나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1028 [1] 울산광역시 북구 달천동 65-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하성 · 평가일 2025.04.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 북구 상안동 소재 '상안중학교' 서측 근거리에 위치하며 주위는 전,답,과수원 및 일부 단독주택등이 산재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 소형차량출입이 가능하며 대중교통사정도 보통정도임.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로 단독주택부지입니다.

인접 도로상태

본건 동측으로 폭약2미터정도의 비포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 개발제한구역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역<공항시설법>.

제시목록 외의 물건

없 음

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

목조구조 기와지붕 단층건물로 주택부분은 목조기둥및 흙벽체 기와지붕 , 내벽:벽지도배, 창고부분: 목조기둥 ,기와지붕,벽체는 흙벽체, 헛간부분은 목조기둥위 스레트지붕

이용상태

주택, 창고, 헛간용도의 건물로 종전 농가주택으로 이용되었으나 2022년 매매후 공가상태로 방치되어 있는 것으로 탐문됨.

설비내역

없 음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

공부(등기사항전부증명서)상 1동의 건물로 표기되어 있으나 일반건축물 대장상 3동으로 구분되어 있으며 일부(헛간)는 블록조 스레트지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

1. 일괄매각.
2. 목록 2 건물은 등기사항전부증명서상 1동의 건물로 표시되어 있으나, 실제 및 일반건축물대장상 3동으로 구분되어 있고 일부(헛간)는 블록조 스레트지붕임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경1028 (1) 사건에 대한 물건 보고서입니다.

1.1. 소재지 정보

* 소재지: 울산광역시 북구 달천동 65-2

* 토지 면적: 408.00㎡ (약 123.43평)

* 건물 면적: 78.00㎡ (약 23.59평)

* 용도: 단독주택

* 일괄매각 대상

1.2. 감정평가 정보

* 감정가: 225,661,800원

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농OOOOOOOO

1.3. 건물 및 토지 현황

* 건물은 등기사항전부증명서상 1동으로 표시되어 있으나, 건축물대장상 3동으로 구분되어 있으며, 일부(헛간)는 블록조 스레트지붕입니다.

* 건물은 주택, 창고, 헛간 용도로 이용되었으며, 2022년 매매 후 공가 상태로 방치된 것으로 추정됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 울산광역시 북구 상안동 소재 '상안중학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 전, 답, 과수원 및 일부 단독주택 등이 산재하는 지역입니다.

* 인근에 달천농공단지가 있어 관련 종사자들의 배후 주거지로 활용될 가능성이 있습니다.

2.2. 교통 상황

* 소형 차량의 출입이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

* 상안중학교 인근은 대중교통 이용에 다소 불편함이 있다는 정보도 있습니다.

2.3. 도로 상태

* 본건 동측으로 폭 약 2미터 정도의 비포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부상 말소기준권리는 2022년 5월 31일자 농소농업협동조합의 근저당권 (채권금액 139,200,000원)입니다.

* 이후 접수된 압류 및 임의경매 개시결정 등기는 말소될 예정입니다.

* 건물 등기부상 말소기준권리 또한 2022년 5월 31일자 농소농업협동조합의 근저당권 (채권금액 139,200,000원)입니다.

* 이후 접수된 압류 및 임의경매 개시결정 등기는 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계는 0원으로, 현황 조사 시 인수할 임차인이 없는 것으로 파악됩니다.

* 다만, 건물 이용 상태에 "종전 농가주택으로 이용되었으나 2022년 매매후 공가상태로 방치되어 있는 것으로 탐문됨" 및 "기타참고사항(임대관례 및 기타): 미상임" 이라는 내용이 있어, 실제 점유 및 거주 현황은 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

* 본건이 위치한 울산 북구 달천동 일대는 과거 철광석 산지로 역사적 가치가 있는 지역이며, 달천철장유적공원 등이 조성되어 있습니다.

* 달천농공단지가 인근에 위치하여 지역 경제 활성화에 기여하고 있습니다.

