나이스옥션 법원경매 창원 2024타경113031 [1] 경상남도 김해시 진례면 청천리 51-9 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경113031 [1] 경상남도 김해시 진례면 청천리 51-9 답 경매

• 사건번호: 2024타경113031
• 주소: 경상남도 김해시 진례면 청천리 51-9
• 감정가: 487,974,000원
• 최저가: 127,918,000원
• 유찰 횟수: 6회
• 용도: 답

창원지방법원 경매1계 2024타경113031 | 소재지: 경상남도 김해시 진례면 청천리 51-9 | 감정가: 487,974,000원 | 최저가: 127,918,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

본 건은 경상남도 김해시 진례면 청천리에 소재한 답(농지)에 대한 부동산 임의경매 물건입니다. 사건번호는 창원지방법원 2024타경113031 (1)입니다. 소유자와 채무자가 모두 사망(망OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)한 상태에서 진행되는 경매로, 채권자(진OOOOOOOO)의 신청에 의해 진행되고 있습니다.

1.2. 면적 및 감정가

본 건의 매각대상은 토지이며, 토지면적은 2,331.00㎡ (약 705.13평)입니다. 감정가는 487,974,000원으로 책정되었습니다.

2. 입지 조건 및 주변 환경

2.1. 최고의 입지:

본 건은 경상남도 김해시 진례면 청천리 “진례IC” 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 순수 농경지대이며 제반 주위환경은 보통 수준입니다. 농지로서는 김해 내륙의 주요 교통로 인근에 위치하고 있다는 지리적 이점을 가집니다.

2.2. 교통 상황

소형차량 및 농기계의 출입이 가능한 농로가 토지 북서측 및 남동측으로 폭 약 2미터 내외로 개설되어 있어, 농지로서의 제반 교통상황은 보통입니다. 고속국도 진례IC가 인접하여 광역 교통 접근성은 우수합니다.

2.3. 토지 이용 및 제한 사항

본 건 토지는 세장형의 농경지(답)로 이용 중입니다. 가장 중요한 제한 사항은 토지 전체가 농림지역 및 농업진흥구역으로 지정되어 있다는 점입니다. 이는 농지로서의 보전 목적이 강한 지역으로, 일반적인 개발 행위가 엄격하게 제한됨을 의미합니다. 또한, 가축 사육 제한 구역(모든 축종 제한 지역) 및 배출시설설치제한지역에 해당됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 개시 및 채무 관계

본 경매는 부동산 임의경매로, 채권자의 담보권 실행에 의해 개시되었습니다. 소유자와 채무자가 모두 사망한 상태이므로, 매수인이 낙찰을 받은 후 잔금을 납부하기 전까지 법원 측에서 상속인을 상대로 매각허가 결정에 대한 이의 절차가 진행될 수 있습니다.

3.2. 특이 사항 및 주의 사항

농지취득자격증명 필수: 본 건은 농지(답)이므로, 최고가 매수신고인은 매각 결정기일 전까지 관할 기관에서 발급받은 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 매수신청보증금은 반환되지 않습니다.

제시외 건물 포함 매각: 본 건은 토지매각임에도 불구하고, 제시외 건물(1-1, 1-2) 1,749.00㎡가 매각 대상에 *포함*되어 있습니다. 이는 법정지상권 성립 여부와 관계없이 매각 대상에 포함되므로, 토지 소유권과 제시외 건물의 소유권 모두를 취득할 수 있다는 장점이 있습니다.

제시외 건물의 구조: 제시외 건물의 하단 일부가 시멘트 블록 및 콘크리트 등의 견고한 구조물로 구축되어 있는 점이 보고서에 명시되어 있어, 추후 철거나 이용에 대한 계획 수립 시 참고해야 합니다.

4. 제시외 건물 분석

본 건의 가장 큰 특징이자 위험 요소는 0㎡의 등록 건물 면적 대비, 1,749.00㎡ (약 529평)에 달하는 방대한 규모의 제시외 건물(주로 비닐하우스 등)이 존재한다는 점입니다. 이 제시외 건물은 매각 대상에 포함되어 있으므로, 매수인은 토지와 함께 이 건물의 소유권도 취득합니다. 다만, 농업진흥구역 내에 위치하고 있으므로 향후 이 건물을 다른 용도로 변경하거나 재축하는 행위는 농지법 및 건축법상 엄격한 제한을 받을 수 있습니다. 현재 이용 상태(미상)를 반드시 현장 조사를 통해 파악해야 합니다.

5. 상권 분석 및 생활 정보

본 건은 순수 농경지대에 위치하며, 주변에 상업시설이나 주거 밀집 지역이 없어 상권 분석이나 생활 편의시설과의 접근성은 의미가 없습니다. 다만, 인근에 진례IC가 위치하고 있어 광역 도로망 접근성은 매우 높습니다. 지도 검색 결과, 본 건 인근에 대규모의 폐기물 처리 시설이나 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 주변은 전형적인 농촌 경관입니다.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 미제출 리스크: 농지 취득에 대한 계획이나 자격이 없는 투자자는 입찰에 참여해서는 안 됩니다.

토지 이용의 제한: 농업진흥구역이라는 강력한 제한으로 인해, 농업 외 목적으로 토지를 개발하거나 활용하는 데는 거의 불가능에 가깝습니다. 이는 장기적인 지가 상승의 제한 요소로 작용할 수 있습니다.

제시외 건물의 리스크: 1,749㎡의 대규모 제시외 건물의 현황 및 실제 이용 주체(임차인 등)에 대한 정보가 미상입니다. 철거 비용 또는 향후 농지로서의 활용 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 임대 관계 역시 미상이므로, 명도 시 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 투자 포인트

농지로서의 활용: 농업에 종사할 계획이 있는 실수요자에게는 광역 교통망(진례IC)이 우수하고 집단 농경지 내에 위치한 대규모 농지로서 가치가 있습니다.

제시외 건물 포함 매각: 500평이 넘는 제시외 건물(농업용 시설일 가능성 높음)이 토지와 함께 매각 대상에 포함되어 있어, 농업 시설 확보를 원하는 실수요자에게는 매력이 될 수 있습니다.

장기적인 개발 기대: 현재는 강력한 규제(농업진흥구역)를 받고 있지만, 김해시 진례면 지역의 장기적인 도시계획 변화나 규제 완화에 대한 기대감을 가지고 장기 투자할 수 있는 물건입니다.

8. 종합 의견

본 건은 농지취득자격증명이 필수인 '농업진흥구역 내 대규모 답' 물건입니다. 토지 면적 2,331.00㎡ (약 705.13평)와 함께 1,749.00㎡ (약 529평)의 제시외 건물이 포함되어 매각되는 점이 특징입니다. 개발이 사실상 불가능한 농업용 토지이므로, 농지로서의 실수요 또는 농업 시설 운영 목적의 투자자에게 적합합니다. 특히, 제시외 건물의 현황과 임차 관계를 현장 조사를 통해 명확히 파악하고, 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 사전에 확인한 후 입찰에 참여하는 것이 안전합니다.

법원 정보

창원지방법원 경매1계