나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11573 [1] 울산광역시 울주군 언양읍 직동리 499-3 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11573 [1] 울산광역시 울주군 언양읍 직동리 499-3 답 경매

• 사건번호: 2025타경11573
• 주소: 울산광역시 울주군 언양읍 직동리 499-3
• 용도: 답

울산지방법원 경매10계 2025타경11573 | 소재지: 울산광역시 울주군 언양읍 직동리 499-3 | 감정가: 1,003,024,000원 | 최저가: 702,117,000원 | 용도: 답

1. 울산지방법원 2025타경11573 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경11573 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 언양읍 직동리 499-3

용도: 답 (전답)

감정가: 1,003,024,000원

토지면적: 3058.00㎡ (약 926.07평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 자OOOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

감정평가서 요약 (토지감정요항표):

위치 및 주위환경: 본 건은 울산광역시 울주군 언양읍 직동리 소재 정거리 마을 동측에 인접하여 위치하며, 주위는 농촌주택, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황: 차량 진출입이 가능하며, 남동측, 북동측, 남서측 인근에 시내버스정류장이 소재합니다.

형태 및 이용상태: 본 토지는 부정형의 평지입니다.

인접 도로상태: 북측으로 폭 약 4미터의 아스팔트 포장도로에, 남서측으로 폭 약 3.5미터의 비포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역 (2025-01-16, 축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부 포함).

제시외 물건: 없음.

공부와의 차이: 없음.

기타 참고사항: 임대관계는 미상입니다.

1.3. 입지조건

본 물건은 울산광역시 울주군 언양읍 직동리에 위치하며, 정거리 마을 인근에 자리하고 있어 농촌 주택 및 농경지와 더불어 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 차량 접근성은 양호하며, 대중교통 이용을 위한 버스정류장이 인근에 있어 교통 환경도 갖추고 있습니다. 북측으로 4m 도로, 남서측으로 3.5m 도로에 접하고 있어 차량 통행이 가능합니다. 도시지역 내 자연녹지지역으로 지정되어 있어 개발 가능성이 있으나, 가축사육제한구역에 해당되어 축사 신축 등 특정 용도로는 제한이 따릅니다.

1.4. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자인 자OOOOOOOO에 의해 진행됩니다. 일반적인 임의경매의 경우, 매각으로 인해 기존의 등기부상 권리관계는 대부분 소멸될 가능성이 높습니다. 그러나 본 건은 토지매각 대상이며, 특히 농지(답)이므로 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 주의사항에 명시된 바와 같이, 농지취득자격증명 미제출 시 매수신청보증금이 반환되지 않으므로, 낙찰 후 반드시 관련 절차를 이행해야 합니다. 가축사육제한구역에 해당되므로, 향후 토지 이용 시 해당 규정을 반드시 확인해야 합니다.

1.5. 상권분석

소재지인 언양읍 직동리는 전형적인 농촌 지역의 특성을 가지고 있으며, 주거 및 근린생활시설, 농경지가 혼재되어 있습니다. 대규모 상업 시설이나 산업 단지와 직접적으로 인접해 있지는 않으나, 언양읍 자체가 울산 시내와 접근성이 좋고 KTX 울산역이 인근에 있어 비교적 활성화된 지역입니다. 따라서 본 토지 자체의 상권 기능보다는, 인근 지역의 발전 가능성과 연계한 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.6. 생활정보

본 물건은 농경지로 현재 이용 중인 상태이며, 주위는 농촌 주택과 농지들이 분포하고 있습니다. 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하나, 생활 편의시설(마트, 병원 등)은 차량 이동을 통해 언양읍 중심가 또는 울산 시내로 접근해야 할 것으로 예상됩니다. 도심 속 생활권과는 다소 거리가 있으나, 자연환경 속에서의 생활을 선호하는 분들에게는 적합할 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 농지라는 점과 농지취득자격증명 제출 의무입니다. 이를 이행하지 못할 경우 보증금을 몰수당하는 큰 불이익이 발생합니다. 또한, 도시지역 내 자연녹지지역으로 지정되어 있으나, 가축사육제한구역에 해당되어 토지 이용에 상당한 제약이 있을 수 있습니다. 구체적인 가축 사육 제한 범위 및 축종별 제한 사항은 관련 조례를 통해 면밀히 확인해야 합니다. 향후 개발 계획 수립 시, 이러한 용도 제한을 반드시 고려해야 합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 언양읍 직동리에 위치한 토지 매각 건입니다. 감정가는 약 10억 원이며, 약 926평의 넓은 면적을 가지고 있습니다. 도시지역 내 자연녹지지역에 속해 있어 개발 잠재력은 있으나, 농지라는 점과 가축사육제한구역이라는 점은 투자 결정 시 중요한 고려사항입니다. 농지취득자격증명을 발급받을 수 있는지, 그리고 가축사육제한구역 내에서의 활용 방안을 구체적으로 검토해야 합니다. 권리 관계는 비교적 명확할 것으로 예상되나, 현장 조사 및 관련 법규 검토가 선행되어야 합니다.

1.9. 투자 포인트

1. 넓은 토지 면적: 약 926평의 넓은 면적은 향후 다양한 개발 가능성을 시사합니다.

2. 도시지역 내 자연녹지지역: 개발이 가능한 용도 지역에 해당하여 잠재적 가치가 있습니다.

3. 언양읍의 발전 가능성: 울산 시내 및 KTX 울산역과의 접근성을 바탕으로 한 지역 발전 수혜를 기대할 수 있습니다. (예: 삼성SDI 울산사업장 2차전지 양재 공장 관련 개발 호재 언급)

투자를 고려하시는 분은 농지취득자격증명 발급 가능 여부와 가축사육제한구역 관련 법규를 반드시 확인하시고, 전문가와 상담하여 신중하게 접근하시기를 권장합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매10계