* 최근에는 전원주택 단지가 조성되는 등 주거 환경이 개선되고 있는 지역도 있습니다.

4.2. 주변 시세

* 주변 단독주택의 매매가는 다양하게 형성되어 있습니다. 검색 결과, 약 192평의 대지에 136.3㎡ 건물 규모의 고급 전원주택이 7억 8천만원에 매물로 나온 사례가 있습니다. 또한, 2026년 1월 실거래가 기준으로 123.83m² 면적의 주거용지 건물이 2억 5천2백만원에 거래된 사례도 있습니다.

* 이는 본건의 감정가(2억 2,566만 1천8백원)와 유사하거나 높은 수준을 보여주고 있어, 적정 시세 형성 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 인근에 상안중학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 편의 시설 및 공공 시설

* 달천운동장, 편백산림욕장 등 체육 및 여가 시설이 인근에 있습니다.

* 주변에 자연녹지 지역이 포함되어 있어 쾌적한 환경을 기대할 수 있습니다.

* 울산 북구는 음식물 자원화 시설 및 장애인 보호 작업장 등 다양한 공공 및 복지 시설 운영 관련 정보가 검색되나, 본건과의 직접적인 인접성은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한 상태

* 본건 토지는 자연녹지지역, 개발제한구역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(공항시설법)에 해당합니다.

* 특히 개발제한구역(그린벨트)은 토지 이용에 상당한 제약을 가하며, 건축 행위, 토지 형질 변경 등에 대한 허가 및 규제가 엄격합니다.

* 장애물제한표면구역은 항공기 안전 운항을 위해 건축물 등의 높이 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 건축물 현황

* 건축물대장상 3동으로 구분되는 건물이 등기부상 1동으로 표기되어 있어, 추후 건축물대장 정리 및 등기부 정리가 필요할 수 있습니다.

* 일부(헛간)가 블록조 스레트지붕으로, 주택 및 창고와 구조가 상이할 수 있습니다.

* 2022년 매매 후 공가 상태로 방치되어 있어, 전반적인 건물 노후화 및 유지보수 필요성이 높을 수 있습니다.

6.3. 도로 접면

* 동측으로 폭 약 2미터의 비포장도로와 접해 있어, 진출입 및 차량 통행에 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 울산광역시 북구 달천동에 소재한 단독주택으로, 감정가는 2억 2,566만 1천8백원입니다. 상안중학교 인근에 위치하며 주변은 자연녹지 및 일부 주택이 산재한 지역입니다. 등기부상 권리관계는 비교적 명확하나, 건축물대장과 등기부상 건물의 동수 차이 및 일부 건물의 구조 상이, 장기간 공가 상태 유지 등은 명도를 포함한 진행 과정에서 면밀한 확인이 필요합니다.

가장 큰 리스크 요인은 토지가 자연녹지지역, 개발제한구역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역 등 다수의 중첩적인 토지이용 규제 지역에 속해 있다는 점입니다. 이는 향후 토지의 이용 및 신축, 증축, 개축 등 다양한 행위에 중대한 제약을 가할 수 있으며, 투자 가치를 평가하는 데 있어 반드시 고려해야 할 사항입니다.

주변 시세 조사 결과, 본건 감정가와 유사하거나 높은 수준의 거래 사례가 있어 시세 측면에서는 긍정적인 요소가 있으나, 위에서 언급된 토지 이용 규제와 건물 상태를 종합적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 울산 북구 지역의 단독주택으로, 상안중학교와 근거리에 위치하여 교육 환경이 비교적 양호합니다.

* 달천농공단지 인근으로 직주근접 수요가 있을 수 있습니다.

* 현재 감정가가 주변 시세 대비 합리적으로 형성될 가능성이 있습니다.

* 등기부상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정이라 권리상 깨끗합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가(225,661,800원)를 기준으로 하되, 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 긍정적 요인:

* 감정가가 현재 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 권리상 인수할 사항이 없어 명도가 원활하게 진행될 경우 추가 비용이 적을 수 있습니다.

