나이스옥션 법원경매 창원 2025타경10634 [1] 경상남도 김해시 삼방동 180-6 숙박시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2025타경10634 [1] 경상남도 김해시 삼방동 180-6 숙박시설 경매

• 사건번호: 2025타경10634
• 주소: 경상남도 김해시 삼방동 180-6
• 감정가: 1,557,199,260원
• 최저가: 996,607,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 숙박시설

창원지방법원 경매1계 2025타경10634 | 소재지: 경상남도 김해시 삼방동 180-6 | 감정가: 1,557,199,260원 | 최저가: 996,607,000원 | 용도: 숙박시설

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

경매 사건번호는 창원지방법원 2025타경10634 (1)이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

소유자와 채무자는 박OO로 동일하며, 채권자는 중OOOOOOO입니다.

매각 대상은 토지 및 건물의 일괄매각 건입니다.

1.2. 부동산 정보

소재지는 경상남도 김해시 삼방동 180-6이며, 용도는 숙박시설입니다.

감정가는 1,557,199,260원입니다.

토지 면적은 231.70㎡ (약 70.09평)이며, 건물 면적은 1092.74㎡ (약 330.58평)입니다.

특이사항으로는 지하 1층은 위락시설(유흥주점) 및 보일러실, 지상 1층부터 6층까지는 숙박시설(모텔)로 이용 중이라는 점입니다.

주의사항으로 토지/건물 일괄매각이 진행됩니다.

2. 물건 상세 정보

2.1. 토지 상세

본건 토지는 경상남도 김해시 삼방동 소재 삼안동행정복지센터 남동측 인근에 위치하며, 일반 상업지대 내 근린생활시설, 숙박시설, 위락시설, 주상복합아파트 등이 혼재된 지역입니다.

형태는 세로장방형에 유사한 사다리형 토지로서, 인접지 및 접면도로와 대체로 평탄하며, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

동측으로 폭 약 10m의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지 이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역(어방지구), 소로1류(폭 10m~12m)에 해당하여 상업적 개발 및 이용에 용이합니다.

2.2. 건물 상세

본건 건물은 철근콘크리트조 및 경량철골구조 슬라브지붕의 지하 1층부터 지상 6층 건물로, 1997년 9월 22일에 사용 승인되었으며 6층은 2014년 12월 10일에 증축되었습니다.

외벽은 석재치장붙임, 강화유리 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지, 타일, 인테리어 등으로 마감되었습니다.

이용 현황은 지하 1층은 위락시설(유흥주점) 및 보일러실, 지상 1층은 주차장, 계단실, $\text{E/V}$실, 지상 2층부터 5층까지는 숙박시설(객실)로 운영 중이며, 6층은 린넨실, 주방, 세탁실, 보일러실 등 $\text{모텔}$ 운영에 필요한 부속시설로 이용 중입니다.

위생 및 급배수 설비, 심야전기보일러 난방 설비(2~5층), 급탕 설비, 승강기 설비(8인승 1대), 소방 설비 등을 갖추고 있습니다.

3. 입지 분석

3.1. 최고의 입지

본건은 김해시 삼방동 상업지대 내 중심 입지에 위치하며, 삼안동행정복지센터 인근으로 유동 인구가 풍부한 상권을 형성하고 있습니다.

주변에 근린생활시설, 상업시설 및 주거시설이 혼재되어 있어 주 7일 상권이 활발히 유지될 수 있는 잠재력이 있습니다.

일반상업지역 내 위치하고 있어 토지의 효용성이 높으며, 접면도로 상태(폭 약 10m 포장도로)가 양호하여 접근성이 편리합니다.

3.2. 교통 및 도로 상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 대중교통 이용 사정은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.

주변 도로 및 교통 여건은 상업지역 표준 수준으로, 영업용 시설로서의 운영에 큰 제약이 없을 것으로 판단됩니다.

4. 권리 분석

4.1. 매각 및 채무 관계

본건은 토지 및 건물 일괄매각으로 진행되며, 매각 물건에 대한 이해 관계가 복잡하지 않은 부동산 임의경매 사건입니다.

소유자와 채무자가 동일한 개인(박OO)이므로, 기본적인 권리 관계는 비교적 단순할 수 있으나, 등기부상의 $\text{근저당}$ 설정 및 기타 채권 관계를 통해 채권자(중OOOOOOO)의 경매 실행 배경을 파악할 필요가 있습니다.

