 중심으로 편리한 생활환경 조성을 목적으로 합니다.

특이사항으로 '상대보호구역'에 포함되어 있어 교육시설 주변의 유해시설 등 입지에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

또한, '역사문화환경보존지역(창원남산유적)'으로 지정되어 있어 건축 행위에 있어 문화재 관련 추가 검토 및 제한이 따를 수 있으나, 기존 아파트의 이용에는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

4.2. 주거 편의성

주변에 '창원여자중학교'가 인접해 있어 학군 접근성이 양호하며, 근린생활시설이 부근에 형성되어 있어 일상생활 편의시설 이용이 편리합니다. 도시가스 개별난방 설비가 되어 있어 주거 생활 환경은 비교적 양호합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리적 리스크 (최대 리스크)

대항력 있는 임차인의 존재 가능성이 보고서 상의 최대 리스크입니다. 이에 대한 권리 분석이 미흡할 경우 예상치 못한 보증금 인수액이 발생하여 수익률이 크게 저하될 수 있습니다.

5.2. 물리적 리스크

1990년 사용승인된 약 35년차의 구축 아파트이므로, 건물의 노후도 및 이에 따른 내부 수리(인테리어, 설비) 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

5.3. 규제적 리스크

상대보호구역 및 역사문화환경보존지역 규제는 매매나 증축 시 일정 수준의 제약으로 작용할 수 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 창원시 의창구 팔용동의 주거지역 내에 위치한 소형 아파트입니다. 감정가 대비 면적이 적절하며, 기본적인 생활 인프라는 양호합니다.

다만, 약 35년의 연식으로 인한 노후화와 '대항력 있는 임차인 존재 가능성'이라는 중대한 권리적 리스크를 동시에 안고 있습니다.

성공적인 투자를 위해서는 입찰 전 철저한 임차인 현황조사와 예상 명도 비용, 그리고 노후화된 건물에 대한 리모델링 비용을 감안한 보수적인 입찰가 산정이 필수적입니다. 권리 분석에 능숙한 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

7. 투자 포인트

7.1. 재건축/리모델링 잠재력

건축 연도가 오래되어 향후 소규모 재건축이나 대규모 리모델링 시 투자 가치가 상승할 여지가 있습니다. (1종 일반주거지역)

7.2. 저층의 실거주 용이성

총 5층 중 2층으로 저층에 해당하여 실거주 시 접근성이 좋고, 엘리베이터가 없는 구축 아파트의 단점을 일부 상쇄할 수 있습니다.

7.3. 학군 접근성

창원여자중학교 인근에 위치하여 실수요자 측면에서 학군을 중시하는 수요를 확보할 수 있습니다.

법원 정보

창원지방법원 경매1계