* 부정적 요인:

* 개발제한구역, 자연녹지지역 등 강력한 토지이용 규제로 인한 활용 제한.

* 건축물대장과 등기부상의 건물 동수 차이 및 일부 건물의 구조 상이로 인한 추후 명도 및 행정 절차 상의 번거로움.

* 장기간 공가 상태로 인한 건물 노후화 및 수리 비용 발생 가능성.

* 약 2미터 폭의 비포장도로 접면으로 인한 진입 및 활용의 불편함.

상기 요인들을 종합적으로 고려했을 때, 본건의 예상 입찰가는 1억 8천만원 ~ 2억 1천만원 수준에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 특히 개발제한구역 내에서의 건축 행위 가능성 및 비용, 그리고 향후 토지 이용 계획에 대한 면밀한 사전 검토가 필수적입니다. 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통해 건물의 상태와 주변 환경을 직접 확인하고, 관련 법규를 면밀히 검토한 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 정보

* 소재지: 울산광역시 북구 달천동 65-2

* 토지 면적: 408.00㎡ (약 123.43평)

* 건물 면적: 78.00㎡ (약 23.59평)

* 용도: 단독주택

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 감정평가 정보

* 감정가: 225,661,800원

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농OOOOOOOO

1.3. 건물 및 토지 현황

* 건물은 등기사항전부증명서상 1동으로 표시되어 있으나, 일반건축물대장상 3동으로 구분되어 있고 일부(헛간)는 블록조 스레트지붕입니다.

* 건물은 주택, 창고, 헛간 용도로 이용되었으며, 2022년 매매 후 공가 상태로 방치되어 있는 것으로 탐문되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 울산광역시 북구 상안동 소재 '상안중학교' 서측 근거리에 위치합니다.

* 주위 환경은 전, 답, 과수원 및 일부 단독주택 등이 산재하는 지역입니다.

* 인근에 달천농공단지가 위치하고 있어 산업 배후 지역으로서의 기능도 가지고 있습니다.

2.2. 교통 상황

* 소형 차량은 출입이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

* 상안중학교 인근 지역은 버스 접근성이 상대적으로 부족하다는 정보도 있습니다.

2.3. 도로 상태

* 본건은 동측으로 폭 약 2미터 정도의 비포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부상 말소기준권리는 2022년 5월 31일 접수된 농소농업협동조합의 근저당권 (채권금액 139,200,000원)입니다.

* 이후 등기된 압류 및 임의경매 개시결정 등기는 본 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

* 건물 등기부상 말소기준권리 역시 2022년 5월 31일 접수된 농소농업협동조합의 근저당권 (채권금액 139,200,000원)입니다.

* 이후 등기된 압류 및 임의경매 개시결정 등기는 본 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 명시된 임차인 현황에 인수되는 보증금은 0원으로 기재되어 있습니다.

* 건물 이용 상태에 "종전 농가주택으로 이용되었으나 2022년 매매 후 공가 상태로 방치되어 있는 것으로 탐문됨"이라고 기재되어 있으며, 임대 관련 사항은 미상입니다. 이에 따라 실제 점유 관계는 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

* 본건이 위치한 달천동은 과거 철광석 산지로 역사적 의미가 있는 지역이며, 달천철장유적공원 등이 조성되어 있습니다.

* 인접한 달천농공단지는 지역 산업 발전의 거점 역할을 하고 있습니다.

* 검색 결과, 달천동 일대에는 전원주택 단지가 조성되거나 고급 전원주택이 매물로 나오는 사례도 있어, 주거 환경 개선 및 단독주택 수요가 있는 것으로 보입니다.

4.2. 주변 시세

* 인근의 단독주택 매물 중, 대지 약 192평 규모의 고급 전원주택이 7억 8천만원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 2026년 1월 실거래가 기준으로 123.83㎡ 면적의 주거용지 건물이 2억 5천2백만원에 거래된 사례도 확인되었습니다.

