나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11469 [1] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층1-091호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 율목 · 평가일 2025.03.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 믈금읍 증산리 소재 ""증산역"" 북서측 인근에 위치하는 라피에스타
1층 1-091호로서 주변은 근란생활시설, 업무시설, 판매시설, 주상복합 등으로 형성된
상업지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 제반교통사정은 양호한편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상7층 건물내 상가1층 1-091호로서
외 벽 : 치장벽돌 붙임, 강화유리 마감 등.
내 벽 : 내부 인테리어 마감 등
창 호 : 강화유리 창호 등임.

이용상태

판매시설(현황 'codes combine')로 이용중임.

설비내역

공동위생 및 급배수시설, 에스컬레이터설비, 승강기, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고펑탄한 가장형 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 40미터, 남측으로 폭 약 35미터, 서측 및 북측으로 폭 약 18미터
내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35-40m)(접합), 소로1류(폭 10-12m)
(접합), 중로1류(폭20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

본건은 인접호(1-090호)와 경계 구분없이 일체로 이용중이나, 집합건축물대장 평면도
및 상가 현황도면 등에 의해 위치, 형상 등이 특정되어 경계가 명확하고 건물의 구조,
규모, 용도 등을 고려할 때 위치 특정 및 경계 복원이 용이하여 구분건물로서의 독립
성이 인정되는 바, 정상평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

평가 당시 인접호(1-090호)와 경계 구분 없이 일체로 이용 중(여성의류판매점, codes combine)이나, 공부상 평면도 및 상가 현황도면 등에 의해 위치, 형상 등이 특정되어 경계가 명확하고 건물의 구조, 규모, 용도 등을 고려할 때 위치 특정 및 경계 복원이 용이할 것으로 보이나 원상복구 비용은 불명하므로 응찰시 확인 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경11469 (1)

* 소재지: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층1-091호 (신주소: 경상남도 양산시 증산역로 177)

* 용도: 판매시설 (건축물대장상 주요용도: 판매시설, 문화 및 집회시설, 제2종근린생활시설)

* 감정가: 976,000,000원

* 토지면적: 25.66㎡ (약 7.76평)

* 토지지분: 25.66㎡ (약 7.76평)

* 건물면적: 46.20㎡ (약 13.98평)

* 건물지분: 46.2㎡ (약 13.98평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 동창원농업협동조합

2. 입지조건

* 본건은 경상남도 양산시 증산역 인근에 위치하며, 상업지역으로 개발된 지역입니다.

* 주변으로는 근린생활시설, 업무시설, 판매시설, 주상복합 등이 밀집해 있어 활발한 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

* 교통은 양호한 편으로, 차량 접근이 용이하며 동측 약 40미터, 남측 약 35미터, 서측 및 북측 약 18미터 폭의 도로에 접해 있습니다.

* 특히, 본건이 위치한 라피에스타양산은 증산역 역세권에 자리 잡고 있어 유동인구 확보에 유리한 입지입니다.

3. 권리분석

* 본건의 말소기준권리는 2024년 2월 1일 접수된 동창원농업협동조합의 근저당권(채권액 777,600,000원)입니다.

* 이 근저당권을 기준으로 모든 권리가 말소될 예정입니다.

* 2025년 3월 11일 접수된 동창원농업협동조합의 임의경매개시결정(채권액 663,401,251원)으로 경매가 진행 중입니다.

* 소유권자는 2024년 2월 1일 매매로 취득한 김현범이며, 이전의 신탁 등기는 말소되었습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 별도의 임대차 관계는 파악되지 않았습니다.

4. 상권분석

* 본건은 현대식 복합상가인 라피에스타양산 내 1층에 위치하고 있으며, 판매시설로 이용 중입니다. (현황 'codes combine' 여성의류판매점)

* 주변 상업지역은 유통상업지역으로 지정되어 있어 상업 활동이 활발하며, 다양한 업종의 점포들이 입점해 있습니다.

* 증산역이라는 역세권 입지는 유동인구 확보에 큰 장점으로 작용하며, 배후 주거 단지 및 업무 시설의 수요를 흡수할 수 있습니다. LF스퀘어 양산점이 입점하여 상권 활성화에 기여하고 있습니다.

5. 생활정보

* 양산 물금 신도시에 위치하여 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 주변에는 다양한 상업 시설과 주거 단지가 밀집해 있어 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

* 또한, 병원, 은행, 관공서 등 생활 편의 시설 이용이 편리하며, 녹지 공간 및 공원 등도 인근에 위치하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 대중교통 이용이 편리하며, 자가용 이용 시에도 도로망이 잘 연결되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 본건은 현재 인접 호수(1-090호)와 구분 없이 일체로 이용 중인 것으로 파악되었습니다.

* 이는 공부상 면적과 실제 이용 면적 간의 차이가 발생할 수 있으며, 향후 원상 복구 등에 대한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 원상복구 비용은 불명확하므로, 입찰 전 반드시 현장 확인 및 관련 비용을 산출하셔야 합니다.

* 임대차 관계가 미상으로, 보증금 및 차임이 확인되지 않은 임차인이 존재할 가능성이 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

7. 종합 의견

* 본 건은 양산 물금 증산역 역세권의 우수한 입지를 갖춘 판매시설입니다.

* 역세권 상권의 장점과 배후 수요를 바탕으로 안정적인 수익 창출이 기대됩니다.

* 다만, 인접 호수와의 통합 이용으로 인한 경계 문제, 원상복구 비용 불명, 미상 임대차 관계 등의 리스크 요인이 존재하므로, 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

* 이러한 리스크 요인들을 고려하여 신중한 입찰 결정을 내려야 할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 증산역 역세권이라는 탁월한 입지 조건.

* 양산 물금 신도시의 성장 잠재력과 개발 이점.

* 상업지역 내 판매시설로서의 잠재적 임대 수익 및 시세 차익 기대.

* 현재 통합 이용 중인 호실을 분리하여 독립적인 운영 또는 임대가 가능할 경우 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 976,000,000원입니다.

* 인수할 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 예상 입찰가를 산정할 수 있습니다.

* 다만, 위에서 언급된 잠재적 리스크 요인(원상복구, 미상 임대차 등)을 종합적으로 고려하여 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

* 현 시세, 시장 상황, 수익률 등을 면밀히 분석하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.