4.2. 점유 및 임대차 관계 (미확인 리스크)

감정평가서에 임대 관계가 미상이라고 명시되어 있어, 추후 명도(건물 인도) 과정에서 발생할 수 있는 임차인 및 점유자의 존재 여부, 대항력 유무에 대한 철저한 현장 조사와 추가적인 권리 분석이 필수적입니다.

특히, 숙박시설 및 위락시설로 이용 중인 만큼, 현재의 $\text{모텔}$ 상호(맥스모텔) 및 유흥주점의 실제 운영 주체를 확인해야 합니다.

5. 상권 및 생활정보 분석

5.1. 상권 분석

본건은 일반상업지역 내 숙박/위락시설 밀집 지역에 위치하고 있으며, 주변의 근린생활시설 및 주상복합 아파트 등을 배후 수요로 두고 있습니다.

김해시 어방지구 지구단위계획구역 내에 위치하여 계획적인 상업 활동이 보장되는 지역이며, 지하 1층의 유흥주점과 지상층의 $\text{모텔}$의 시너지를 통해 안정적인 수익 창출이 기대됩니다.

5.2. 생활 환경 및 혐오시설

본건 주변은 일반적인 상업 지대 특성상 유흥 및 위락시설이 집중적으로 분포되어 있어, 일부 투자자에게는 부정적인 요소(소음, 치안 등)로 작용할 수 있습니다.

다만, 해당 지역 자체가 상업지역으로 개발되어 있어 광범위한 $\text{혐오시설}$(예: 화장장, 폐기물 처리시설 등)의 근접 가능성은 낮으나, 현장 조사를 통해 개별적인 $\text{모텔}$ 및 유흥업소의 밀집도를 확인해야 합니다.

삼안동행정복지센터가 인근에 있어 기본적인 행정 서비스 접근성은 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화 및 용도 문제

건물의 사용 승인일이 1997년으로 다소 노후되었으며, 6층 부분 증축(2014년) 이력이 있으나, 전체적인 시설 보수 및 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

또한, 지하 1층이 위락시설(유흥주점)로 이용 중이므로, 숙박시설과 위락시설의 복합 운영에 따른 관리의 어려움 및 관련 법규 준수 여부를 확인해야 합니다.

6.2. 임대차 관계 미확인 및 명도 리스크

가장 큰 리스크는 '임대 관계 미상'으로 인한 명도(건물 인도) 리스크입니다. 낙찰 후 임차인의 권리(대항력)를 확보하기 위한 소송 및 시간적 비용이 발생할 가능성이 높으므로, 입찰 전 현장 방문을 통한 임차인 현황 파악이 필수입니다.

6.3. 대출 한도 제약

숙박시설 및 위락시설은 일반 주거용 또는 근린생활시설에 비해 금융기관의 담보 대출 심사가 까다롭고 대출 한도가 제한될 수 있습니다. 충분한 자기 자금 확보가 필요합니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본건은 김해시 삼방동 상업지역의 요지에 위치한 숙박/위락 복합 건물이자, 감정가 약 15.5억 원대의 대형 상업용 부동산입니다. 토지 면적은 70평대로 작으나, 건물 연면적이 330평을 넘는 규모 있는 건물입니다.

토지/건물 일괄매각이라는 점에서 안정적인 투자 물건이나, 명도 리스크와 건물 노후도 및 용도 복합성에 따른 시설 보수 및 운영 노하우가 요구되는 투자 물건으로 판단됩니다.

7.2. 투자 포인트

최대 장점은 상업지역 내 핵심 위치에 330평이 넘는 거대한 상업용 면적을 확보할 수 있다는 점입니다.

**수익성 극대화:** 현행 $\text{모텔}$ 및 유흥주점 운영 수익을 그대로 승계하거나, 현대적 감각에 맞게 리모델링하여 숙박 및 위락시설의 영업 이익을 극대화할 수 있습니다.

**용도 변경 유연성:** 일반상업지역에 위치하고 있어, 향후 주변 환경 변화에 따라 $\text{모텔}$ 이외의 다양한 근린생활시설(예: 병원, 오피스텔 등)로 용도를 변경할 수 있는 잠재력이 있습니다 (단, 건축 관련 법규 확인 필요).

**규모의 경제:** 상대적으로 넓은 건물 면적 대비 높은 감정가로 책정되어 있으며, 유찰 시 투자 가치가 급격히 상승할 수 있습니다.

법원 정보

창원지방법원 경매1계