* 이는 본건 감정가(225,661,800원)와 비교했을 때, 유사하거나 높은 수준으로, 시세 측면에서 투자 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 본건 인근에 상안중학교가 위치하고 있어, 교육 환경이 비교적 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의 시설 및 공공 시설

* 달천운동장, 편백산림욕장 등 체육 및 여가 시설이 인근에 있어 이용이 편리합니다.

* 주변에 자연녹지 지역이 포함되어 있어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

* 울산 북구 지역에는 음식물 자원화 시설 및 장애인 보호 작업장 등이 운영되고 있으나, 본건과의 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한 상태

* 본건 토지는 자연녹지지역, 개발제한구역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(공항시설법)으로 중첩 지정되어 있습니다.

* 특히 개발제한구역(그린벨트)은 토지의 이용 및 건축 행위에 대한 엄격한 규제를 수반하므로, 향후 재산권 행사 시 큰 제약이 될 수 있습니다.

* 장애물제한표면구역은 항공기 안전 운항을 위해 건축물 등의 높이 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 건축물 현황

* 건축물대장과 등기사항전부증명서상 건물 동수(3동 vs 1동)의 불일치가 존재하며, 일부(헛간)는 블록조 스레트지붕으로 구조가 상이하여 추후 행정 절차(건축물대장 정리 등)가 필요할 수 있습니다.

* 2022년 매매 이후 공가 상태로 장기간 방치되어 있어, 건물 노후화 및 대규모 수리 비용 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 도로 접면

* 본건은 동측으로 폭 약 2미터의 비포장도로와 접해 있어, 차량의 진출입 및 이용에 다소 불편함이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 울산광역시 북구 달천동 소재 단독주택은 감정가 2억 2,566만 1천8백원에 경매로 나왔습니다. 상안중학교와 인접하여 교육 환경이 양호하며, 주변에 농공단지와 주거 지역이 혼재되어 있습니다. 등기부상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정이라 권리관계는 비교적 깨끗한 편입니다.

다만, 토지가 자연녹지지역, 개발제한구역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역 등 다수의 용도지역 및 구역에 중첩 지정되어 있어 토지 이용에 상당한 제약이 따릅니다. 또한, 건축물대장과 등기부상 건물 동수 불일치, 일부 건물의 구조 상이, 장기간의 공가 상태 등은 명도 및 건물 관리 측면에서 고려해야 할 리스크입니다.

주변 시세 조사를 통해 볼 때, 감정가 수준에서 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력은 있으나, 언급된 토지이용 규제와 건물 상태를 감안할 때 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 울산 북구 지역의 단독주택으로, 상안중학교 인접으로 교육 환경이 우수합니다.

* 달천농공단지 인근에 위치하여 직주근접 수요를 고려할 수 있습니다.

* 감정가가 주변 시세 대비 합리적인 수준으로 판단되며, 권리상 인수할 권리가 없어 명도 진행이 비교적 용이할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 225,661,800원을 기준으로 하되, 다음과 같은 요소를 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 합리적입니다.

* 긍정적 고려사항:

* 감정가가 시장 시세 대비 경쟁력 있는 수준으로 판단됩니다.

* 모든 권리관계가 소멸 예정으로, 법적 부담이 적습니다.

* 부정적 고려사항:

* 개발제한구역, 자연녹지지역 등의 중첩적인 토지이용 규제로 인한 재산권 행사 제약.

* 건축물대장과 등기부상 건물 동수 불일치, 구조 상이, 장기간 공가로 인한 건물 관리 및 행정 절차 비용 발생 가능성.

* 약 2미터 폭의 비포장도로 접면으로 인한 접근성 및 활용의 제약.

상기 요소들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 1억 8천만원 ~ 2억 1천만원 범위 내에서 신중하게 결정할 것을 권장합니다. 특히 개발제한구역 내에서의 건축 행위 가능성, 관련 법규 및 규제 사항에 대한 철저한 사전 조사 후 입찰가를 최종 확정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.