나이스옥션 법원경매 울산 2025타경990 [1] 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 1583-7 단독주택 경매

매각기일: 2026-03-19

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2025타경990 [1] 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 1583-7 단독주택 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매10계 2025타경990 | 소재지: 울산광역시 울주군 삼남읍 서상평길 15-5 | 감정가: 606,185,550원 | 최저가: 297,031,000원 | 용도: 단독주택

1. 울산지방법원 2025타경990 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경990 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 1583-7

용도: 단독주택

감정가: 606,185,550원

토지면적: 272.50㎡ (약 82.44평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 92.65㎡ (약 28.03평)

건물지분: 92.65㎡ (약 28.03평)

건물 제시외면적: 14.40㎡ (약 4.36평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 병OOOOOO

주의사항: 일괄매각. 제시외 수목 및 제시외 건물(창고 약 14.4㎡) 포함.

1.2. 입지조건

본건은 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리에 위치하며, "울산향교" 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 근린생활시설, 나대지 등이 혼재된 지역입니다. 북측으로 폭 약 8미터의 도로에 접해 있어 차량 출입이 용이하며, 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 토지는 인근지와 등고 평탄한 세장형으로 현재 주택 부지로 이용 중입니다. 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 기능 위주의 개발이 가능하며, 소로2류(폭 8~10m) 도로에 접해 있습니다. 다만, 가축사육제한구역에 해당하므로 축종별 거리 제한을 고려해야 합니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행됩니다. 일반적으로 임의경매의 경우, 경매개시결정 등기 이후의 권리들은 매각으로 소멸되므로 낙찰자가 인수하는 권리는 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 권리 분석 시에는 말소기준권리보다 선순위로 존재하는 권리가 있는지, 또는 낙찰자가 인수해야 하는 부담(유치권, 법정지상권 등)이 있는지 반드시 추가적인 확인이 필요합니다. 현재 임대차 관계는 미상으로 파악되어, 명도 진행 시 세입자 관련 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 교동리는 단독주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 지역의 특성을 보입니다. 인근 검색 결과에 따르면, 주변에 원룸 주택가가 형성되어 있는 지역도 있어 배후 주거 수요가 존재할 것으로 판단됩니다. 제2종일반주거지역이라는 용도지역은 주거 기능과 더불어 일부 근린 상업 시설의 입지를 허용하므로, 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다. 다만, 대규모 상업 지구보다는 지역 주민을 위한 소규모 상권이 발달했을 가능성이 높습니다.

1.5. 생활정보

본 건 소재지인 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 일대는 교육, 의료, 편의시설 등 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 인근 지역에 분포하고 있으며, 병원, 약국, 마트 등 기본적인 의료 및 상업 시설 이용 또한 가능합니다. 대중교통으로는 버스 노선이 운행되고 있어 울산 시내 및 주변 지역으로의 이동이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

첫째, 임대차 관계가 미상으로 파악되어 명도 과정에서 세입자와의 분쟁 또는 예상치 못한 명도 저항이 발생할 수 있습니다. 명도 관련 사항은 경매 컨설팅 전문가와 함께 철저히 준비해야 합니다. 둘째, 본건은 일괄매각 대상이며, 제시외 건물(약 14.4㎡ 창고) 및 제시외 수목이 포함되어 있습니다. 낙찰자는 이러한 부속물들에 대한 처리 방안(철거, 원상복구 등)을 마련해야 하며, 관련 비용이 발생할 수 있습니다. 셋째, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 해당 지역에서의 축산업 영위는 제한될 수 있습니다. 넷째, 주변에 혐오시설이 있는지에 대한 구체적인 정보는 검색 결과에서 명확히 확인되지 않았으나, 해당 지역은 주거 및 근린 상업 시설이 주를 이루고 있어 혐오시설의 직접적인 영향은 적을 것으로 예상됩니다.

1.7. 종합 의견

울산광역시 울주군 삼남읍 교동리에 위치한 본 단독주택은 제2종일반주거지역 내 준수한 입지와 토지/건물 일괄매각이라는 점에서 투자 가치를 지니고 있습니다. "울산향교" 북측이라는 비교적 정온한 주거 환경, 북측 8미터 도로에 접한 접근성, 그리고 단독주택 부지로의 이용 상태 등이 긍정적인 요인입니다. 제시외 건물과 수목의 포함은 추가적인 정리 및 비용 발생 가능성을 내포하나, 이는 협상 및 관리 여부에 따라 달라질 수 있습니다. 임대관계 미상이라는 점은 명도 계획을 신중하게 수립해야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건은 울주군 삼남읍이라는 지역적 특성과 제2종일반주거지역이라는 용도지역을 고려할 때, 안정적인 주거용 부동산으로의 활용이 기대됩니다. 특히, 인근에 원룸 주택가가 있다는 점은 소규모 다가구 주택 건축 가능성 또는 임대 사업을 통한 수익 창출의 잠재력을 시사합니다. 제시외 건물과 수목을 포함한 전체 면적과 감정가를 고려하여, 향후 신축 건축 또는 리모델링을 통해 가치를 높이는 방안도 고려해볼 수 있습니다. 울산 지역의 발전 추이와 함께 꾸준한 가치 상승을 기대할 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매10계